Neil的房产投资历程

Neil

房产日记

2012 年 4 月 24 日 星期二

之前的房子看过之后没有做过总结，这一点需要改进。从今天开始，逐步将之前的看房经历进行总结并分享，切实做到对于看房子过后不尽动脑，更要动笔，动手，不光要思考，更要会用记录的方式进行思考，将思考发挥到极致，这样才能对得起自己每一次跑市场。

闲话少说，开始记录：

房产一：今天上午看的位于重庆南路 169 弄巴黎公寓的 36 号房子，位于三楼，东西朝向。朝西两间房，朝东一间房。朝西的窗户外就是高架桥，关上窗子后仍比较喧闹。朝东的房子只有 7 个平方左右，做卧室比较小。房东的租金价格 6300 元 / 月，前期投入估计要 10 万元左右，空置期不定，属于鸡肋。

总结：房东：上海人，卢湾区税务所老员工，全家人都是国家干部，不差钱，但对房子的要求就是房子绝对不能被敲敲改改。中介在和其沟通的时候，更多以奉承和示好为主，而房东就恰恰吃这一套。例如房东说自己每年都有单位组织的出国旅游，所以见的外国人也多了，房子出租给外国人是很正常的，自己见识很大。中介就会奉承房东：知道您不缺这些钱，其实您应该多去不同的国家走走，退休了好好享享福，诸如此类。然后顺带着就把房子的价格往下压。

另外，房东抽烟，中介会自己掏出自己的烟来递给房东。期间有三四个二房东在房间里面转，经常发生的情况是房东被中介和某个二房东带到一个房间里面，中介和二房东开始做房东的思想工作，就说可以用更高的租金拿下这套房子，但是会将房间做一些重新设计调整。房东属于比较倔的，说什么不允许把房子进行敲敲打打。所以，没有和其他的二房东谈拢。

总之，说话说到房东的心里头，房东自然愿意多和你聊，聊得多了，之前的一些问题也就能慢慢谈起来。

房产二：愚园路532弄77号的三楼，新里洋房。朝南有一间房，带小阳台3个平方，洗手间比较大，朝北的露台被改造成为一个厨房和一个面积也只有3个平方多的小露台。房间里面没有床，家俱比较老旧，没有吊顶灯，租金3800元。由于房子本身只有一个房间，且阳台和露台都很窄小，很难有发挥的空间，这一点已经决定房子很难租给老外，租出高的价格。更何况房东就住在楼下，而且是希望一年一签。所以还是快闪！

总结：这个房东比较会扯，而且能给你讲出一大堆道理，尤其当我们谈到5年一签甚至8年一签的时候，房东反应比较强烈，语速加快，脸色变得严峻难看，可以诊断为碰到其红线的症状。该房东完全不给你说话的时间，能够一直把他的观点进行演绎。从房东的角度考虑，他之前一直是租给外国人的，对于老外的素质是持有保留意见的。由此也可以看到之前租住在这里的老外应该素质一般，所以你用老外来租住的理由要求长签，他根本不买账。他的理由：如果一签好几年，房东就没有主动权了，万一碰到房客素质不高，房东就会很被动，援引其原话：我要对我的房子负责，也要对租住在这里的其他租客以及邻里负责。所以肯定不会长签。鉴于房东本身就很难搞，所以，如李进老师说的，市场上的好房子有的是，没必要非和这样的房东合作。以后需要加强对房东的解读和判断。

判断房东最主要的就是房东的性格特点。而根据房东的谈吐仪态甚至面相则可以帮助初步判断其性格特点。No kidding，面相是有其道理的。第一套巴黎公寓的房东是国家公务员，其眼神透出的是对作为公职人员公款出国等常人所唾弃的行为的拥护和自豪，而且话语中满是炫耀，就好像就只有他才出过国，去过什么欧美列强似的。在这种盲目自大的同时，他看人的时候总是以一种极其警惕和怀疑的态度，而且给人感觉就是他总在想其他一些主意，在盘算着他自己的小九九。而回想自己徐家汇花园的第一套房子，房东是温州商人，从外表衣着和谈吐中所表现出来的谦虚大气和不失礼仪，都给人好感，哪怕房子做不成也愿意去结识的感觉。在之后和房东的沟通中，房东也表现出了很多优良的品质。

最烦心的一套房子，就是这套南昌路的垃圾房子。房子25平，独立卫生间，厨房公用，有朝东开的窗户可晾衣，房间内层高3.3米，有一个8平方左右的小阁楼。硬伤之一：房子朝北，无阳台也无露台；硬伤二：房子面积太小，没有客厅和卧室的分割。虽然我自己用线帘进行了隔断，但是总体感觉还是一间房而已，对于很多客户都不太合适。硬伤三：房东擅长扯皮，完全无法讲通道理，这也是为什么我觉得事先要好好分析房东，看看其面相的原因。房东给人的感觉就是一个占尽小便宜，蛮横不讲理的人，如果我能早一点从这个方面来考察，也许就不会掉进这个陷阱了。当然，错误已经酿成，只能尽力去找解决方法，尽可能减少损失。当然，中介的忽悠，也是一件令人气愤的事情。不过，我觉得最根本原因在于自己掌握的信息不全，对该市场的不了解，以及急功近利的心态。现在想想看，当时竟然上赶着要这套房子，简直昏了头。不过，昏头之后印象也是最深刻的。目前我在看房之前，会尽可能先去周边的中介了解一下该区域的房子的租金，有可能的话，就看看其他中介那里的房子照片，也可以通过先在网络上找到相同小区的其他房源，打电话给中介去了解房子的情况，以房客的角度撬开其他中介的嘴，获得比较真实的房租价格。由此可以帮助我判断是否有值得出手的高性价比的房子。

