上海房价跌了多少？

Martin

　　来自各个方面的统计数据都显示，上海的房价在不断地下跌。11月初，国家发改委、国家统计局发布前三季度我国房屋销售价格情况，数据显示在全国70个大中城市当中，上海是唯一涨幅下降的城市，降幅为1.1%，上述统计数据包括了新建商品房和二手房和非住宅商品房。而对新建商品房销售价格的分类统计中，上海下降了2.3%。

　　上海房价不断下跌？

　　上海的房价下跌还能找到相应的佐证，如房地产企业景气指数也出现下降趋势。根据国家统计局公布的今年第三季度数据显示，房地产企业景气指数为132.6，比二季度下降了2.4点，这也是今年以来房地产企业景气指数首度下降。其中，上海房地产企业景气指数自2001年以来首次跌出“较为景气区间”，降至116.1。包括土地开发、新开工、房屋竣工景气指数都是处于“不景气区间”，并存在继续下跌的趋势。

　　此外，光大证券的一份研究报告也表明上海房价已下跌。这份报告指出，上海房价从2005年5月份开始调整，最大跌幅大约13％左右，从今年开始房价逐步回稳，目前与最高点相差5％左右，也就是说上海房价下降了5%。

　　而根据国家发改委、国家统计局的调查显示，从今年年初以来，上海的房价就一直在下跌。一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%，同比涨幅超过10%的有3个城市。仅有的3个下跌行情城市中，上海占有一席之地，跌幅达2.5％；在今年8月份发布的统计数据显示，第二季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.7%，上海房价首次成为“唯一”，下跌2.8%。

　　购房者的置疑声

　　房价真的下跌了吗？购房者对此提出置疑。

　　来自各方的统计数据却难以让购房者感到欢欣鼓舞。作为上海房地产市场刚性需求力量大军中之一的李先生，已有将近一年的看房经历，面对上海高昂房价的现实，他是非常希望房价下跌，用他自己的话说就是“做梦都希望房价下跌”。但这个梦一直没有出现过。

　　李先生与女友商定，准备在明年结婚。他是新上海人，大学毕业之后便留在上海发展。此前他一直租房住，毕业四年来，已经搬了七、八趟家，在杨浦区、长宁区、徐汇区、浦东新区等地都居住过，已是一个老资格的房客了。但是结婚便面临着要买房，虽然他觉得房价水平仍然超过了他的承受能力，为了结婚，也只能砸锅卖铁豁出去了。

　　今年年初，他开始关注位于浦东新区北蔡板块内的一个大型楼盘——地杰国际城，当时的售价在6300元/平方米。北蔡镇距离李先生的工作地点徐汇区有着不短的交通距离，但考虑到自己的工作性质“SOHO一族”，不用经常去办公室，而女友的工作地点在浦东新区，因此在此置业也无不妥。但是近期他得知，该楼盘近期推出的房源价位有所提升，已超过了7000元/平方米，让他有些犯难了。

　　李先生还考察了其他的楼盘，均为见到过房价下跌的情形，如位于张江镇上的一个叫“城市经典”的楼盘最近推出房源，他发现开盘价与前期相比，并未下跌。因此对于房价出现下跌的统计数据，李先生置疑道：“我所考察的楼盘都没有出现过下跌的情形，而我的同学也有同感，但调查显示上海的房价一直在下跌，那么我为什么感受不到呢？”

　　与李先生有同样感受的还有吴军。吴军来自陕西西安，在一家公司任职。他想在上海安家，因此购买一套住房成了近一年来主要奋斗目标。在积攒银行按揭贷款首付款的同时，他也在一年前开始关注房价走势。

　　去年冬天，他在古美西路上考察了一些老公房，发现面积在65平方米左右的房源挂牌价约45万元左右。古美西路位于上海市西南的闵行区内，靠近外环线环南大道，周边生活配套设施完善程度一般。

　　在随后的一年时间内，上海的市场先后经历了一个短暂的交易高峰，此后又因为二次宏观调控政策的实施，市场重新陷入观望气氛中，其间不断有中介向他推荐房源，但是一问到价格，吴军便觉得有些泄气，因为即使是在今年观望气氛最浓的第三季度，房价仍然没有出现回调迹象，相反，在今年春季成交较为活跃期间，房价还出现过小幅上涨情形。目前上海房地产市场虽为完全“解冻”，但已有不少购房者在开始寻找合适的房源，而他一直关注的古美西路上的房源，65平方米的老公房，挂牌价仍不低于45万元。

　　“房价真的跌了吗？我确实没有感觉到！”这是吴军对市场的感受。

　　统计和实际为何产生差异

　　上海房地产市场到底是一番什么样的情形呢？出自官方的统计数据认为在不断下跌，而购房者却无法感觉到，这种现象到底是什么原因造成的呢？

　　据有关专家介绍，上海已经2004年6月份开始网上备案制度，所有的房屋交易都上网交易，所有与市场相关的数据都能够及时反映出来，所以不存在统计滞后性的问题。

　　由此看来，位于外环线以为区域中低价、配套商品房以及动迁房所占比重过大，可能是造成上海房价统计数据下跌的重要原因。

　　上海易居房地产研究院研究员杨红旭指出，从今年5月份以来，上海加快了配套商品房上市的速度，所占比重在30％左右。他说：“国家统计局公布的均价中不会剔除这些数据，因此上海房价的统计数据小幅下跌便在情理之中了。”

