浙江商人考察1个多月放弃底特律超亿元的房地产收购

汪小峰

3月25日，一个由7名浙江商人组成的美国底特律房地产投资团，在存在了一个多月后，最终“散伙”。

经过一番风险评估，投资回报周期、回报率测试后，这些浙江商人一致决定：取消在底特律的这项预期总额超亿元的房地产收购。

“国内媒体都在炒作底特律一双高档皮鞋能买两套房子，这基本属实，但更多的实际情况，媒体却没有讲。”3月21日，浙商七人团的成员之一、正在纽约的曲卫国告诉本报记者，早在中国媒体的报道出现之前，他就在今年春节会同6名到美国度假的同乡，到底特律进行了为期一周的实地考察。上周，他们又向底特律市政府咨询了底特律的中远期城市建设规划的了解，最终决定放弃收购计划。

浙商眼中的“废城”

上周，国内媒体纷纷炒作美国汽车城底特律一套房子500美元的“皮鞋价”后，来自浙江台州的吕况（化名）身边不少圈内好友就摩拳擦掌地准备去“抄底”。只有吕况不为所动。“千万别头脑过热。”他劝朋友们说。

吕况是浙江区域内一4S店的股东，8年前入行后，才第一次听说曾经的世界汽车工业中心底特律。而对底特律房地产市场的关注，则是在3年前开始的。

2009年夏天，吕况和朋友远渡重洋来到底特律考察市场。行前，这座城市在他的心中有一连串光环——美国第四大城市，世界汽车业的中心。强大的美国工业的命脉之地……这几乎成了一次朝拜之旅。

“那时国内楼市正经历新一轮狂涨，圈子里没有人关注底特律的地产。”吕况回忆说。朋友是因为做家居物品生产与销售，想在底特律布点专卖店。而吕况的想法是，底特律的大都会机场是美国西北部最大的航空枢纽和中转站，汽车工业的文化底蕴深厚，加上交通地理位置不错，底特律的物业应该有投资机会。

两人走进这座汽车城时，正值一个城市最热闹的中午，然后他们看到的底特律，用吕况的话说，“已经不像一个人类居住点”，松鼠们停在马路中央朝着两个中国人直瞪眼。

傍晚时分，他们又转到市中心。发现这里不仅破落，空气里还流动着一股恐怖气息，每栋大楼都是黑漆漆的，貌似根本没人居住。街上连辆出租车都见不到，吕况和朋友庆幸，“幸亏我们是开车过来的。”

和当地人的接触更让两个投资者大跌眼镜，他们发现这里的好多人压根连电脑操作的说明书都看不懂，一旦销售网点落户于此，别的不说，单单需要招聘的员工的基本技能都无法保证。于是，还没回到国内，朋友就将设置底特律网点的预案从计划书里删除了。

但他们对底特律可能的投资机会并未放弃，并寄望市政府能让这座“废城”再度复兴。凭借着在全球范围内的房地产领域的收购热情，吕况他们一直怀揣资金伺机而动。

3年多过去，到了今年2月，吕况牵头组织了一个由7名浙商组成的房地产投资考察团，借春节旅游之际重访底特律，进行了为期一周的考察。

“深不可测的沉沦”

他们看到的一切比3年前更加令人绝望。

“这里基本成了菲律宾人的聚居区了。”吕况考察团的成员陈小姐说。陈小姐全家已经在洛杉矶定居。她认为，华人是世界上最喜好投资物业的人群之一，但华人投资有自己的喜好设定。他们置业一般选择在华人居住集中的区域，其次是白人聚居区，而对菲律宾或者黑人的聚居点则敬而远之。

事实上，底特律在6年前次贷危机发生后就直线下沉。在十年前，有3间卧室的独栋房子，单价大概在8万至14万美元不等。3年前那次考察发现，从银行那里购买一栋依法拍卖的房子，只需要1万美元，便宜的甚至低至5000美元。

