刘禹：2012楼市拐点已成大局？

Martin

   伴随国际金融形势的动荡，对于未来趋势的判定在经济领域众说纷纭，乐观派认为欧盟及美国可以通过一系列政策刺激经济的再复苏，谨慎派则认为欧盟和美国仅仅靠债务延续是不能解决根本问题，只能认可经济萧条，再重新复苏。即将迎来的2012有着较为特殊的历史环境，既没有2006和2007的跨年度牛市行情，又没有绝对低点的黄金买入机会，更没有便宜的地产可以投资，相反的是股市连连创出新低，黄金进入历史高位，地产受到政策调控，一时间投资人似乎找不到更好的投资机会。
    无论未来世界经济趋势如何变化，作为中国的投资者，在面对即将到来的2012年，应该有一个自己的投资理念，尤其是在国际经济不稳定，国内通胀维稳、房价调控的金融背景下，从资金角度和投资比例上看地产调控后会产生较大的闲散资金，这部分资金对于单一个人或单个家庭也算较大比例的投资额度，2012年对于这部分投资人如何选择投资渠道就显得尤为重要。

    笔者认为2012年投资策略的重点是规避风险、寻找洼地、选准趋势、迎合政策，只有兼顾了以上4点才能稳健理财。

    首先，笔者还是要分析房价拐点形成的必然，再探讨如何选择正确的投资理财工具。

    楼市为什么会有拐点？

    一、从人口出生量分析

    根据“中国统计年鉴”1970到2008年人口出生数量看，从1976年到1990年的15年中呈现了人口持续猛增的现象，每年人口出生从1800万增长到2650万，而这一时间段出生人口的适婚年龄则是购房的主要原因，这就是“人口红利”，14年人口持续猛增是成就地产“黄金十年”的关键，但是，从1990年到2000年人口出生则从2650万下降至1200万，之后虽有上涨但基本平衡在1600万左右，也就是说1990年后出生人口的住房刚性需求将越来越少，而1990年前出生人口住房刚性需求基本被透支完毕，当2000年出生人口到达适婚年龄的住房需求将达到“冰点”，也就是2020年以后，所以，从人口出生量分析，未来住房需求就是逐年减弱的；

    二、从投资预期收益分析

    大多数买房投资者的投资预期来自房间本身的上涨，如果对上涨没有信心，就不会购房投资，例如：一位投资者购房80万，装修20万，合计100万，年租金如果扣除物业费，北方还要扣除冬季采暖费，则收益低于100万存银行的定期利息，如果房价今年每平米1万，明年预期低于1.1万，则不会有人投资房产，如果明年房价持平在1万元，则意味着投资失败，现在有多少投资者会认为明年房价会上涨10%以上呢？当买房投资预期低于定期存款时，就不会有人买房投资了；

    三、从开发商心态分析

    现在开发商最关心的问题是“资金链”，房子没盖好的希望马上筹钱把房子盖好，房子盖好的希望马上变现，而市场上刚性需求的购房者是有限的，所以，盖好房子开发商的心态分析——抢夺“刚需购房者”必然是未来的主要策略，如何抢夺呢？必然是低价格！谁先降价，谁降的多，谁先拿到有限的现金流，不降价或没有盖好房子的开发商只有准备过冬了。所以，开发商的降价必定导致连锁反应，只能是越比越低，不会是越比越高；

    四、从购房者心态分析

    公众投资人一向是买涨不买跌，房价越是打折就越是不敢买，越是便宜就希望更便宜，当心态出现“等待底部”时，往往就是持币观望——反正也不着急住，大不了租房子住，所以，必然出现地产商满街嚷嚷打折，购房者只看不买的局面，交易清淡的局面是必然的；

    五、从政府态度分析

    毫无疑问政府对房地产的态度是——政策调控合理回归，这就意味着政府的态度是认为“房价高了”，2012年地产调控的基调已经明确——保持调控果实，继续实行限购，既然政府的态度已经明确，作为投资人就不要同政府背道而驰，听党的话跟政府走才是投资的关键；

    六、从经济转型重要程度分析

    地产行业的行业周期一般在20年左右，一个国家的发展不可能靠房地产来提升，必然是要依靠长周期的行业来支撑，十二五经济转型的重点是新兴行业是中小企业，既然国家经济转型不能依靠已经渡过黄金十年的房地产，那么也就意味着未来政策支持的重点也不可能是房地产，转型期的资金流向必然是前景更加看好的新兴行业；

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