哈里森房地产18年周期模型

Martin

一、模型简介

哈里森仔细研究了200 多年来主要英国和美国的的经济和房地产史，他认为：

1、房地产的周期是18 年左右；通常前14 年房价是上涨的，后4 年房价是下跌的；

2、18 年的房地产周期目前依然在起作用。

哈里森的模型表明：房价会先上涨7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。最后是历时4 年左右的崩溃。

二、房地产周期的描述

具体来看：

1、前7 年缓慢上涨：在前7 年经济刚从萧条中走出，经济开始增长，相应地房价也开始缓慢上升；

2、其后5 年加速上涨：因为土地的供给是有限的，当房价涨到一定程度，人们意识到他们的资金的最佳回报在房地产上，于是他们开始在房地产市场进行投机买卖，获取资本收益；

3、再后2 年演绎疯狂：由于投机者和企业的追逐，房价变得越来越高。企业的经营行为受到了严重影响。最终企业也大规模参与这种短期有利可图的房地产投机。当过多的资金追逐在房地产市场上时，导致土地价格发生剧烈上涨，从而演绎了崩溃前的疯狂。这是一段疯狂交易的时期，价格不再引导人们做理性的决定，购买者确信那里会发一笔横财，因此他无论如何都要出价高于其他竞买者。随着价格的逐步上升，现实与幻想之间的差距扩大，直至事态出现转折点。政府部门看起来美妙的城市规划也起到了推波助澜的作用；

4、房地产泡沫崩溃，调整3-4 年：通常，土地这些资产泡沫的崩溃有两种效应。一方面，土地的泡沫破灭使得一些投资者离场，这些投资者的违约会导致其类型的资产泡沫的崩溃；另一方面，拥有大量土地的投资者会减少他们的消费，甚至变得破产。当土地市场崩溃后，房地产投资减少，普通老百姓的消费支出减少，新的银行抵押借贷不能进行甚至先前的银行借贷都变成了坏账。一个经济人的消费支出是另一个经济人的收入，一个经济人的负债是另一个经济人的资产。这些连锁链条导致土地市场包括其他各类资产价格崩溃，经济增速迅速下降。

原文地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_59834aba0102eq52.html

Martin

哈里森(Harrison)是最著名的房地产周期研究专家。他准确地预见了1992年英国房地产的崩溃和最近的这轮英国房地产崩溃。根据哈里森的研究，工业革命以后才有完全意义的房地产周期。工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右，而且目前依然在起作用。在这18年里，房价先上涨7年，然后发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，之后是2年的疯狂上涨，最后是4年的崩溃。

哈里森房地产模型

哈里森房地产模型

看看该模型对其他国家的应用。

香港

1985年房价开始上涨，95-97年暴涨，随后立即陷入暴跌,02-03年价格达到谷底。

美国

最近的低点在1974、1992和2010年，再来看更古老的数据（下图）。

美国土地销售统计

日本

1980年开始，87-90年暴涨，91年-04年暴跌，表现最差的一个。

从1998年国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止实物分房，房地产业走向市场后，目前已经是第12年，那么2年后中国将进入房地产崩盘阶段。

处于趋势之中的人总是认为趋势能无限延续，这种侥幸心理认为中国模式史无前例，所以有可能免于衰退，毕竟哈里森的房地产模型只应用于工业革命（1765年）后，即这种周期带有某些人为的因素，但不幸的是，这种周期是一种自然力量！

很显然，尼罗河及爪哇树数据远早于工业革命

18.2年循环荟萃

与天为敌是不明智的。

原文地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5af09a080100nav5.html

Martin

中国房地产市场的命运或许将开始发生悄悄的变化。以1998年房地产市场化元年计算，本轮房地产周期已经进入第十二个年头。而很多迹象也恰恰与英国经济学家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型愈发相似。

哈里森曾准确地预见美国和英国最近三十年的数次泡沫崩溃。他认为自从工业革命以来，完整的房地产周期维持在18年左右。如1974年，1992年和2010年可以看成是美国房地产市场每轮周期的最低点。房价会先上涨7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）,最后是历时4 年左右的崩溃。目前的中国房地产市场应该正是处于“胜利者诅咒”的癫狂状态。

在经历了长达12年的长周期之后，看涨房价的因素无外乎刚性需求、土地财政和货币泛滥。如果刨除这三点，房价泡沫也就失去了存在的基础。

一是刚性需求经过这几年的不断透支，已经难以支撑房价的继续攀升。当房价已经远远偏离居民收入，且以加速度继续拉大二者的差距，动辄就是20倍以上的房价收入比之际，刚性需求还能维持多久。高房价恰恰是阻碍城镇化进程的最大拦路虎。房价早已经进入了买泡泡阶段，房价上涨到3万，还是5万，与大多数老百姓已经完全没有关系。因此，可以说刚性需求不足以成为房价反弹的动力。刚性需求支撑起来的买方，完全不可能逆转房价调控。

二是货币井喷格局必然终结。过去两年，中国放出来近18万亿的新增贷款，随之使得广义货币投放量急速暴涨。货币恶性超发的后果已经随之显现，今年下半年通胀水平的快速走高，足以引起中央政府对于货币超发的警惕。中央经济工作会议对于明年货币政策转向的暗示，以及近期央行频繁的货币调控，都使得接下来货币增速势必回落。

按照过往经验，年度新增贷款额度维持在3万亿到5万亿的水平，完全能够保证经济8%以上的增速。这在2004年前后经济过热的年份，也仅仅维持在三四万亿的信贷增量。2011年新增贷款规模能维持在5万亿就不错。虽然较之这两年明显回落，但对于中国经济常态化而言，这依然是天量的规模。

而接下来一旦高通胀时代重新席卷全球，全球央行就会全然不顾其他，只会将全部的精力用于对付通胀的恶化上。其中，美联储持续升息的赖力和速度往往超过预期，在短短一年到两年内，将联邦基准利率从0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基准利率到4%左右的时候，中国央行势必也不得不进入加息周期，比如贷款基准利率接近8%，甚至更高。那么，如此力度的货币紧缩对于房地产投机势力的打击将是巨大的。

三是土地财政。尽管目前我们还看不到国家改革分税制的可能，地方政府沉迷于卖地的积极性有增无减,随处可见开发区、房地产、城市扩容的热潮。不过，土地财政模式正逐渐走向穷途末路。城市土地总是有限的，规划面积不可能无限度扩展,土地财政正在掏空中国的未来发展空间,逐渐终结是大势所趋。

整体看来，房价泡沫再想怎么的疯狂已经不大可能。之前一度鼓吹房地产超级泡沫的金岩石已经倒了，看样子超级泡沫也将随之不可能在中国出现。尤其是当支撑房价泡沫的最关键三大因素，都渐渐消失之际，房价泡沫慢慢泄气也就只是时间问题了,房价长时间的违背经济规律，“只涨不跌”也到了该回归正常的时候。如果货币紧缩周期不再因房地产萧条而再度放松，如果中央政府在“十二五”转变经济增长模式的决心够坚决，那么接下来三年内房地产泡沫泄气必是趋势。哈里森的魔力也会作用于中国房地产市场。

原文地址：http://xuzhou.focus.cn/msgview/610187/203145145.html

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