雅戈尔深陷“地王”泥潭 2015地产20强或难达成

Martin

纺织企业进军房地产的典型代表雅戈尔遭遇房地产的极度深寒。

就在去年3月份，雅戈尔董事长李如成还表示，拟将雅戈尔的地产业务从上市公司中剥离出来单独上市。但这一计划目前看起来遥不可及。

事实上，雅戈尔置业于2010年在杭州申花板块拍下的两个地块，到目前为止，还没有付清土地款。

土地款未付清之谜

10月底，秋意笼罩下的杭州。江南的秋天来得比往年更晚一些。

记者在雅戈尔置业在杭州申花板块两幅土地的现场看到，地块完全没有动工的迹象，四周都由高高的围墙围着，里面长满了荒草。

申花板块在杭州城的西北面，近两年发展迅速，云集了本地比较出名的几大开发商。

2010年12月份，雅戈尔置业凶猛出手，包揽杭州申花区域的两幅地块，总价24.21亿元，刷新杭州当时土地出让的单价纪录。

当天，雅戈尔置业先以11.65亿总价拿下53号申花地块，又以12.56亿元总价竞得了其边上的56号宅地，两幅地合计楼面地价18114元/平方米，打破之前刚创下的申花板块宅地楼面地价纪录。

这是天价中的“天价”，当时，正是开发商拿地最狂热的时候。

令雅戈尔比较尴尬的是，在这波严厉的地产调控中，申花板块的多个楼盘纷纷跳水，有多个项目已经突破1.6万元/平方米的价格底线。两年后的今天，这个价格比雅戈尔当初拿地的价格还要低。

此前就曾有媒体报道称雅戈尔置业想退掉这两幅地块。但雅戈尔置业杭州总经理邵洪峰对记者称，并没有退地的想法。至于为什么还没有动工，他表示，因为还没有从政府手中拿到这两幅土地。

杭州市国土局相关人士则对记者表示，事实上，这两幅地块已经完成了拆迁及土地平整的程序，现在没有交付的原因是雅戈尔还没有完全付清土地款。国土局称，这两幅土地都只付了一部分土地款，所以才拖了这么久。

雅戈尔置业一位人士称，还有一些尾款没有付清，但具体多少他并不愿意透露。他表示正在和政府协商中。

拿地两年，土地却还没有到手，这并不正常。杭州一家开发商对记者表示，这个时间拖得太长了。一般来说，成熟的开发商在拿地一年左右就进场开发了。

另一家开发商则称，他们有一块地是2009年年底拿到的，在2010年年底之前就完全付清了土地款。

根据国土部2010年在其网站公布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定，开发商在拿地后10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年，其中出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。

一旦开发商逾期不签订合同的，国土部门将终止供地，并不退还定金，已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

如果雅戈尔置业尚未付清上述两幅地块的土地款，则意味着这两幅地面临着随时可能被政府没收部分土地款并收回土地的危险。在此之前，荣盛置业就曾经因拖欠南京一幅地块的部分土地出让金而被没收1.065亿元定金并收回土地。

但杭州国土局并不愿意透露，是否会考虑没收部分土地款。

“地王”版图

杭州申花板块两幅地块只是雅戈尔置业众多“地王”中的一部分。实际上，从雅戈尔进军房地产到现在，一直都走“高价拿地”的豪阔路线。

2004年4月21日，雅戈尔置业现身苏州，一举拍下苏州工业园区湖东03、04、05三幅地块，总价14.13亿元，震惊苏州地产圈。

这是雅戈尔置业在大本营宁波以外的第一个地王，这个项目楼面地价逾6000元/平方米，而同期苏州湖东房价还在5000元/平方米左右徘徊。

2007年开始，雅戈尔置业正式进入杭州市场。当年7月9日，雅戈尔置业高调亮相杭州，经过90轮竞价，以14.76亿元高价竞得杭州商学院地块，15712元/平方米的楼面价，成就了雅戈尔“杭州地王”的桂冠。

随后，雅戈尔置业在杭州市场一路“高歌猛进”。2007年9月29日，雅戈尔斥资12.8亿元，拿下杭州转塘50号、51号两个地块。

2008年2月，雅戈尔置业以总价9.797亿元拿下了宁波北郊路一地块，13100元/平方米的楼面价，创下了宁波土地挂牌出让单价之最。

随后，雅戈尔置业进入“走过路过不放过”的囤货阶段，数据显示，2009年，雅戈尔以64.9亿元的价格，在宁波等地购入6幅地块，新增土地面积62.5万平方米。

2009年9月，雅戈尔置业在上海以19.58亿元摘得长风8号东地块，楼面价为25966元/平方米，溢价率73%，刷新了上海长风新单价地王纪录。

随后，就是雅戈尔2010年在杭州市场申花板块的两幅地块。

这其中的大部分地块，都有个显著特征，雅戈尔拿地的价格，几乎都比周边楼盘的售价要高，“他们是最疯狂的开发商。”业内人士对记者表示。

这让人想到背后的传闻，2007年，李如成曾表示，要拿出“100亿找地”，这或许是雅戈尔置业2007年前后在土地市场大胆出手的原因。

这正是很多制造企业疯狂进入房地产的时候。一份象征浙江民营企业综合实力的“2009年度浙江省民营企业百强榜单”显示，榜单中的100家民企至少有64家涉足房地产领域。

地产危机？

事实上，这家来自浙江宁波的明星企业成立于1979年，此后，服装、房地产业务和股权投资让雅戈尔一直被称为制造企业多元化的“翘楚”。

对雅戈尔来说，“三驾马车”的路线一直到2009年，都处于平稳状态。

公司2009年报显示，当年实现净利润32.64亿元，其中纺织服装业务实现营业收入约69亿元，净利润约4.45亿元，地产业务营业收入约51.95亿元，净利润约11.9亿元，股权投资业务实现净利约16.25亿元，较上年同期增长404.71%。

也就是说，2009年，房地产和股权投资给雅戈尔贡献了八成的利润。这大概是雅戈尔置业最辉煌的一年，难能可贵的是，这家多元化的公司，在截然不同的三个行业中实现了不同程度的成功。

命运多舛。2010年上半年，雅戈尔的房地产开发销售营业收入同比下滑达29.49%。

随着房地产市场进入漫长的调控阶段，雅戈尔2011年地产业务直线大跌，这一年，雅戈尔置业没有拿任何一块土地。

数字当然不好看。雅戈尔2011年年报显示，2011年，公司因项目周期性因素房地产交付减少32.34亿元，收入和营业利润同比下降46.94%和32.12%。

最值得关注的数据是，雅戈尔现金回收速度放缓，流入比上年减少25.26亿元，而支付土地款、工程款以及各项税费，流出比上年增加23.04亿元。

这一年或许让李如成十分失望，他曾经公开表示，2011年雅戈尔地产业务完成的业绩只占到了期望值的三分之一。

2011年雅戈尔董事会报告对于今年房地产业务的期望值并没有放低：实现预售收入50亿，营收要增长35%以上。

很难想象，李如成曾经的目标是：2015年进入国内地产20强。这一目标看起来正渐行渐远。

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