李东海：新调控政策下的房产投资价值分析

Martin

回顾10 年来的房地产调控历程，“条里来条里去”的多矣，民众对政策调控已经形成一定的“审美疲劳”和“心理习惯”。但是，在新国五条调控政策在两会前夕横空出世后，全国各地房价不但没有如期收到“调控”，反而逆势成交火爆，野蛮疯涨。对于走到现在的房价来说，更像孙大圣的头，有如神话，斩了又长出来，而且越长越高。在这一片喧嚣和质疑声中，新一届政府顺利完成接班，中国经济结构调整转型加快推进，在新任政府总理掷地有声的“改革喊破嗓子不如甩开膀子”的施政理念中，一边是不断加码的政策调控，一边是越调越涨的房价，国内房地产投资价值路在何方，再度陷入迷雾之中。

未来房地产投资的风险不容忽视

价格泡沫，是不争的事实

在房产泡沫论诞生至今，持续多年以来，从不缺乏楼市“冬天”的声音。无论是最先在中央电视台以生命为赌注清华大学管理学院教授魏杰，还是“住牛棚”的牛刀，还是谢国忠、易宪容。尽管到现在的房价，并没有因为他们逞强、打赌、还是裸奔、言之凿凿等竭斯底里的“呐喊”而改变。在房价依旧不断走高的现实面前，他们的各种预言，是那么的苍白无力，但是，相对现阶段的家庭负债率来说，房地产价格存在泡沫，是显而易见，是民众普遍的一个共识。

“存在就是合理”，是中国高房价非泡沫最铿锵有力说辞。说高房价并非泡沫的理由，是因为全社会作为一个整体，有合理的支付能力来承受目前的房价。换句话说，在中国，不是一个人在买房，是一个家庭，甚至是几个家庭几辈人合起来在买房。然而，这种情况可以持续吗？国人本来就应该过上几个家庭几辈人合起来买房的生活吗？尽管这是当前高房价下的普遍现象，但是，也很显然这种说法是一种荒谬的悖论，是经不起拷问和推敲的。高房价已经严重偏离了普通公众的购买能力，是一个不争的事实，也是政府不遗余力出台调控政策的初衷所在。

如今楼市的“冬天派”阵营里，甚至有了房地产行业内部声音，万科董事会主席王石近日也发出警告：“楼市存在明显泡沫……一旦房价再次疯涨将可能失控而破裂，后果不堪设想。”现阶段房地产行业泡沫的累积程度和快速上升，已经不再是民众的单方面的认为，从业人士也认可泡沫的存在，由此可以略见一斑。

类似鄂尔多斯的“鬼城”“空城”还在不断涌现，温州杭州部分房价出现“腰斩”等等这些现象，也一定程度上透露出房地产泡沫真实存在的端倪。政策风险，是诱发行业黑天鹅事件的敏感部位。一路走来，对于房地产行业来说，政策的调控从未停止过，而且每一次政策的出台，市场都表现出足够的敏感度，甚至过激的反应。以这次新国五条来说，各地房地产交易大厅人满为患，政策性离婚如浪如潮，这些就是房地产行业政策敏感性的活生生证明。

随着新一届政府顺利交班，新一届的全国人大财政经济委员会成立，标志着新的经济智囊诞生。尽管“新国五条”调控政策在两会前夕、新老交替期间颁布，出台的时机，对于市场来说可以用意料之外来形容，从另一个侧面说明，更多人愿意这并非新智库的所为。

这个意料之外的时机，加上10 年来调控政策的趋势，再有就是新一届政府表现出以往不同的务实性和针对性的风格相去甚远，所以，更有前卫的观察者认为，新国五条还是脱离不了“新瓶装旧酒”的意味，仅仅是刚过去一届政府的政策延续，行政干预市场的行政取向，或将成为强弩之末，并非新一届政府和新一届御用智囊的投石问路之作，取而代之的将是“以法为尊，依法为政”新格局。

从陆续公布的各地方实施细则来看，更多的被认为是老调重弹，“缺乏新意”“含糊其辞”。尽管这次新国五条颁布，市场曾一度报以剧烈反应，但，地方政府的大极推手般应对，民众和市场后续的冷淡反应，也充分道出了一个事实：面子上的闹腾还是遮盖不住骨子里的麻木。

然而，真正的政策风险，却隐藏在新一届政府不知不觉的各种务实措施之中。例如，要在2014 年6 月之前出台并落实的不动产统一登记制度，相关人士就认为，此举就是为房地产税全面铺开做铺垫，其目的就是逼出空置房，遏制非居住性房需求入市，改善市场供求关系，稳定房价。

如此一来，一直西方国家被奉为房价“定海神针”的房产税全面铺开，将是大概率的事情。现行的“政行干预，一次性增加交易环节成本”现行的粗暴模式，或将淡出舞台；“大娘【刚性需求】就是娘，后妈【投资需求】不是妈”的荒谬或会得到纠正。取而代之的，将是回归到以尊重市场规律为原则【无论是刚需还是投资需求，都是合理需求，在市场经济里面同等受到尊重】，从房产持有成本环节着眼，以房产税的形式，通过阶梯式持续开征房产税的形式，公平有序地进行市场调节。