今年春节再去看，发现底特律市内已经没有一家像样的购物中心了，也找不到一家大型食品超市，只有一些小食品店。店内的物品不仅价格贵，质量也不可靠。城内随处可见毒品、赌博、酗酒。

经过这场考察，陈小姐才相信之前说底特律的恐怖安全问题并非只是传说。她从美国有线电视新闻网看到，一项参考《福布斯》、《外交》等杂志以及公民监督治安协会和墨瑟等信息公司报告的评选显示，底特律已经“荣登”全球十大治安最差城市之列。

短短几天的考察期间，陈小姐还从当地媒体上不断看到底特律的非洲人居住区频频发生入室抢劫案。“投资可不是玩命啊！”

回程路上，他们还在讨论未来几年底特律市政府是否有重振城市的可能，没想到刚一回到国内，就传来了底特律市政府宣告破产的消息。

2月19日，一个由密歇根州政府任命的专家小组宣布底特律陷入财政危机——底特律面临现金短缺和公共福利带来的巨大债务压力，养老金和医疗保险缺口以及政府背负高达140亿美元的长期负债。

这让7人考察团的投资计划彻底“破产”。“这个城市的人气已经彻底散尽，它的沉沦是很清晰的，而且底部深不可测。”吕况说。

回城一族和房产税

当然，取消投资计划，还有别的考量因素。

投资美国楼市，房地产税是一项重要的持有成本。而底特律的房产税又是全美最高的之一。吕况他们此行了解到，按照法律，房主拖欠房产税达到一定年份，房产就被政府充公。政府拥有大量房子，根本管不过来，而且这些房子不会产生任何收益。

一些房子已经被市政府推倒。底特律政府去年出台一项做法，一户人家如果房前屋后有弃房，若想要，政府可以把房子白送，但每年要为此交房产税。

不过，在密歇根州政府工作的布莱恩·康纳斯告诉记者，最近底特律闹市区出现了一部分像他一样回来居住的新底特律一族，这些人教育程度高，收入也较高。但抄底风险仍然很大，因为底特律房市的恢复过程会非常缓慢。

“中国人来炒房，如果打算长期持有，而且愿意增加一定投入来修缮房屋，倒是值得。但有些房子欠政府房产税，买房的人要解决拖欠的税款，才能拿到房产证。” 布莱恩说。

美国华冠地产公司董事长潘重华则表示，底特律政府欢迎中国炒房团，但买房要考虑后续问题，要有人管理，要交税和水电费，要花一万到两万美元来修缮，而且再过5年、10年，这样的房产很可能仍然只值500或1000美元。想左手买，右手卖挣一笔，是不可能的。

为此，她建议，如果真要炒房，不妨往底特律郊区走，那里和底特律市完全不是一回事。底特律郊区有很好的房子，如半小时车程的特洛伊市最近房价上涨，该市被评为全美30个最宜居的城市之一。一般的独栋房子，价格在30万至40万美元。

潘重华的测算基本跟吕况他们的了解相吻合。在底特律，因为看不到投资前景，一些银行将还不起贷款的物业贴钱抛售。

比如在底特律市特拉维斯大街8111号房子，曾有一则以1美元售价成交的新闻就引起了广泛的关注。据悉，这处房屋的房主还不起贷款，只得让银行收回。然而当房子空置时，它却成了小偷和流浪汉的乐园，栅栏、铜水管、炉子、灯座、热水箱，甚至厨房水槽都被偷走。

为了尽快脱手，贷款银行同意支付房产代理商2500美元的销售佣金和1000美元的成交奖金。此外，这座房子还欠着4000美元的税款和一大笔水费账单，最终，这家银行在“赔”10000美元费用的同时，苦苦等待19天，终于卖掉了这座售价1美元的房子。

“银行有专业团队，他们的投资逻辑不会是紊乱的。”陈女士等人分析认为，“或许底特律会复兴，但我们这个周期等不起。”

王琦

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