上海“富爸爸” 神奇投资之路

Martin

　　风靡一时的“富爸爸”系列丛书不知在全球制造了多少个“富爸爸”，本文的主人公刘建平或许就算得上一个。

　　三年前，他宁愿放弃跨国公司的高薪而去选择一条看似虚无的“财务自由”之路，对于这个“不可思议的选择”，他出人意料地坦然。有意思的是，他几乎是教条般地严格按照“富爸爸”理 论指导，遵循着“分散投资”、“重视现金流”、“房地产是强有力的投资工具”等理念，把自己在国外打工赚回的210万元资金按比例分配到房地产、股票、外汇、实业等理财领域。

　　短短三年，奇迹出现了，一个典型的上海“富爸爸”诞生在黄浦江畔。刘建平的个人资产一跃而至如今的近千万元，尤其是被“富爸爸”称为“独一无二的投资工具”的房地产，更是让他大尝“驾驭钱的力量”的快感，当年投入的50万元现金，至今已翻身10余倍，达到590万元之巨。

　　刘建平财富增值的速度让人惊叹，他通向财务自由之路的顺利也让人羡慕，而他的传奇般的投资经历，相信更能给大家带来许多的启发。

　　放弃高薪，梦想成为“富爸爸”

　　“富人不为钱而工作。钱是一种力量，但更有力量的是有关理财的教育。钱来了又去，但如果你了解钱是如何运转的，你就有了驾驭它的力量，并开始积累财富。光想不干的原因是大多数人接受学校教育后没有掌握钱真正的运转规律，所以他们终身都在为钱而工作。” ??“富爸爸”说

　　一副深度眼镜、旅行包、洗得泛白的T恤，像是一个普通的海外留学生，这就是上海“富爸爸”刘建平留给记者的第一印象。

　　夏日午后的阳光有点刺眼，“星巴克”的人流明显拥挤，采访不得不转移到“一茶一座”进行，但随着话题的深入，所有的不适很快烟消云散，刘建平的投资经历足以让人忽略了这一切。不得不承认，作为专业的理财类杂志，我们很庆幸遇到这样的采访对象。

　　刘建平大学念的是通信业，1989年，他随着第一次出国浪潮到了澳大利亚，1992年开始攻读通信专业硕士。1997年，刘建平受爱立信亚洲研发中心的邀请回国，作为该中心8个主创人员之一进入爱立信公司。两年合同期满后，刘建平被猎头公司看中，跳槽至摩托罗拉公司技术研发中心。

　　如果没有后来的选择，从他的这些经历来看，刘建平循规蹈矩地走着“穷爸爸”的路线——高学历、名企业、高薪高职位，他很可能像天下所有稳妥的“穷爸爸”一样，买房子买车，努力工作赚钱来支付每月的账单，这也是许多沪上白领已经在走的或者想要走的人生道路。

　　当然，这只是“如果”。2001年“9·11”前夕，受美国经济不振的影响，摩托罗拉开始战略收缩，刘建平思忖良久选择了离职。

　　“我也想过再重新找一份工作。事实上，那时候猎头公司还在找我，我完全可以找到和过去薪水差不多，甚至更高的工作，另外，我是澳大利亚的永久移民，当然也可以选择回澳洲发展，但几年的漂泊和打工生涯让我觉得疲惫，想换条道路走走。”刘建平有些犹豫，手里拿着的护照上已经密密麻麻盖满了许多国家的印记，海外漂泊了9年，他还是想在自己国家稳定下来。恰在那段时间，他开始接触到罗伯特·T·清崎和莎伦·L·莱希特所著的《富爸爸 穷爸爸》系列书，好像恍然大悟一样明白了自己漂泊多年以后对金钱和人生的真正认识，开始明白过去忙忙碌碌的自己原来不过是一个“穷爸爸”的实践者，而要想真正达到一条财务自由之路，必须要成为一个“富爸爸”。

