温州楼价跌两年 民众仍难企及

朱业胜

金羊网-羊城晚报 2013-11-11 15:25

　　迄今为止，温州楼价已连续25个月下跌，部分高档楼盘价格甚至遭“腰斩”。这使得不少人打算去温州“抄底”。但事实上，温州楼价仍在高位运行，远非“白菜价”。

　　统计显示，温州楼市近期均价排在全国第8位，很多楼价是杭州同等房价的近两倍，“三线城市，一线房价”的状况未根本改变。

　　早在本轮房价大跌后不久，支撑着温州房价高位运行的金融体系便已存在断裂的危险。有专家认为，来自全国乃至全世界的温州商人通过贷款还贷、直接投资或间接消费等途径回款温州，从而使断裂的时间延后，“楼市面临的风险可能更大……”

　　房价仍高企

　　温州的房价现在到底有多高？

　　鹿城广场位于温州核心商业区，紧邻瓯江与滨江景观带，交通环境俱佳，是2006年的“温州地王”。项目包括了一个大型购物中心，一个五星级酒店等配套设施，其住宅宣传称“致力于建成国内一流的高品质人文社区”。该楼盘2011年开盘叫价每平方米10万元，现在则是每平米4万元左右。与此相似，直面浙江最大城市湿地公园的香缇半岛则从开盘的每平方米7万元降至如今的3万元。

　　与豪宅楼价“腰斩”相比，一般住宅的降价较为温和。温州市民陈先生位于车管所附近的一个100平米的房子，最高峰时可卖350万元，现在大概价值200万元。

　　温州市房产交易中心数据显示，与2011年相比，温州商品房价格平均缩水26%。但这个降幅明显没有达到购房者的心理预期——“降了很多是真的，原来的价格太离谱了嘛。不过还是买不起……”温州龙湾区瑶溪镇的一位林姓村民告诉羊城晚报记者，“我们这么偏远的地方楼价也很高，村里盖的新楼即将开盘，据说售价在15000元到16000元之间，哪里买得起？”

　　在龙湾区政府对面，某著名开发商的一个楼盘正在建设，准备近期开盘，其售价可能超过20000元。“我是买不起的，虽然我很喜欢这个楼盘，环境好上班也近……”龙湾区政府一位已经工作多年的工作人员说。

　　温州某著名房产中介公司的小黄曾在杭州工作多年：“同等条件的房子，在温州要卖35000元，在杭州不到20000元。而且一般来讲，杭州的楼盘环境是要比温州好的。”

　　脆弱的银行

　　温州房价何以一度涨得那么离谱？温州大学商学院党总支书记、温州大学国民经济研究所所长胡振华教授告诉羊城晚报记者：“温州下辖的县原来交通闭塞，想进城买房的只能来温州，因此 刚需 量较大，此外 温州炒房团 在当地投资很大，将楼价托起，更重要的是各种银行、小贷公司等大力发放贷款推波助澜。”

　　“现在的情况不一样了，交通四通八达，附近的福州中心城区新楼只要10000多元，很多温州人干脆到福州、杭州等地去买房，而 炒房团 也见势不妙寻机撤出，银行的不良贷款上升再贷自然不是那么容易，这样温州的房价就降下来了。而温州的房价之所以还维持在较高的位置，是因为金融行业的资金链还没有断裂。”

　　记者在采访中发现，除了四大国有银行外，几乎中国可以办理跨省业务的银行在温州都能找得到，而温州市自办的银行也很多，比如温州银行、乐清农商银行、鹿城农商银行等，也有十几家。这些银行的网点遍布温州城乡，不论是繁华的商业中心还是偏远的村镇，银行数量庞大。

　　银行、小贷公司还有活跃的民间资本，将温州的金融产业全面做大。但在房价暴跌的背景下，危机重重——

　　记者调查发现，断贷的情况尚不严重，担保行业已感受到压力——2011年，温州担保公司超过200家，目前只有36家担保机构和1家分支机构获得融资性担保机构经营许可证。

　　金融的繁荣也需要实业作为依托，但温州近两年来实业发展很不乐观。

　　温州中小企业发展促进会的统计数据显示，从2008年到2010年间，温州房地产市场资金规模约为1000亿元，其中民间借贷占到楼市资本的约六成。对此温州大学房地产研究所研究员陈鸿表示，楼市像磁铁一样吸走了企业、银行等几乎所有可流动的资本，结果是企业荒废民间无钱。

　　而当楼价暴跌之后，企业的情况则更加不妙——据温州银监分局的统计，因借款人资金链断裂导致的不良房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。这表明，断供“弃房”者当中，近半数与企业经营有关。

　　房价暴跌把温州企业推进严冬：

　　——2008年温州打火机行业协会会员企业超过300家，目前只有100多家；

　　——登记注册的2770家服装企业中，现在还在纳税的不到1800家……

　　在这样的情况下，遍布全国乃至全世界的温州商人开始成为温州金融、楼市的有力支撑。今年9月，苏州温州商会组织温籍企业家41人实地考察温州。商会最后与温州市经合办签下合作协议：从今年至2015年，该商会组织会员回乡投资累计将达300亿元，项目包括房地产等多个领域。

　　与直接投资不同，更多的温州商人选择其他方式支持家乡——在外地赚钱，然后回家乡消费。乐清市雁荡镇青年干万成一家在外地做生意多年，如今在老家买了3辆车并正想买房；瓯海区塘下镇的一位姜姓村民做运输生意多年，也正打算在火车南站附近买一栋新楼……

　　此前，温州限制本地户籍家庭购买第二套住房，相当严苛。但目前相关政策已放宽，户籍家庭可以购买第二套房。

　　延后的危机？

　　温州的一系列政策和温商的积极救市，会否让温州的房价和金融运转就此企稳？专家认为很难。

　　胡振华说：“现在好一点的企业都想办民营银行，不办银行办小贷公司，上市公司圈来的钱是零利息，小贷公司贷出去是高利息。这个时候还有人喊民营企业贷款难，这是别有用心。现在在温州银行多如牛毛，贷款不仅不难，而是太容易了。温州以前有两个 两难 —— 民间资本多投资难 、 中小企业多贷款难 ，现在情况变了，我总结了新两难——中小企业多，贷款风险防范难；影子银行多，规范发展难。”

　　“温州一些老板胆子太大，前几年借了很多钱，把厂房盖得高高大大，结果产品没销路，办不下去，就跑路了。所以一些实业没办好，不是贷款难，而是贷款管理太松造成的。而且这种情况还在加剧，以前贷几十万元，现在几亿元都敢贷……”

　　“现在是银行炒银行，影子银行像小贷公司这类都是玩虚的，越来越多。在操作中，我的银行贷给你开的小贷公司，你的小贷公司贷给他办个 基金会 ，这个基金会贷给别人又搞一个 基金会 ……这样击鼓传花，最后实在传不下去了，就崩了。”胡振华表示，很多人在温州金融这样“繁荣”的情况下贷款，然后到全国全世界做生意，赚了钱回笼温州，看似很好，“实际上，这种做法只是会让泡沫破裂的时间推迟一点而已……”