银行放软身段 激战房贷市场

Martin

　　受楼市成交量的影响，近期银行房贷业务明显萎缩。据上海银监局2006年九月份的统计数据，截至9月末，上海个人住房贷款余额2481.2亿元，当月减少0.36亿元，比年初减少63.14亿元。其中，一手房贷款已连续3个月回落，其中9月份比上月减少3.57亿元。二手房贷款情况也不容乐观，贷款连续3个月环比少增，当月增加3.22亿元。

　　而面对年底即将来临的提前还贷高峰，各家银行纷纷放软身段，近期一系列新的房贷方案和优惠措施不断出炉。不仅出现了存款与贷款相抵的还贷模式，把房贷“百万负翁”列入贵宾客户的行列、网上预约办理贷款的服务都相继问世。房贷大战不断升级。

　　随借随还的“省钱”房贷

　　近期，房贷市场上的热点产品莫过于将存款与贷款相抵的还贷模式。目前已有中行、深发展和招行三家银行的产品问世。

　　所谓存款与贷款相抵的还款模式，就是将银行贷款客户的活期存款与个人房屋贷款结合起来管理的一种理财服务。其业务的核心是把房贷借款人的活期存款账户和他的房屋贷款关联起来。借款人只需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过一定数额后，银行便会按照一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户的账户上。这样，对于那些手头上有一定闲钱，既想用这笔钱提前还贷减少利息支出，又不想因此而失去投资获益机会的房贷客户来说，的确能够起到一定的“省钱”作用。

　　不过，三家银行的产品在设计上有所不同。其中，以招行的“随借随还”模式条件最为宽松。记者从招行理财中心了解到，招行的房贷客户只要办理了个人住房抵押循环授信，并申请办理“随借随还”业务就可以实现“省息”的目的。该行的理财专家介绍说，这一设计与目前银行存款中流行的自动约定转存很类似，房贷客户可以自行设定一个账户金额的条件，如5000元，那么只要他的银行账户存款高于5000元，多出的部分都将转入到关联的还款账户上用于提前还贷，还贷的部分按日来结息。而如果你需要动用自己的存款的时候，提前还贷额又将重新回到储蓄账户上，满足资金的流动性。

　　而深发展所推出的“存抵贷”业务，要求则略高。深发展的规定为，客户还款账户上的活期存款首先可以按照全额计算活期存款利息，超过5万元的部分还可以按照一定的比例抵扣贷款本金，抵扣贷款节省的贷款利息将以理财收益的形式返给客户。根据深圳发展银行相关业务人员的介绍，相关理财收益包括两部分：一是活期存款利息，按照房贷理财账户的存款余额全额计算，与一般的活期存款计付息方式完全相同；二是抵扣收益，是由存款抵扣部分贷款产生的理财收益，按日计算，按月支付。不过对于不同的抵扣金额，所适用的收益提取比例并不相同。比如5万－10万元提取55%用于提前还贷，30－50万的提取比例则为65%，抵扣金额越高，可以提取作为提前还贷的比例也越高（但抵扣贷款金额不得超过关联贷款当日本金余额和150万元）。

　　中行的“贷活两便”业务与深发展的产品很类似，但是相比之下门槛更高。据中行房贷部门的工作人员介绍，在办理这项业务的时候，贷款客户首先要把一定的资金存放在理财房贷的账户里。目前中行的要求为超过10万元的资金，对于超过10万元的部分，银行将统一按照55％的比例把资金划作提前还贷，而剩余的资金则可以当作活期存款。如果客户对这笔资金有更好的资金投向时，如股票、基金或购买其他投资产品，则可随时从账户中支取部分或全部存款。

　　“百万负翁”成钻石贵宾

　　优先理财，专属服务，在人们看来，原本银行VIP的尊贵待遇只属于那些资产丰厚的“百万富翁”。可是在如今的房贷市场上，银行为了保有客户，甚至把贷款客户也请进了自己的贵宾室，贷款越多，受到的礼遇反倒越丰厚。

　　以建行为例，该行规定，凡在建行存款、投资或是贷款余额达到50万元的客户，即可获批为建行的“乐当家”VIP理财客户。不仅可以在办理业务时免去排队之苦，还可以享受到机场优先登机、专属理财顾问、全国漫游等一系列的优先服务。不仅如此，VIP客户还可以获邀得到高额度的信用卡。

　　而日前，记者从民生银行上海分行获悉，一批在该行办理了按揭贷款的市民，从民生银行领到了原来只向存款超过百万元人民币的客户发放的“民生钻石卡”，开始享受民生银行“按揭客户VIP贵宾待遇”。

　　自9月份开始，民生银行上海分行对外公布，只要在该行申请超过150万元的按揭贷款并且在当年未提前还贷的按揭客户，就可成为该行贵宾钻石卡客户，享受到“机场VIP服务”、“VIP健康绿色通道”和“高尔夫练习场免费畅打”等三大贵宾超值服务，轻松体验尊贵待遇。民生银行还把客户的按揭贷款余额纳入贵宾积分系统，欠款越多，积分越多，让“负翁”们在负债的同时也享受到银行的贵宾待遇。

　　对于“百万负翁”反成为银行的座上客这一现象，其实也不难理解。在房贷市场低迷的环境下，银行已经不仅仅只把眼光盯在新客户上，保有存量客户，避免他们在激烈的房贷竞争中被其他银行拉走，已经成为了银行保持贷款数量的一个重要因素。从银行的角度来考虑，贷款额度越高，对银行的贡献也就越多，从这个意义上说，“百万负翁”是当之无愧的钻石客户。

　　网上轻点鼠标即可申请房贷

　　在人们的印象中，银行更像一位坐在高高柜台后的账房先生。而今，不仅银行纷纷采用了低柜台的办公方式以拉进与客户的距离，甚至通过网络预约，会有客户经理主动与你联系，向你提供业务咨询并安排贷款事宜。

　　在中国银行全国范围推出的“理想之家”个人贷款网上申请服务中，贷款客户就可以轻松实现“足不出户，网上直接申请贷款”。据中行有关人士介绍，“个人贷款网上申请服务”是中国银行“理想之家”贷款服务渠道创新，它改变了以往银行坐等客户上门的服务模式。在“理想之家”个贷网上，可以申请的范围涵盖个人住房贷款、汽车消费贷款、个人投资经营贷款、个人抵质押信用贷款额度和个人信用贷款额度等多个个人贷款品种。贷款客户只需登陆中国银行网站提交贷款申请意向，中行就会在接到申请后，安排距离客户最近网点的客户经理主动与客户联系，提供有关的咨询并安排贷款事宜。据记者了解到的信息，在上海市该业务试运行短短一个月中，向上海中行提出网上贷款申请的客户数呈现快速上升趋势，日最高申请量达30－40笔数。