　　应该努力投资而不是努力存钱

　　要投资而不是存钱，这是“富爸爸”和穷爸爸的第一个区别，他们的第二个区别是：穷爸爸教人去写一份出色的简历以便找到一份好的工作；另一个则教人写下雄心勃勃的事业规划和财务计划，进而创造创业的机会。 ??“富爸爸”说

　　刘建平并不是白手起家的人。打工几年的收入，再加上离职时单位支付的一笔费用，刘建平2001年已经有210万元的资产，这在许多人眼里已经是富人的概念了。“但离财务自由还是很远。”他这样解释，这些钱可能顶多能为他买一套不错的房子和汽车，然后维持他和家人小康的生活，但他自己，却不得不还要去工作来支付每月源源不断的账单。“所以要投资而不是存钱。”

　　更何况创业一直是他自己的梦想。2001年9月，刘建平投资50万元和朋友合伙成立了一家软件公司，并努力吸引风险资本的关注，希望在事业上有所成就。同时，根据“要把很多的鸡蛋放在不同的篮子里”的理论，他把手头另外160万元资产进行分配： 50万元投资房产； 50万元投资外汇；60万元分别投资澳大利亚股票和国内股票。他甚至没有太高的期望值，当然也没有想到自己的这些资产会在3年后增长到近千万元，“我想分散风险，因此多面出击。毕竟我的资产并不是很少，如果在资产很少又有很强的增值愿望的前提下，则更适合集中操作。”

　　当然，他也没有机械地按照投资专家所提示的投资组合理论进行运作。三年来，他一直按照当时资金分配的数额在进行操作，没有因为房产赢利得多而迅速增加房产的投资，也没有因为澳洲股票比较稳定而增加持股数量，一切都还按当初的分配。“每一种资产，或者说每一种投资方式都有自己的周期规律，在房产处于高点的时候全仓压进会让风险过于集中，因此我选择不动来顺应这种规律。”三年后，面对自己的投资成绩，刘建平这样总结。

　　他详细地向记者展示着自己的投资记录，一个小本上密密麻麻记载着他投资每一处房产、每一只股票的经历，他甚至出示了自己所有的房地产买卖合同。而在他拿出的一本《富爸爸穷爸爸》书里，记者发现了多处他用红笔标志的要点，这些要点大多被他付诸了投资实践。他是一个认真而勤奋的人，他符合了当“富爸爸”的重要条件——“如果你有致富的愿望，你必须集中精力。”

　　房产投资收获惊人

　　对于任何寻求财务独立或者自由的人来说，房地产都是一个强有力的投资工具，可以说是独一无二的投资工具。而即使在周围的“小鸡”都在认为市场风险已经很吓人的时候，聪明的投资者仍然有办法找到良好的投资机会。 ??“富爸爸”说

　　许多人都认为，在目前国家控制房贷,高价房风险凸现的情况下，再动用过多笔墨介绍投资房产的经验可能并不是明智的事情。但正如“富爸爸”所言，刘建平就是这样实践的。更何况他出手的时候还赶上了房产投资的大好时机。也正因为认识到了当时的投资机会，刘建平没有把自己的房产投资策略限制在“富爸爸”所说的“七年才出手”，而是以短线为主，房子在手里的时间很少超过一年，从而获得源源不断的现金流。

　　策略一：配合政策，莫过贪婪，该出手时就出手。

　　2001年，国家鼓励购房的政策非常明显，蓝印户口政策、契税减半政策等都让刘建平看到了房地产业发展的前景。尽管浦东的房价已经启动，但他发现外销房还在跌，有些房子甚至跌到了开盘价的一半以下，刘建平动心了。一番调查之后，2001年6月份，他发现浦东五星路上的外销房只有1000美元/平方米，而之前该房子曾经到过1800美元/平方米的高价。于是他以125万元人民币的总价买下了151.59平方米的房子，自己出了37万元的资金，贷款70%，买下了第一套投资房。