我这个人，晚上的效率不高，属于早起的鸟儿，所以总结以后就一早来写了，之前和李进老师，马丁老师，肖然和辰骐的沟通不够，这一点也是需要改进的。肖然说的对，交流是为了分享观点，是为了站在其他的角度来看问题。以后要多和各位交流了。

暂时先写这些吧，稍后我会陆续将之前的房产总结补上来，尽可能的记录自己这五个月来的看房历程和心路变化。

天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为。

这句话算是自我安慰，也算是自我激励吧，加油黄楠！

Neil

房产日记
2012 年 4 月 25日 星期三

早上我打电话给到南昌路房东，表示希望能够毁约，我会赔给他一个月的房租，让他把押金和我几个月的房钱退给我。他完全不接受，他说我既然和你签了3年，那么就是三年的约定，三年后你再来和我谈。所以，我现在只能是孤注一掷把房子赶紧租出去了。

中午有中介打电话约今天晚上带人来看房子。

我六点四十五到了房子那里，正好也和三楼的一位老先生在公共厨房里聊了一下。这房子建筑年代已经100年了，公共厨房的天花顶上面都是积攒了不知道多少年的油迹，我和他道歉，说前些天中介过来影响到了邻里的休息，以后会更加注意云云，这位老先生比较明事理讲道理，也可能是我表现得比较真诚吧，他也对我转租比较放心了。

七点左右，同联安排了一个人来看南昌路的房子，房子是给他们的老板住的，据说有两个人住，老板比较倾向于法租界这边的房子。
看房者有询问房子的结构，例如厨房和卫生间，以及朝向等，然后又问道房子是否就是我的。我坦白的告诉她，我和房东签了比较长的时间，自己对房子进行了装修，所以我是包租的。到时候签合同和我签就可以。她没有在这一点上纠缠，只是希望多拍一些照片给到她老板，然后如果老板看上了就行，她对于我是否是二房东毫不在乎。

看了大概也就15分钟，然后随便聊了一下价格后，就走了。中介给到她的价格比较高，不过似乎应该是满足其预算范围内的，她走之后很快就打电话给中介，当时我还在和中介聊天，就听到中介说她在询问价格能否是3300元，而且希望能够长租。由于最初中介给到她的报价是3700元，所以直接被她杀到3300元肯定不能立刻答应，于是我让中介回复他最低应该可以是3500元，不过如果能够长签而且能够付六压一的话，价格也可以谈。房客那边很快就表示长签的话可以签两年，但是价格是否可以定低一点。我让中介稳住房客，就说和房东再商量一下，让房客也先回头征求一下她老板的意见后觉得房子满意了，我们再就价格详谈。

这个中介是新人，处事上比较单纯。最后我和他聊过后，他表示明天会重点推我的这套房子。希望新人能够有足够的冲劲吧，赶紧帮我把这套房子租出去，最好就是2年一签。

总结：
本次看房者关注的点如下：
1.        房子的卫生间。
2.        房间里面的电器。（包括洗衣机、冰箱、空调等）
3.        房子的朝向，特别指出晾衣服的话怎么凉（我告诉她有朝东的窗户，以及上海特有的长竹竿。由于从其谈吐中听出她老板比较愿意感受上海的传统居住环境，所以我在推荐中尽力突出了这是上海老洋房的特点，即杆子晾衣服，公共厨房烧饭，还有咚咚咚的木头楼板等特点。）
4.        阁楼是否有窗户。由于阁楼的层高不是很高，只能躺靠在懒人沙发或者榻榻米上，因此看书也好，上网也好，最好能够有自然光线，还好这套房子阁楼部分确实有两面窗户，因此这一点也算过关。

现在来看，最重要的是她的老板如果看过照片后喜欢，会再来亲自看房，到时候我需要好好和他谈一下，希望能够签的时间长一些。老天保佑！

Neil

专题回顾一

从包租看几类房东的需求

徐家汇花园，这是我和珍珍开始实际操作包租的起点，如今回想起来，真的有恍如隔世之感。陆陆续续的，又有青年汇的房子，法租界的房子，算上自己嘉定的那套小房子出租，前前后后也算是接触了几位房东和房客，以及不少的中介人员。这些人都有很多独特的地方，有值得我去思考的价值。之后，我会陆陆续续就所打交道或者二手听到的消息做些总结和分析，分别研究一下房东、房客、中介等不同角色的需求特点。

