叶檀：炒房客在温州完了

Martin

　　炒房客在温州玩了，而不是温州炒房客完了。

　　如果房价不反弹20％到30％，将有大批的炒房客死在温州的房地产沙滩上。

　　据《第一财经日报》报道，温州新建商品房比最高价时下跌30％到40％，加上融资成本，80％以上的炒房一族已经资不抵债，成为“负翁”一族。

　　一切源于金融杠杆的紧缩。

　　以该报道为例，设定炒房客的融资比例为70％，30％为自有本金，同时融资比率为较为乐观的年息10％。根据收益率公式计算，炒房客购买的房产以23％为临界点，当房价下跌23％，炒房客手中的资产即为负资产，资不抵债。换句话说，就算用较为乐观的数据估算，当房价下跌20％到30％这个敏感区间时，在2010年、2011年高位接盘的炒房者在此区间会成为负翁。

　　此轮房价下跌，以此前房地产泡沫最大、金融杠杆最长、实体经济降温最快的城市，房价下降最为明显。温州房价大幅下降。根据国家统计局的数据，2012年5月温州市新建商品住房价格指数同比为84.9，二手房价格指数同比为82.9，成为全国70个大中城市中房价下降幅度最大的城市。《华夏时报》调研的情况远比统计局公布的数据更为严峻！以温州公认的豪宅项目鹿城广场为例，2011年二手房价格最高峰达8万元/平方米，而现在拦腰斩断下跌至2010年的开盘价4万元/平方米也出不了手，甚至有喊出3.8万元/平方米的案例。再如温州下辖的瑞安县，2011年的房价曾“破四（万）冲五（万）”，号称全国房价最高的县，如今房价普遍下跌了1万元/平方米以上。

　　温州与鄂尔多斯的情况较为相似。目前，鄂尔多斯正在重演上世纪90年代初房地产泡沫崩溃的一幕，当从煤炭财富转移而来的资金被釜底抽薪，当此前房地产泡沫被冠之以鬼城的称号。

　　根据鄂尔多斯市政府的数据，截至2012年4月底，全市商品房销售面积约150万平方米，销售额106亿元，均价仍高达每平米7000元。但这是注水的数据，《南方周末》调查显示，成交商品房主要集中在两种形式：一是过去已认购但因手续不全未签订商品房买卖合同，现在补签合同，占销售总量的62%；另一种则是开发企业以房抵债，占销售总量的29%。真正的市场成交量不足10%。鄂尔多斯建筑市场处于冰冻期，截至2012年4月底，全市324个房地产续建项目，复工率不到四成。计划新建的49个项目，只有7个开工，开工率14.3%。全市房地产市场完成投资10.4亿元，同比下降83.4%。

　　因为无法找到温州住宅房产详尽的官方数据，我们以同处浙江省、泡沫同样较高的杭州房地产市场数据类比。中国房地产数据研究院的数据显示，今年6月，杭州商品住宅新开盘 8个，商品住宅供求比为 0.8，其中供应面积88 万平方米,环比上升16%，同比下降-8%;成交面积 110 万平方米，环比上升45%，同比上升236%。成交均价 14,196 元/平方米，环比上升12%，同比下降21%。

　　上述数据非常奇特，成交量大幅上升，而同比价格大幅下降——这只有两个可能：或者是成交价格被有意压低，或者是此前泡沫太大，此次成交量反弹以刚性需求为主。可以肯定的是，如果成交量大幅反弹的势头得以延续，那么成交价总有一天会反弹到原位。

　　从目前的价位反弹到原点，房屋同比价格得上涨21％，如果回到2010年前期购房时的收益预期，房价就得上升40％以上，这是做梦，除非政府彻底放弃房地产调控，鼓励购房。

　　炒房客祸不单行，坏消息接踵而来。8月13日，《上海证券报》报道，相关渠道的消息显示，可能跨城市联网实施限购。目前的限购政策在40几个城市实行，住建部在6月底前完成了40个重点城市个人住房信息系统联网，这将为跨城市“联网限购”提供技术支持。未来跨区域的投资投机性购房将面临限制。即便其他城市有资金，也不可能进行跨区域大规模炒作住宅地产，房地产再无“奇兵”。

　　另据《经济参考报》报道，在既有房产税试点向新增住房交易征税的基础上，近日全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。一旦房产税大规模开征，炒房客将遭遇当头痛击，资金紧缩与房产税两大绳索勒住脖子，炒房客走投无路。

　　虽然房地产市场有反弹，虽然商业地产租金在上升，所有这些好消息都无法阻挡一个最明确的预期，住宅地产炒作时代结束。

　　别炒温州的房了，所有与温州相似的地方，泡沫高，实体痛苦，都不行。

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