美国投资者争当房东

朱业胜

2013年 04月 17日 07:37
美国投资者争当房东


http://cn.wsj.com/gb/20130417/inv075630.asp

杰
夫•平塔尔(Jeff Pintar)一天之内就在南加州五个县买下了12套止赎房。买完就后悔了。他后悔的是一年前没有买更多的房子。

他说：“形势的变化比任何人预料的都快。”平塔尔四年前开始在南加州买房，现在拥有或管理的房产达1,700套。他将这些房屋用于出租，月租金在1,000美元到3,800美元之间。他说，在奥兰治县(Orange County)，差不多每一套挂牌价不到40万美元的房子“都被机构投资者的资金买下”。【朱业胜注:列为看官，请掏出手机，计算一下租售比！】

美国楼市的历次复苏，几乎清一色地是由家庭、个人自住需求的上升带动的。这一次的复苏则不太一样。据业内经理人和分析师说，引领这次复苏的是包括华尔街一些大鳄在内的投资者。考虑到人们认为倒卖者、投机者放大了上个10年的房地产泡沫，投资者扮演的角色引人注目。

今天投资者买房的主要目的是持有房产并用于出租。业内经理人和分析师说，他们涌进房地产市场引发的连锁反应稳定了价格，改变了市场心理。不敢在房价下跌时买房的心态，已经被害怕错过抄底良机的心态取代。

房地产经纪公司ZipRealty首席执行长兰尼•贝克(Lanny Baker)说：“不管他们是否意识到了，投资者都从一个方面为市场筑了底。他们给市场预热，带动买房人回归。”

投资者在房地产市场的作用始终存在，但常常只是很小的作用。据全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)数据，目前全款买房（主要是投资者）约占全美房产成交量的32%。据房地产研究公司DataQuick MDA数据，在受投资者青睐的南加州，非自住买房人占2月份成交量的31.4%，相比之下2000年到2010年平均比例为不到17%。

有的公司专攻“阳光地带”(Sunbelt)房屋更新的市场，有的公司则已开始四面出击。American Residential Properties Inc.四年前开始在凤凰城陆续购买了数百套房产，今年3月份又在芝加哥南部卫星城购买了93套，至此其当地房屋总量达到300套左右。监管备案资料显示，该公司3月22日表示打算通过首次公开募股融资三亿美元。

在投资者涌进房地产市场之前，联邦决策者曾长期努力培育人们的美国式置业梦。一些人的置业梦已在楼市崩盘期间破碎。去年美国置业率约为65%，低于2005年的69%。Beacon Economics的克里斯托夫•索恩伯格(Christopher Thornberg)说：“租房浪潮显然才刚刚开始。我们都认识到，业主已经买不起的单户住宅必然会朝着租赁的方向转变。投资者在这一转变过程中扮演了关键角色。”

有的社区已经遭受过房屋止赎、房价下跌的沉重打击，投资者的到来将引起它们的进一步改变。租户没有业主那么多的得失。但财力雄厚的投资者对它们来说仍可算好消息，因为如此多的房产无人理会，没有这些投资者的话，将给社区带来危险。

房地产咨询公司老板艾薇•泽尔曼(Ivy Zelman)说，在投资者抄底购买房产的地方，“杂草长到门把手那么高的破烂房子再也见不着了”。

租房市场长期由夫妻店占大头，比如退休人士、房产经纪人、医生和其他专业人士。而且他们仍占投资性购房的多数。在过去一年，黑石集团(Blackstone Group)和柯罗尼资本集团(Colony Capital)等大型私募股权投资公司斥资数十亿美元用于购买单户住宅。黑石集团表示去年年初以来已购房产两万套。该公司每周购买价值超过一亿美元的房产，目前为止已经花掉了35亿美元。

这些公司的高管说，单户住宅租赁市场是一块沃土，因为房价相对低廉，出租率也还算不错。他们预计无缘置业的家庭数量将继续上升──无缘置业是因为他们的信用和存款不够，申请不到按揭贷款。