　　“我有一个习惯，买房时一定要看到自己的利润空间，不能期待出售后才知道自己能赚多少钱。像第一套房子，其实我在买房的时候就估算得出利润差价，因此很有信心。”

　　2001年8月份，内外销房并轨，刘建平意识到内销房的价格很快会赶上来，于是外销房的房价便没有优势可言，他急着将五星路的房子出手。挂牌价1900美元/平方米，无人问津，刘建平于是把房价降到1800美元/平方米，结果在客户付好定金之后发生了举世震惊的“9·11”事件，客户开始犹豫，刘建平又果断将价格降到1700美元/平方米，成交出手。

　　“我不贪婪。因为当时我知道小区开发商手里还有房子，当然他们守着价格不肯降，我知道这套房子再放在手里是烫手山芋，毕竟政策不一样了。已经赚很多了，扣除各种交易费、契税以及利息成本，第一套房子净赚75万元。”

　　策略二：拍卖行里淘金，寻找法院抵债房产。

　　因为各方面的原因，抵债房产在过去并不为人所关注,很容易落得无人问津的下场。相反，作为拍卖方的法院又急于要把房子出售以获取现金，于是该类房产便具备独有的投资潜力。问刘建平怎样发现这个投资诀窍的，他没有讲太多，然而记者却在他读过的《富爸爸穷爸爸》一书里找到了答案。“富爸爸”投资一套房产的原因是“有块破旧的待售招牌比其他任何招牌悬挂的时间都要长”，刘建平在旁边做下的注解是：“还可以杀价。”

　　或许这就是他得到的启发了。“内外销房并轨之后，我已经决定把投资转向内销房上了。那时看到报纸上刊登有关上海市民到拍卖行里淘金的报道，就多了个心眼。在拍卖行里转了几次之后，我就看中了法院的抵债房产。其实其中的道理也很简单，法院拍出的房产一般急于出手，因此拍卖价格通常是评估价格的8折，也就是说，即使房价不涨，扣除掉各种费用，我也至少有10%的利润好赚，前面说过，我喜欢看到利润以后再投资。”

　　在这种思想指导下，刘建平出现在拍卖中心的次数更多了。2002年初，仁恒滨江的房子内部订购单价已经到了每平方米1500美元，约合12000元/平方米，而当时法院的拍卖价格只有10000元/平方米左右，再加上当时黄浦江开发的消息已经传出，刘建平当即以170万元的总价拍得140平方米的房子带车库。“我当时只有120多万元的现金，而法院又要求两个星期内付清。于是我不得不先付了100万元诚意金，把法院的评估书借出来申请银行贷款，贷得六成，车库不能贷款，自己实际支付现金60多万元。”

　　但刘建平了解到仁恒滨江苑的车库并不紧张，开发商手里还有大量房源尚未出手。于是决定低价出售，20.7万元拍得的车库，他以18万元出手。几个月后，房子以1600美元/平方米出手，总价196万元，所以第二套房产交易“小赚”20余万元。

　　豪都国际花园别墅也是刘建平从法院拍卖房产里淘到的“金子”。2002年8月，豪都国际花园以3000元/平方米起拍。要知道这座独立花园别墅在当初开盘时曾经达到7000元/平方米，后来一路下跌，而且当时申博尚未成功，已经有房价是涨还是跌的讨论在影响投资心理。但刘建平在考察之后，以65万元价格拍得，首付25万元，贷款六成。由于房子原来就是柚木豪华装修，刘建平只花了9万元重新翻修，便在2003年初以115万元的总价出手，扣除装修和利息支出，净赚40万元。

　　“由于急着出手抵债，法院拍出的房子一般产权都比较清楚，不需要复杂的过户手续。而且其评估价格也值得信任。但那是过去，现在我已经很少到这里淘了，由于房价涨得快，法院的房子也是评估原价出手，已经没有既得利润了。”

　　策略三：重视比价效应

　　比价分横向比价和纵向比价。横向比是与同地段的房子做比较，看看有没有利润空间，纵向比是与前几年的房价做比较，看看涨跌空间有多大。投资房产前的比价，是为了计算购买时就可以获得的利益，这是驱动刘建平投资的主要动力。