类似这样不再是“扬汤止沸”，而是“釜底抽薪”的政策陆续颁布和实施，房地产行业将会迎来一个清明的市场环境，房地产行业的投资，就要考虑的持有成本因素，其投资风险就值得重新评估。这才是未来房地产投资的真正政策性风险所在。

行业风险，渐行渐近

房地产，是资金密集推动型行业，资金链是这个行业死穴，也是行业突发性风险的高发区。值得一提的是，刚刚银监会发布的8 号文件，表面上针对银行理财产品的规范，但是，有先知先觉者认为，目前在售的所谓非标准化类理财产品所筹集的资金，最终大部分都是流向高收益高回报的房地产行业，这也是房地产行业最终能躲过2009 年“最严厉”调控的原因之一。【最近更多先知先觉的房企，选择海外融资途径，就是要避开这个死穴的明智之举】

如果银行理财产品规范措施的执行力度真正落实彻底的话，很显然，板子最终会打在资金密集型的房地产行业的头上来，就此引发房地产行业资金的脱媒潮，也是情理之中的事。在资金链再度趋于紧绷的时候，也会诱发银行收紧项目贷款等相关动作，到那时，房地产行业或将被动的迎来新一轮去库存的降价促销。这无疑给房地产投资的风险蒙上一层前途未卜的阴影。

市场供需矛盾风险，也是行业显著风险之一。时评作者吴雁在《看看那些年我们一起拖过的后腿》中提到“目前我国每家庭平均拥有1.02 套住房；全国家庭平均住房面积116.4 ㎡”。这就从另一个侧面说明这样一个事实真相，现在全国房地产市场缺的并不见得是房子，房子的面积也不见得太小。缺的仅仅是理智和智慧，包括时下国人的智慧和时下当局的智慧

如果把时间往未来方向延伸一下，在不久将来的某一个时期，人口结构和人口拐点必然到来，加上市场这段时间内的各种供给不断累积，供求逆转是一个必然结果。未来的市场供求发生颠覆性转变，房地产投资的风险就自然而然的突显出来。

未来房产投资价值依然存在

长期持续的流动性泛滥，奠定了房地产投资价值的基础

房地产作为不动产，投资额度大、变现能力差是其作为投资工具显而易见的硬伤，但是，为什么会成为国人情有独钟的投资对象呢？

改革开放以来，M2 的数据几何级递增，造成长期持续的流动性泛滥。特别是美国金融风暴和欧债危机以来，全球的流动性有如洪水猛兽。这导致了通货膨胀压力的长期持续，货币长期贬值趋势没有改变，投资者急需找可以规避通货膨胀和货币贬值的工具。这就为房地产奠定了投资价值的基础。

其次，房地产具备了先天性的投资价值和衍生性投资价值。房地产的居住性功能和资源稀缺性，是房地产的先天性投资价值。也就是说投资房地产起码能满足居住需求，而且在土地资源稀缺性的基础上，房子卖一间就少一间，这样的稀缺性本身就是体现了投资价值。还有就是俗话说的“不住还可以出租”，由此拓展了房地产的衍生投资价值。正是房地产具备这种其他投资工具不可比拟的先天性和衍生性的价值，牢牢吸引住投资者的眼光。

最后，持续恶化的投资环境，也把各路投资眼球逼向房地产。全球金融风暴以来，国内资本市场大起大落，到如今依然长期处在低位震荡的低迷氛围之中，股票基金在老百姓眼中几乎成为谈虎色变的对象；全球流动性汹涌澎湃，货币不断贬值，银行储蓄的负利率，已经家喻户晓；近年来异军突起的信托、理财产品，也在华夏银行“私售门”事件曝光之后，理财产品等投资工具的各种风险也渐渐浮出水面，让不少投资者望而却步；黄金等贵金属投资和艺术品投资也先后陷入高位调整的恐慌期。。。在这不断恶化的投资环境中，唯有房地产在房价一路高歌猛进的带领下，走出波澜壮阔的黄金时代，在长时间越调控越疯长的现实面前，房地产的投资价值，仿若是投资者心目中不败金身的神话。

正是上述三大因素共同成就了房地产投资的财富神话，成为房地产投资价值热潮的直接诱因，奠定了房地产价值依然存在的基础。

人文因素，是房地产投资价值的肥沃土壤

“衣食住行”是国人生活四大基础理念。在改革开放的三十多年后的中国，国民平均收入水平也踏入中等收入国家序列，向发达国家收入水平靠拢，已经基本告别“愁吃愁穿”历史，开始向小康水平迈进。接下来，民众生活中剩下来的头等大事，自然就落到“住”字上面了。改善居住环境，就成了时下民众最为逼切的生活愿景，甚至部分老百姓节衣缩食也要买房。这也是所谓刚性需求强烈的原因，更是房地产投资价值的人文土壤。房地产，在东方人的财富观里，本身就有很深的文化根源。“发财致富，购房买地”这句话就充分道出了东方人财富观里对房地产的痴迷和特有的偏好。到现在，国人炫耀财富最直白的方式，不再是“万元户”，而是显摆拥在哪哪有多少处房产地产。换句话说，房地产在民众的心目中，不再是一个简单的具有居住功能的房子，更多的是财富象征。这就更加丰富了房地产投资价值的人文因素。

