《香港地产业百年》读后感

Martin

市场走弱，而有主流媒体一直在发布和转载“机构逆势增持地产股”的文章，不知道这些媒体用心何在？下文是“在匠人和艺术家之间游离”早些时间写的一篇关于地产的文章，期望再次拿出来，可以给大家一些启发：

香港地产业百年

读完《香港地产百年》以后，有三个体会：

第一个体会：地产行业的兴衰与本地经济情况、人口结构、资本充裕情况直接相关。其中影响最大的还是经济环境和人口，但是流动性充裕性对于地产业兴衰有推波助澜的作用。

第二个体会：香港和大陆的房地产行业最具有可比性。1、香港和大陆的土地政策是相同的，土地属于政府所有（香港土地政策源于港英政府，所有土地所有权归英国女王），土地收入占到地方政府收入大头，因此给政府政策对于地产行业的发展至关重要。土地政策公有制导致了全世界只有香港和大陆地区存在土地发展商，因为只有有实力的发展商才能拍得大幅土地，建立大型楼盘，然后以较高价格卖出获利；其他国家和地区，更多存在的是建筑商。2、国内主要城市以上海为首，都是在学习香港的进行城市规划，上海市官员曾经到香港专门考察房地产行业，而全国官员都曾经到上海学习上海经验，因此全国地方政府的土地政策制定基本思路和香港一样。3、国内地产开发商、中介商的经验主要来自于深圳和广东地区，而后者主要是从香港学习。

第三个体会：所有大的香港地产商的成功，都来自于反周期运作。在景气顶点卖楼存现金，在低谷买地买楼，成功的例子比如长江实业，但是恒隆地产例子更加有借鉴性，该公司80年代曾经投资失误，不得不断臂求生，但是97年躲过了地产泡沫，现在也过得不错。地产商发展前期，强调资产周转率，所谓货如轮转，快速作强做大；到现在，香港主要地产商收入来源都是来自于持有性商业物业。

本书里面有很多小故事，包括一些炒楼的技巧，都和现在国内情况非常接近。因此我觉得对于从历史角度分析现在国内的房地产行业有非常积极的意义。

对于国内房地产的看法，我觉得影响国内地产行业最重要的因素有三个，依次为：国家政策、流动性和地产商自身的现金和资产配比。结合这三个因素，可以选出适合的投资标的。

我个人的感觉是，现在国家政策对于前期滥用土地、资金的土地开发商非常不满意，将通过信贷、土地政策进行限制。国家政策实际上会鼓励有实力的大地产商作强做大。国内对于住房的刚性需求依然强烈，流动性也比较充裕，因此只要房价下降到一定程度，依然会有大量的有效需求。而地产商此时的选择至关重要，地产商在现在的情况下，谁拥有大量现金，谁管理水平最好，未来在国家的限制政策下就越容易读过严冬，并且作强做大。

对于房地产价格，我个人认为未来还有下降的空间。主要是国家通过严格信贷政策对于投机性需求的致命打击，导致了大量有钱人通过投资房产获利的空间降低。现在还不是最困难的时候，接下来三个月里面，我们将看到更多的中小地产商因为流动性紧张抛售楼盘，前期投机气氛浓烈的深圳二手房市场部分炒家也将被迫低价抛售楼盘，直到自住性有效需求能够承接相关的供应。

原文地址：http://blog.cnfol.com/VALUELIVE/article/1213335075-1645147.html

Ken

原来如此