据美国人口普查局(U.S. Census Bureau)最近的数据，2011年美国所有家庭当中约12%的家庭租住单户住宅，人数超过1,400万，而2004年时这一比例为9%。泽尔曼说，过去五年因为丧夫赎回权而失去房产的人当中，五分之三的人到最后都是租房子住。

柯罗尼资本集团旗下公司Colony American Homes的总裁Justin Chang说，“如果能买房的话，现在买房的时机非常好”，这“创造出一个巨大的机会”，即“把房屋出租给那些不管因为什么原因决定不买房或买不起房的人”。该公司已经拿出10亿美元以上的资金在七个州购置了8,000套住宅，而Justin Chang表示购房行动还没有结束。他说：“我们认为，在已经进去的每一个市场，我们都可以挖掘得更深一些。”

投资者集中进入的，是那些房价便宜而就业增长（及租房需求）正在复苏的市场。凤凰城在一年前成为最热门的目标，而在当地房价自去年年初以来上涨20%的情况下，投资者又竞相前往其他都会区寻找类似的低价。Silver Bay Realty Trust Corp.去年成为第一家上市租房公司，2012年年末它持有大约3,400套住房，分布在凤凰城、亚特兰大、佛罗里达州的坦帕(Tampa)等10个不同的市场。

房地产对小投资者也充满了吸引力。斯里尼•那拉帕雷迪(Srini Nallapareddy)四年前在奥兰治县的雷克福瑞斯特(Lake Forest)为自己家购置了一套住房，现在又想在同一地区购买第二套。他打算持有其中一套不卖，用于出租，另一套则用于自住。这位40岁的软件工程师说：“目前看来，房地产似乎确实是一个存钱的好地方。”

促成房地产市场方兴未艾的复苏之势的还有其他一些因素。经济的复苏及房贷利率的低廉刺激了传统买房人的需求。但这些新买家却发现全国很多地区都买不到房。

过去由于维修费用高昂，投资者无法管理成百上千套散布各处的出租房。但为投资公司提供咨询服务的房地产咨询师约翰•伯恩斯(John Burns)说，投资者在两年前着手克服这些障碍，因为美联储(Federal Reserve)营造的低利率环境催生了“对收益率的强烈需求，促使资本逐利者仔细研究这项业务”。

投资者集中在特定社区购买房产，同时采用技术手段，通过网上收租、网上处理维修请求的方式来管理房屋。

并不是人人都认为当前投资者活跃的局面是一件好事。一些人担心，如果房价再度走软，或维护大批房屋的成本变得十分繁重，那么投资者终将逃离房地产市场。Beacon Economics的索恩伯格说：“他们是将继续维护这些房屋呢，还是把它们抛向单户住宅市场？”

有些投资者在房地产市场留下了恶名。20世纪80年代末90年代初加州房地产市场泡沫破灭期间，联邦政府在洛杉矶以东一小时左右车程的加州圣贝纳迪诺县(San Bernardino County)和里弗赛德县(Riverside County)出售了数百套房屋。其中有些房屋没有得到维护，使整个社区都变成了破破烂烂的出租区。

Colony的Justin Chang说，经验老到的房地产行业专业人士不太可能重复这样的做法。他说：“如果你是从长远角度来打造业务（我们就是这样做的），那么你就希望确保这些资产样子好看。如果你放手不管，租户就会离开。”

虽然投资者对房地产的兴趣从一个方面止住了家庭财富的大幅缩水，但对于打不起价格争夺战的个人来说，投资者的无处不在却越来越成为问题。

一天上午，加州66岁的科斯塔•梅萨(Costa Mesa)在跟中介面谈的时候说：“我们什么也买不到，因为投资者把一切买得起的东西都买走了。”她曾18次输给其他人给出的报价，据中介说，其中大部分都是投资者给出的全款报价。在这之后，梅萨决定自筹资金来与人竞争。她打算找儿子借钱。