在福布斯刚刚首次公布的《中国大众富裕阶层白皮书》中就指出，在拥有一定资产和具备强烈投资意欲的中国大众富裕阶层人群中，有占比53.9%的人群表示，无论政策如何调控，依然把房地产投资房地产列为重要投资选择，而已经拥有三套及以上住房的人群占比就高达39.9%接近4 成。这个调查的数据表明，房地产投资的价值，在民众心中有着根深蒂固的人文土壤。部分房地产背后的特殊社会资源价值，固化了房地产投资价值空间。

房地产背后的价值，不是简单的居住功能，还有更广泛更现实的社会资源价值。在因本轮新国五条搅动的房价爆长过程中，被网友调侃为“宇宙中心”的在北京五道口，就惊爆出每平方10 万元的房价，究其原因，并不是哪里的房产多豪华多阔落，而且仅仅只有37平方，而是因为是北京海淀区五道口的学区房，就很直观地道出了一个房地产投资价值的道理，在中国，房地产不再是房地产，还是房地产背后种种价值无可替代的社会资源。

就连当年的开发商任志强先生得知这一新闻之后，都不禁唏嘘“当初(2000 年)开盘我只卖4000 多元一平米”。无他耳，房产的背后是户籍，户籍的背后是不对等的社会资源，也就是说，因为此处房产背后有全国著名的清华北大等名牌大学，得了此处房产，可以享受比别人少300 分也能读上世界名校机会。房产就是机会，这完全超出了市场经济的价值范畴。

所以，这种看是行业病态的现象，让部分特殊的房地产具备了无限想象的投资价值。例如学位房，工作房、生态环境房【包括旅游资源的房产】等等都是这一类房产。但，现实中却是活生生的存在。可见，现在由于户籍制度，各种地方性区域性制度的限制，社会资源在现阶段的错配现象，固化了房地产背后更广泛、更深刻、更现实的投资价值。

尽管这种由于依附在房地产背后的价值，是由于社会资源错位所导致，但是，这种现象目前是普遍存在的，也是短期内无法改变的。所以，由此催生的房地产背后的特殊社会资源价值，环境资源的价值，固化了部分特殊房地产投资价值。

发展失衡，预留了房地产投资价值的结构性空间

纵观改革开放以来的历史，全国的经济发展，呈现由东部沿海向中西部纵深推进的格局，包括被热议的城镇化建设，同样呈现这样阶梯式发展格局。也是说，经济和社会阶梯式由东部向中西部发展过程中，必然存在时间上和空间上的结构性发展失衡现象。与之同步发展的、被誉为集各行业之大成房地产行业，也相应的存在同样现状。所以，在时间上和空间上的发展失衡，也给房地产这个行业的投资价值预留了足够的结构性空间。

如果再细化到具体某一个区域，也存在高度发展区域和欠发展区域；具体到城市，也有市中心、郊区和卫星城镇，这些发展的不均衡不同步，也充分预留房地产价值投资的广阔结构性机会。

还有功能性房地产的发展失衡，也存在房地产投资价值的结构性机会。一个海南国际旅游岛，就吸引了全国众多投资者的眼球，全国还有许许多多具备各种各样功能性的房地产，正等待着投资者去发掘和识别呢。除了上述因素之外，短期内市场供求关系失衡，也是房地产投资价值继续存在的因素。制度缺失，也迎合房地产投资价值的需求。现在被爆出来的那么多房姐房叔，之所以能轻松拥有那么多房产，从某种意义上说，正是这个房产在保佑期限内征税制度的缺失，一定程度上房地产投资价值的存在，也滋生了房产腐败的可能。作为投资工具之一，房地产的投资价值存在，是毋庸置疑的。但是，国人对房地产的投资过于热衷，把绝大部分财产表现为住房形式，将财富全部押宝在单一房地产上，炒完国内的房价，还到国外去炒，这明显是非理性的。从不断公布的不动产登记制度、理财产品规范等等信息来看，都透露着新一届政府完备各种制度的步伐正在加快“，放开需求，满足供给，舆论引导合理消费，政策规范发展”的轨道有望回归，“改革就是收费，调控就是收税”的也将不再是习惯。

一旦政策和制度环境得到改善，市场供求关系及各种因素也会随之调整，作为理性投资者，不能老念过去“逢调必涨”的经书，更不能固守“房价只升不跌”的观念，寻找各种理由对赌政府不敢让房价跌，而应该既看到房地产投资的价值所在，也预先充分做好风险分析，适当建立对冲风险的机制，做个理性投资者。

作者就职于中国农业银行南海分行

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