　　当然，他的房源还是主要来自法院拍卖资产。2002年年底，新华路番禺路附近的时代大厦拍卖价只有4000元/平方米。这是1997年建造的外销房，因为官司抵债，从开盘时的2000美元/平方米一路降下来。而当时，对面的新华豪庭已经卖到了7500元/平方米，横向比较，刘建平认为有利可图，于是以58万元的总价买了下21层的一个办公房。到出手时，该处房价已经上涨到每平方米9300元，刘建平最终以115万元的总价获利了结。“除去交给拍卖中心的佣金和所有税费，我实际赚到的钱有46万元，但由于是办公房，需要交纳差价税，因此我拿到手的利润只有21万元。这是我炒过的唯一一套办公房。”

　　到2002年底，关于房价是否到高点的讨论已经相当激烈。刘建平却依然对房产寄予增值希望，“当时松江、南汇等地的房价还没涨上来，我研究过国外房价的上涨规律，在低价房没有启动的情况下，房价很难跌下来。”

　　同样是他惯常淘宝的国泰拍卖中心，刘建平根据自己的比价方式又找到了“金子”。那时，拍卖中心拿出了番禺大厦的四套拍卖房产，全是抵债给银行的，每套都有160平方米，四套一起拍，单价3600元/平方米，同样是评估价格的8折。由于急着出手套现，起始的拍卖价格从3600元/平方米跌到了3300元/平方米，无人问津后又跌到了3000元/平方米起拍。

　　“周围的二手房都是7000元/平方米以上，这样的拍卖价格肯定让人心动。那时我在拍卖中心的几个‘拍友’都有点‘手痒’，但无奈他们四套一起拍，总价实在太高了，除了资金问题，风险也相对放大了。于是我们几个人联合起来找拍卖中心谈，建议他们四套拆开来，最终他们同意了。”刘建平以3300元/平方米的价格拍得了其中一套。随后到了2002年12月，上海申博成功，房价一路飙升。“这套房子出手的时候也很有意思，我刚开始挂的是6000元/平方米的价格，结果来看房的人很多，我马上把价格提到了7000元/平方米，还是有很多人表示出成交意向，于是我又提了200元，最后以7200元/平方米的单价成交，净赚了50多万元。”

　　策略四：充分利用房价上涨的轮动效应

　　刘建平更愿意把他自己投资房产的成功经历归结为一个故事的启示。在新加坡，有一对夫妻只有一套房子，却有四个孩子，于是善于理财的家庭主妇就想办法把一套房子变为了五套房子。她利用的是房价上涨的轮动效应，也就是房价总是先从市中心涨起，到次中心、再到中间区域、再到边缘区域的规律。由于自己的房子位于最中心，房价先涨起来，主妇就把市中心的房子出售，把自己的家搬到还没涨起来的次中心区域，贷款买了一套三居室的房子；等到这个区域的房价也涨了，她又把这套房子出售，贷款买了两套两居室的房子，如此循环，20年下来，等到四个孩子渐次成家，主妇不光拥有自己的房子，还帮孩子准备了四套房子。

　　“这个故事提示了一个房产增值的规律，即房价增长是先从高价房再到中价房，最后到低价房，然后再到高价房这样轮回的。在澳洲，房价基本是7年翻一倍，而且按照规律，刚开始是房子先涨，租金同时涨，到一定程度时候房价就开始滞涨，带动上下游产业价格上涨，然后物价涨，同时平均工资也涨上去。在房价高居的情势下，城市劳动就业增加、平均工资上涨，于是租金开始上涨，等租金和房价的平衡被打破，房价又开始涨了。一般情况下，有5年的时间房价处于上涨状态，两年处于盘整状态。”

