腾迅财经：温州炒房团真的全军覆没？

Martin

　　日前有媒体称，因房价下跌三四成，再加上利息等财务成本，八成炒房者资不抵债，温州炒房团全军覆没。过去十年，中国房价一直快速上涨，温州炒房者一时风光无限。近年来，房价和利率并没有出现大幅变动，说炒房客资不抵债，甚至可能全军覆没是在夸大事实，背后的逻辑很可能是试图通过营造有利于投资者的舆论来使政策制定者放松目前的房产调控，炒房者等房价反弹，好将手中房产出售，获取利润。

　　背景7月全国100个城市住宅平均价格为每平方米8717元，环比6月上涨0.33%，其中70个城市环比上涨，与上月相比，环比上涨的城市个数增加25个。 从2009年年底到现在，在“国四条”、“国十一条”、限购、限贷等一系列政策的控制下，房价依旧上涨。 统计显示，海南三亚市凭借26000元/平方米的成交均价远超北京、上海等一线城市，成为目前全国房价最高的城市。业内人士称三亚的岛外购房者占90%以上。 业内称温州炒房团八成被套资不抵债 或将全军覆没 2012-08-14 第648期

　　全国房价十年上涨数倍

　　过去十年民众购房成本变得越来越高

　　1998年,中国开始进行住房市场化货币化改革，2000年左右，对市场敏感的温州人开始在全国各地投资房地产。

　　目前，在宏观调控的情况下，楼市基本上处于高价横盘状态，房价变动不大。只要房价不出现大幅下跌，温州炒房团就不可能全军覆没。

　　北京房价10年上涨10倍

　　2001年全国房价最高的城市是北京，当时北京商品房销售平均价格为4128.9元/平方米，目前北京市区的房价在4万元/平方米左右，有的地方甚至超过7万元/平方米。10年时间，具有房地产走势标志性意义的北京房价上涨了近10倍，全国其他地方的房价走势可想而知。10年来，中国房地产业虽然经历了几次重大调控，但是没有影响房价一直上涨的趋势，作为最早进入房地产市场的温州投资者当然赚得盆满钵满。

　　通过金融杠杆获取更大暴利

　　普通民众收入增幅跑不赢房价涨幅

　　房地产业是典型的资金密集型产业，对外部融资、尤其是银行信贷依赖度较高，货币政策的松紧、利率的高低直接影响炒房者的资金成本。

　　炒房者获取资金成本低廉而且容易

　　商品房刚启动时，为促进销售，炒房者自有资金并不要求太多，买房可以申请按揭贷款，由于有房产作为抵押，一般都能够获得相当于房价7成的银行贷款，甚至还出现过“零首付”的情况，这样一来，炒房者甚至不需要自有资金就能炒房。在房价快速上涨的时代里，炒房者能够获取暴利。同理，如果房价大跌，也会通过金融杠杆放大炒房者的损失。目前为止，房地产持续大跌、泡沫彻底破灭、投资者资不抵债的情况在中国还未出现过。

　　随后，央行在2001年6月要求强化个人住房贷款管理，严禁“零首付”。这时首付比例为20%，房贷利率为6.21%。

　　举一个例子，2001年北京房价4000元，路人甲购买一套100平米的房子，总价40万元。他只需要有8万元就可以，然后借贷32万元，进行20年的按揭还贷，这样每个月只需还贷2000元左右即可。

　　房产能够跑赢通胀

　　公开数据显示，2001至2010年，国内货币投放量从15.8万亿上升到72.6万亿，十年增加450%。如此多的货币投放量造成物价上涨，通货膨胀在14%左右。由于利率一直都在7%左右浮动，贷款人获得的资金成本更低。

　　连年的房价上涨更是使得民众普遍认为，房子这样的不动产才是能够保值增值的，过去十年的事实也有力地支持了这样的观点。试想一下，如果一个人2001年有8万元，他没有买房而是存在银行，由于定期存款最长期限是5年，10万元存10年需要存2个5年期。按5.85%的利率计算，现在能够收获16万元左右。现在同样的房子是4万元一平米，100平米的房子，需要80万的首付，16万元远远不够。由此可见，存款不如买房能抗通胀。

　　炒房者的黄金时代

　　在房价快速上涨的日子里，月供几乎可以忽略不计。这套房子如果在2011年出手交易，大概能卖400万左右，而路人甲在这10年中的资金成本30万元左右，加上首付的8万元，一共不超过40万元，这样一来就是将近10倍的利润。这还是比较保守的估计，如果投资者能够看准市场机会，炒作短线，频繁交易，很可能会超过10倍的获利。

　　全军覆没还只是传说

　　过去十年A股投资收益远远不如房地产业

　　近年来，由于房价增长过快，影响了民众的正常生活和工作。政府开始对房地产进行宏观调控，甚至采取了限购、限贷、限价等一系列行政色彩浓厚的政策，但是全国的房价并没有出现明显的下降，只是增幅放缓而已。

　　炒房者目前最多伤及皮毛

　　媒体称在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中，有温州投资者不但血本无归，甚至还要欠上债务，几千万资产一夜之间被银行、债权人瓜分，如今身无分文，有些不得不“跑路”。目前中国经济放缓，实体经济下行压力增大，温州民企老板自杀、跑路经常见诸报端，但是因为炒房出事的暂时还未听说。

　　温州炒房团全军覆没要至少要满足一个条件：全国房价下跌百分之三四十以上。从目前公布的数据来看，全中国除了极个别城市，房价还没有出现超过30%的下跌。温州炒房团投资地点遍及全国甚至全球，在其资产组合中极少数城市的房价大幅下跌不可能影响大局。在房价总体平稳，有升有降的情况下，说此前盈利巨大的炒房团八成资不抵债，甚至将要全军覆没非傻即骗。

　　近年来，房地产的投资回报率已经大不如，普通住宅几乎丧失了投资属性，要出现以前那般大幅的投资回报已经难上加难。温州炒房团也将海外置业作为新的投资方向。

　　结语

　　过去的十年是炒房者仅靠买房就能获取暴利的十年，这让很多做实业的民营企业家们羡慕不已。由于宏观调控，目前房价不再继续疯涨，部分炒房者手中的房子不再大幅增值，而贷款需要支付利息，炒房者有点沉不住气，但又不想立刻卖掉。在这样的情况下，他们很可能希望通过制造将要全军覆没的舆论，以图在将到来的“金九银十”传统销售旺季中，政策能够有所放松，房价发生反弹，自己好赚钱。这样的如意算盘会成功吗？让我们拭目以待。

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