12月13日 看房行动后房产答疑沙龙[上海]

朱业胜

1.内容简介

本次沙龙主要特别针对参与《看房行动报名通知[2012-12-16报名截止]  http://www.xinlingchuangfu.org/thread-10587-1-1.html》活动的朋友，做一次集中答疑和讨论。

        没有参加本活动的朋友也可以选择参加沙龙。

2.分享嘉宾介绍

　　王琦，介绍完毕。

3.报名及会前准备

　　收 费：50元/人 (100%满意保证，活动结束不满意可以不用付费)

　　报名方式：网络报名
　　地       址：上海市东方路1381号蓝村大厦18楼C座（地铁4、6号线蓝村路站2号出口的高楼即是蓝村大厦）

　　这是一次房产答疑的沙龙，请大家一定要带着问题来参与讨论，本次沙龙的水平有多高，主要取决于我们提问的水平有多高——请大家把问题直接在帖子下面发出，谢谢。


4.活动流程
　　
　　18:40－19:00 签到和交流互动
      19:00－19:05  沙龙开场
　　19:05－20:45  答疑沙龙
　　20:45－21:00  沙龙结束

　　
5.联系方法
　　紧急联系方法：马丁 136 6169 9458(短信)
　　主 办：心灵创富

rengangrui

报名,系统显示不上

Alae

这个是看房行动后？那么看房行动是什么时间啊？

朱业胜

Alae 发表于 2012-12-1 21:38
这个是看房行动后？那么看房行动是什么时间啊？

你自己定，这是你自己的事，为啥总是需要别人给出时间呢?
不看也没人管你的，呵呵。

夏沫

就我个人的情况，提几个问题吧。
我个人目前的情况是：
1、首付能付20W，无需借款的情况下
2、公积金贷款可以贷款30万
3、5~10年，至少五年，房屋是空置的。因为我结婚之后跟我老公住，他家有房，虽然房子很小，但两人住还是够的。
想要买房的原因是考虑给母亲住。以后生完小孩，或者老人家想来上海长住，可以有地方住。但是至少5年之内，家母不会来上海长住。
目前保守的打算是在老公家附近买一套40㎡左右的二手房，价格70~80w，每月月供4~5k（算上收租的租金），无压力。
不利的地方在于，老公家附近小区是在宝山郊区，房子是老房子，房龄久（超过25年），房型差。
另一个方案是在张江买房，因为我现在住在张江，了解到张江这边的需求，尤其是租房需求相当旺盛，如果做投资，应该是一个不错的选择。
不知道我这样的情况，怎么样安排买入第一套房最好。
关于房地产专业，基本不懂，只看过阿懒一篇文章里说的房价房租比，其他的一概不知了。毕竟买房是一件大事，所以现在我特别希望了解怎么样权衡收益。
也许大家会觉得我的问题幼稚。但我目前的提问程度也就仅限于此了……

chen_liu

老师有没有操作过“小产权”房租赁， 和标准产权房租赁有何不同？

juejwang

12月份共富新村看出租房12套，出售房1套，9月份通河新村30套左右。
目前主要感兴趣区域在共富新村，主要原因离家里比较近，先考察和了解市场。
目前碰到的问题是：
1.做包租的话，最好选择什么样的房东比较好？如何能把合同谈到3年-5年？
2.毛改中装，或者平改中装，如何控制装修成本？
3.在签此类合同时，有哪些注意事项？
4. 大概需要租赁多少套房子能够学会房产第一步？我知道可能要越多越好，但是至少要达到多少量才能初步掌握呢？

masophia

1、        从大方向来看，看房主要锁定在哪些区域？有没有某个区的重点版块可指点（比如说浦东区有哪些版块可重点推荐）？
答：如神所说，大范围锁定在 内环、内中环以内。外环基本不考虑。同时也因为地铁沿线已不是什么新概念中，满城皆是。

我目前居住在中外环之间，即浦东北蔡地段，我关注的有2个版块（即白杨路与芳华路、御桥），故看房时看得很散，难于确保能聚焦到核心方向。

2、        我在看房时，主要是看同等地段、同等房型的租金的高低及租售比走势；
答：针对租金高低，可作为是否要拿进来作转租业务。
针对看租售比是不是判断这个区域房子能不能作为操作买卖的潜在市场，多少的租售比是当前值（2-3%）？多少租售比是有潜力值？ 多少租售比是最佳值（6%或约≥房贷利率）？

3、        目前我主要看的房子，都集中在1/1/1 和2/2/1 /2/1/1，很少看三房、商铺及别墅，问问这方向对吗？（因为我理解为小房型易租、易卖、需求人多）

4、        我一般只做包租，不做分割，虽利润低些，但方便管理（时间管理和售后管理），我想问问我们这种二房东与其他二房东 应该是不同水准的， 那我们作二房东要达到什么目标?我们有什么优势呢(因为我现在并不是所有能签5年毛坯房、简装房我都想拿进的)

5、        如果真是想将二房东作为一份工作来做，那我想做到包租某一地段所有一房/二房的毛坯房或简装房， 如何实现？主要要考虑到哪个关键点？有何技巧？

6、目前我在收集的数据有：猪肉大米每周价格、及我看房子的租售比， 请问，还需关注哪些大数据/指标？

Ronnie慕蓉

楼上的功课做得好详尽~今天手机没带，感谢上帝让我想起晚上这个重要的活动~回顾了一下三个月前整理的一堆问题，发现和现在想问的问题基本不一样了。

1、关于租赁：
1.1 关于外包：
我拿的房主要是两种类型：1）两室一厅或一室一厅的毛坯改精装整租；2）三室两厅毛坯改平装合租（5户）
整组的管理很方便但回报率较低，合租的回报率较高，但管理较麻烦。我打算和一个包工头合作，外包掉琐碎的事务，主要有2种方案：一个是每次出了问题，我打电话让他帮我解决，按次付费；另一个是完全的外包，500-1000一个月，把他的电话贴在房间里，他管理所有的水电煤的缴纳和征收、任何东西坏了直接找他而不会找我，除非发生大的维修，不再额外付费。我打算弄满10套再外包，不知道是否合理。

1.2 关于风险
目前包租是打擦边球的做法，回本1年，整个周期长达5年，暂且不谈房东收回房产的问题，5年里政策是否会完善，对整个包租产业造成毁灭性打击，我有疑虑。所以我打算在找到别的投资标的和方法前，每半年做5套，寻求规避风险的做法。希望神能提供一些。

2 关于买卖：零成本投入我还没想过……没有贷款买房的经验，住房公积金也就缴纳了五个月，只能一张白纸求指导了。