　　有了这样的经验，刘建平对于目前房价高点的认识当然也就不同了。他不认为房价随后面临的是一个大波浪向下的行情，相反，他一如既往地运用自己的比价效应规律，努力寻找适合投资的房产，只不过比较2001年的时候，他的选择更加谨慎，出手更加果断，手笔也比以前更大了。

　　目前他还握在手里的三套房产就是例证。这三套位于徐家汇中心的房子是刘建平房产投资回归市中心以后购买的。“由于是期房，而且是在市中心房价放缓的时候买的，这几套房子单价不高，除了一套景观房9000元/平方米之外，另外两套也只有7500元/平方米。我看周围的二手房价格已经接近15000元/平方米，于是决定买下的。”

　　尚未交房，，周围中介已经把该小区的房价炒到了14000元/平方米以上。过去分别以132万元、107万元、108万元买来的房子，如今总市值已经达到了590万元。“贷了100多万元的款，每月还款1万元多，压力并不是很大。”

　　刘建平并没有想把这三套房子握在手里太久。事实上，在他过去操作的6套房产中，每套房子拿在手里的时间也很少超过1年。他正是靠房子的不断出手变现来为自己赢得下一步投资的现金流，即使目前手中房产的评估价值已经达到590万元，他仍然手握190多万元的现金，在等待下一套值得投资的房产。从这一点看，他无疑是个聪明的投资者，而不是一个盲目的炒房者。

　　对于今天的房市，刘建平并不悲观，他在通过各种方式化解着风险，却没有因为风险停步不前。“大部分人不富有的主要原因就在于他们太担心失去。胜利者是不怕失去的，但失败者都害怕失去。”他这样相信。

　　精力和利润不成比例

　　“我深知我不是个公司职员，我喜欢开办公司但不去经营他们，所以我买的股票都是小公司的。有时候我深知自己创办小公司并把它们赏识，使财富从新股票的发行中产生。我喜爱这种游戏。” ??“富爸爸”说

　　同样是插柳，有的地方绿树成荫，而有的地方也可能只是是光秃秃的枝桠。三年前分配在不同领域的投资资产，如今增长情况各不相同。例如同样看好房产，刘建平在投资房产方面赚得盆满钵满，相反，他买的房地产股票却令人十分失望。三年来，投资在国内股市的30万元资产已经缩水到了15万元，刘建平说，权当是交了学费。

　　刘建平的确有些失望，因为过去三年里，他业余时间最大的精力是放在对股市的关注上了。网络、书籍、电视是他最多的信息来源，而给他带来最大利润的房产相反是占用精力最少的。由于资金的取向关系，中国的房市和股市向来有着此消彼长的规律。刘建平的股市经历并不能说是意外，只是凑巧他同时投资房产和房产股票，房子价格的绝好涨势没有带来上市公司业绩的增长，更没有带来相应股票的增值，不能不说是中国股市的一大奇特景观。

　　这种投资思路与“富爸爸”又有些不谋而合。“富爸爸”喜欢投资小公司的股票，原因是“喜爱所投资的对象，了解并懂得游戏规则，风险就减少。”刘建平同样选择自己所喜爱并熟悉的房地产行业，然而结局却完全不同，当记者表示是否这样投资过于机械的时候，刘建平表示了否认。

　　“其实国内股市和海外股市完全不同，而我却是以在澳洲买股票的思路投资，以为行业的增长必然会带来该行业股票业绩的增长，事实上完全不是这样。基于对房地产行业的信心，我买的股票几乎全是与此相关的，如上海建工、金桥、中华企业等，却个个都不如人意，看来股市是被资本运作的炒家当作捞钱的工具了。我打算等股市全流通了，再全心全意来炒股算了。”

　　幸好他投资的澳洲股票每年都有稳定的回报，“分红相当可观，而且是长期投资，不需要耗费太大的经历跟踪。”当初投入的5万多澳元至今已翻倍，约合人民币60万元。

　　在汇市投资方面，刘建平也算得上是成功的。他并不盲目出击，只针对自己熟悉的美元兑澳元下单，而实践证明，这对于以小资金投资汇市的投资者来说是比较明智的。“币种单一才能更容易熟悉和了解，更何况我没有太多的时间跟踪。而且退一步讲，即使投资失败，手里被迫拿着澳元，到澳洲还可以用，我有澳洲绿卡。”刘建平用作外汇投资的50万元如今增值了50%，“处于平均水平。”他说。