　　此外，市中心区域供应量的减少，外环以外等外围区域的新增供应量加大，也在某种程度上使得均价无法超过以前的水平。

　　据有关机构统计，目前上海市场上65%以上的楼盘供应量都集中在外环线以外的区域，尤其是南汇、松江、嘉定等远郊地区。而出自这些地区的楼盘售价一般都比较低，很多地区甚至没有超过6000元/平方米。

　　就上海的整体市场而言，呈现出偏远区域价格略跌、市中心区域价格坚挺的格局。

　　目前上海外环线以外区域供应比重有所增加，导致区域内竞争加剧，而这也使得不少楼盘销售面临不小的压力。为了加快回款速度，不少楼盘只好各种促销手段，最为主要的手段还是让利。位于闵行与松江两区交界处的上海康城，是一个开发总量很大的楼盘，总规划面积达250万平方米，占地1平方公里，预计总入住人口达3万人左右，在去年同期，该楼盘推出的房源价格约5900元/平方米，而近期推出的房源，其销售价格仅5200元/平方米，与历史去年相比，让利幅度达12％。而对于一些坚持不降价的楼盘，其销售速度必定受到影响，在今年年中，很多外环线以外的楼盘在长达半年时间内，一直维持“零成交”状态，以至在今年上半年，出现诸如沈默花苑因销售不畅而无法及时偿还银行贷款遭到保全的案例。

　　与此相反的是，上海市中心的房价却表现得异常稳定。据上海“房产之窗”监测，从去年5月到今年5月，市中心区域内有100个楼盘的价位变化不大，其中3／4的楼盘价格稳中有升。

　　上海美联物业市场研究部有关人士也明确告诉记者，根据他们监测的数据显示，位于市中心区域如徐家汇、打浦桥、中山公园、静安寺、南京路等板块内的房价，从今年年初以来，则根本就没有下跌过。这位人士举例说，如位于徐家汇中心地段的“东方曼哈顿”，在年初的挂牌价就在25000～29000元/平方米之间，而现在仍是这个价位。

　　未来市场将如何变化

　　如果单从近期土地拍卖情况来看，很难得出未来上海房价会大跌的结论，因为众多房地产商对拿地的兴趣都非常大，其导致的结果就是土地拍卖价不断走高。例如2006年9月份，合生集团、金地集团、华润置地、星河湾、中海、新鸿基以及世茂地产等众品牌开发商都对上海“花木地块”表现出浓厚得兴趣，金地集团甚至出到了接近60亿元的天价，由于竞标过程中过于激烈，有关部门不得不推迟了中标结果的公布时间，至今仍无下文。由此可见竞争的激烈程度。

　　不过，也有一些专家认为未来一段时间上海的房价还会有所调整。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，上海未来房地产市场还是会继续调整，调整周期一直维持到明年年底。

　　尹伯成分析，自从去年三月份国家对房地产市场进行宏观调控以来，很多开发商对于政策作用抱有侥幸心理，认为只要坚持一段时间就能挺过去，因此出现了“捂盘”现象，但是二次调控的到来，则使得这些开发商资金压力进一步加大，为了缓解资金压力，开发商只有降价销售这一条路，所以对于那些坚持不降价的开发商来说，在未来一段时间内，让步可能是最佳选择。

　　他分析认为，市场调整将呈现三个特点，首先市场会出现区域性的调整。此前，外环线以外区域通过炒作概念等手段，使得房价出现快速上涨，不可避免出现了泡沫，而当市场回归理性之后，这些区域内的房价将会在未来一段时间内出现回落，直至泡沫完全挤出。而内环线以内区域由于供应量的进一步减少，其稀缺性得以显现，物业的价值会出现上涨态势，因此调整可能性不大，内、外环线之间房价差距会进一步拉大。

　　其次就是市场会出现结构性调整。国家对于房型有了明确的限定，即面积低于90平方米的物业必须占到供应量的70％，这将会导致面积低于90平方米物业的调整幅度较大。相对来说，对于面积超过90平方米的物业来说，由于市场中存在不小的改善住房需求，因此此类物业则不会出现较大幅度的调整。

　　最后就是动态性的调整。他坚持认为原来那些靠炒作概念而卖出高价的楼盘，在此次调整过程中，房价中的泡沫成分会被挤出，出现房价下滑的状况。

　　上海易居房地产研究院研究员杨红旭认为，在未来一年时间内，上海房地产市场以盘整为主，其间夹杂小幅走弱局面。

　　杨红旭表示，二次宏观调控政策的作用会持续更长一段时间，同时鉴于北京、深圳等城市仍在强劲上涨的现状，中央政府可能会要求地方政府加快出台一些调控政策实施细则，如限制外资政策的细则。同时购房者的心理预期已经发生转变，市场供应结构有所变化，因此市场盘整仍会持续。不过他认为由于刚性需求的存在，上海未来一段时间内成交量不会受到太多的影响，估计可以维持在每天五、六百套的水平。

　　美联物业有关人士则认为，对于上海房地产市场后市走向，可能讲究一个“稳”字。这位人士表示，中央虽然不断出台政策对房地产市场进行调控，但是其根本出发点并非打压房价，因此在未来一段时间内，房地产市场仍然会维持较为平静的态势。这位人士给出的判断是即不会大跌，更不会大涨。