在奥兰治县，据咨询师伯恩斯说，投资性购房约占去年房屋成交量的22%，2007年这一比例仅为11%。2月份挂牌待售房产不到3,300套，少于一年前的7,200套，更少于两年前的1.06万套以上。供应的下降已将房价推高了接近10%的幅度。

在平塔尔这边，其他投资者的竞争使他不得不调整战术。去年平塔尔的公司主要是通过法庭拍卖会一套一套地购买止赎房产。这种拍卖又称受托人拍卖，发生在银行收回房产、挂牌转售之前。平塔尔购买的这些房产有些是给自己投资所用，有些则是为Colony等机构投资者代购。

2008年，奥兰治县通过法庭拍卖会进入投资者手中的止赎房不到10%。

但在去年，从研究公司ForeclosureRadar.com的数据来看，在受托人拍卖会上被投资者购得的止赎房接近半数。

于是平塔尔前往传统的房地产市场、特别是“短售房”(short sale)市场寻找机会。“短售房”指的是贷款余额低于房产价值的业主让银行同意亏本卖掉的房产。投资者在这个市场相比自住买房人有其优势，因为后者常常需要在某个日子之前搬进去住，而短售房交易常常需要耗费很长时间。目前短售房约占平塔尔所购房产的三分之一。

每天早晨6点30分，平塔尔投资公司(Pintar Investment)的一个买手团队都会来到加州丹纳岬(Dana Point)“太平洋沿海公路”(Pacific Coast Highway)旁边两套位于二楼的办公套房里，为拍卖会做准备。他们每周分析1,000套房产，坐在一排排电脑屏幕后面进行研究，那阵势就像是华尔街的某个交易大厅。 上挂着一张海报，上书“今天就像个冠军一样投资”。

平塔尔的部分投资人要求他不碰某些房产，比如有游泳池的房产，因为这些房产需要做额外的维护工作，但是又没有更高的租金来为这些工作埋单。平塔尔的目标集中在犯罪率低、有好学校、接近高速公路和购物区的社区。

平塔尔说，一旦确定购买对象，“传送带机器就会开动起来”。现场检查员去察看房产、访问业主并评估维修需求。另一组团队梳理税收和产权记录，确保没有其他的留置权需要新业主花钱买回。买下来的房产将粉刷一新，配备新的地毯、家电、洁具和花岗岩台面。平塔尔说，省略维修步骤只会带来今后更加高昂的成本。平塔尔另外还拥有一家物业管理公司。

平塔尔是在四年前创办平塔尔投资公司的。他起初集中在加州内陆县域（圣贝纳迪诺、里弗赛德）购买出租房，这些地区止赎房更多，价格也更便宜。但随着当地竞争加剧，收益率（租金除以售价）随之下降。他愿意接受沿海市场更低的收益率，其房价更高，但升值前景更好。

对于批评者对投资者把持房地产市场的担忧，平塔尔不以为然。他说：“让我们直面这样一个事实：银行在终止赎回权之后不再投进任何资金，停止还款的业主也没有去照管房屋。而现在这些房子被收拾得干干净净，而且有人住在里面。”

前不久，平塔尔把他的奔驰(Mercedes-Benz)车停在雷克福瑞斯特“Belgreen Place”社区的马路边，去察看一栋桃红色外 的三卧室住宅。他的公司以37.5万美元的价格买下了这栋房屋，打算以每个月2,600美元的价格出租。【朱业胜注:列为看官，请掏出手机，计算一下租售比！】窗帘已被撤下，屋前草坪上的一个儿童塑胶滑梯周围长满了杂草。他说：“这一栋看来要做很多维修工作。”他把手指向街对面一栋干干净净、有白色镶边和整洁草坪的深绿色房屋说：“完工之后，我们希望它成为那一栋的样子。”

平塔尔表示他没有放慢脚步的打算。这位职业房东在过去四个月新招了75名员工。他说，他也在考虑要不要买下自己公司租用的商业写字楼，用于公司的扩张。“我们觉得，如果没必要的话，为什么要给别人付房租呢？”

NICK TIMIRAOS