　　而所有这一切对刘建平来说毕竟还是“副业”，创业是他的主业，记者从他的言语神情里明显能感受到这块投资在他心里的分量。当年拿出50万元与朋友合伙成立了一家软件公司，也算是自己的专业，但刘建对此并不满意：“只是运作正常而已，还在等待风险投资。”由于不能向上市公司那样精确计算出所持股份的市值，我们很难对他实业投资的收益作出评估。根据刘建平本人的粗略估算，应该超过120万元。当记者问起他赚钱的最终目标是什么时，他说：“积累资金，争取拥有自己的风险投资公司。”

　　像“富爸爸”那样生活

　　“房子的价值并不总是上升。长久住在一套房子里难免有资产减值的风险。最大的损失是机会损失，如果你所有的钱都投在了自己居住的房子里，你就不得不努力工作，现金不断地从支出项流出，这是典型的中产阶级现金流模式，你便失去了通过其他资产增值的机会。”

　　??“富爸爸”说

　　让人颇为不解的是，如此一个成功炒作了9套房产，个人身价达到千万元的富有者，却住在徐家汇一套租来的房子里。一个奇怪的逻辑是，他持有的房产买卖合同证明了他曾经拥有过9套房子，而事实上却没有一套是真正属于他的，因为他在每一套房子里的居住期限都没有超过半年，他的家在随着他的投资不断转移。

　　记者在《富爸爸穷爸爸》一书中找到了这样的注解。作者说，“我妻子和我也喜欢大而时髦的房子，但我们知道那不是一项资产，由于它使钱从我们口袋中流出去，所以它是一项负债。”书中用一个图表，说明了资产和负债之间的定义：资产就是能把钱放在你口袋里的东西；负债就是把钱从你口袋里取走的东西。这也为刘建平3年搬了9次家做了一个最好的注解。

　　几年来，他带着妻子和孩子，从最初投资的五星路的房子，搬到了仁恒滨江苑，又搬到新华路番禺路的时代大厦，中间如果房子出手较快，住房有衔接不上的时候，他就在中心地带租一套房子，例如仁恒滨江苑出手之后，他手里只有一套青浦的豪都国际花园，妻子觉得远不愿意搬，他就在淮海路附近租了一套房子住了近一年。总之是一套房子到手后搬进去，出手后搬出来，三年搬了五次家，成了大众搬场公司的常客。现在由于其他房子已经售出，徐家汇中心的三套房子还未交房，刘建平就住在了租来的公寓里，每月4000元的租金也让他有着不错的住房条件。

　　尤其值得一提的是刘建平家的家具。按照通常思路，由于经常搬家，家具应该是简单易安装的类型，但出乎意料的是，刘建平家的家具却是一套相当昂贵的红木系列。问及原因，更让人惊讶于他的投资精明之处，“说得通俗一点，这套家具应该叫做‘道具’。每套房子到手后，我们就搬进去，把这套红木系列摆在里面，除了浓郁的居家气氛，昂贵的家具无形中就为房子增色不少，当然就更容易出手了。”刘建平对这一点也甚是得意。

　　软件公司为他带来月薪2万元左右的收入，还掉1万元左右的银行贷款和4000元租金，刘建平依然过着中产的生活，舒服而惬意。尽管在国外几年，他几乎没离开过私家车，但到国内以后，他再也没买过车。“汽车是纯消费类的资产，几乎在买来的那一刻就要去掉15%的价值了，而且在上海养车费用昂贵，而相反，上海的的士费很便宜，省下来的停车费和汽油费足够日常打车用的了。”这位上海“富爸爸”的精明不得不让人佩服。