先聊聊房东的需求吧。由于经验有限，目前我把房东大体上分为三类。

有的房东，做生意出身，对如何处理人际关系拿捏得恰到好处，在沟通中既表现出大度讲道理，又同时在一些关键问题上为自己存有后路，在利益面前坚持最大化原则。想想看，当时如果不是我们坚持，房子的免租期可能就只到过年前最后一天，那样子的话，我们根本没有时间来安排装修。要不是这套房子的租金收益能够在1年内大瓶成本，我们也很难接受他所提出的2年半一签的要求。现在能做的，就是和房东处理好关系，房租能够准时定时打给他，让他没有后顾之忧。

有的房东，长期的典型上海小市民，只看眼前的蝇头小利，不愿意或者没有意识和他人搞好关系，在别人寻求帮助的时候站在看客的角度冷眼斜视，处处不关己，这是我们最不愿意碰到的房东形象。不说大家也知道，我提到的这个房东是哪位。在上一篇日志中也提到，遇到这样的房东，能舍则舍。市场上的好房子有的是，没必要认死理儿啊。（自我警告）

上面的两类房东，可以说分别靠近了两个极端，更多的房东是在其中间的。这些房东，他们自己有事情，没有心思全力来管理房子的出租，但是又不希望自己的房子被其他人用来牟利，毕竟看着自己的房子被他人拿去赚钱心里会有不平衡。那么，如何攻破这类房东？这个时候就要再次挖掘房东的细分需求了。举个听来的例子，辛耕路上面靠近天钥桥路有一个高档小区，很少有空房子放出来，去年底今年初的时候，放出来一套3室2厅的大房子，一个二房东去和房东谈天说地，最后竟然6500元的价格拿下来了。要知道，那边的3室户房子，装修好的都在13000以上，2室户的房子单价也在7500元上下。为什么？因为房东是一个炒股票的人，而二房东有朋友专门炒股票的，能够为他提供很多消息，保证让他在股市上有机会赚更多的钱。正因为抓住了房东的这个内在需求，二房东才有机会发挥其筹码，且能够以超低价格获得这套房子的包租权。每个房东都有其独特的需求点，只有通过和房东的聊天才能够挖掘出来，这一点是我目前需要加强的。在和房东的沟通中，先不要谈价格，先和他聊一些其他话题，逐渐挖掘出他的需求点，发现其偏好，然后尽量想出方法来满足房东的需求，并以此作为谈判的工具，最终让房东愉快的，体面的，觉得认识我们是比房租贵上几百块钱更有价值的心态来接受我们的报价。

做房产，最根本的是做关系。一点儿没错。

单单从和房东的沟通来看，就是一种关系的培养，就是对于谈判技能的锻炼。而这些谈判技巧不仅仅适用于房产租赁，也适用于房产买卖，适用于其他行业的所有人。良好的谈判技巧能够帮助我们最终达到我们的既定目标。而我，需要进一步提高谈判能力，并从该能力中获益。

Neil

今天再次针对武康路8号的房子做了挂牌，在58同城以及百姓网上做了宣传，传播的效果是非常明显的，中午发出了照片和描述后，今天一共接到了20多个电话，无一例外都是中介公司，有同联的，也有很多涉外中介。在接到中介的电话之后，我首选询问其上门看房是否已经有客户了，然后客户是哪里人，预算是多少，什么时候入住。我还会告知中介我所希望的付款方式。中介那边的收费方式则多种多样，有的涉外中介坚持要一个月租金作为中介费，而有的则是50%的月租金作为中介费。我则要求他们只要能满足我的付款条件，并且尽可能高的租价出租掉，那么中介费不是问题。
和辰骐通过电话后，意识到要让中介接受我们的付款方式，就必须要表现得态度坚决，而且说清楚就是按照付一直以来的常规来做的，从而给中介施压，让他们按照我们的要求与客户进行谈判。当然，我个人认为，在对待客户的时候，则要以热情，大方，关心体贴赢得其好感，特别是那些老外，如果你表现得非常有礼貌有素质，很多老外就愿意多和你聊聊，告诉你他们看房后的感想，这也能够帮助我更好的总结这类房子如何更吸引老外客户。
工作实在太忙，时常在繁忙中迷失自己，在忙碌中变成机械的工作狂，这一点让我想来很害怕，所以今后一定要时刻保持清醒的头脑，合理地利用时间，每天固定番茄时间，投入在收入倍增项目中，赶紧追赶上大部队！

对了，老婆说了一点，是李进老师今天告诉她的，“要向系统内寻求支援”。我印象很深刻。唯有加强和团队其他成员的沟通，才能不断汲取营养，获得前进的动力。这一点必须时刻铭记在脑海中，多和团队成员交流。

又想到一点，在这里说出来。我和南昌路的那个访客聊了挺久，周末的时候帮她找人安装纱窗，原本她说只需要安装一个纱窗就可以了，另一扇窗户可以不用安，但是我告诉她两扇都安，这样会比较全面完美，我所表现出来为她着想的态度，应该让她很高兴。很巧的是，那扇原本不打算安纱窗的窗户，居然早就已经安装纱窗了，只不过纱窗一直折叠在一边，我们从来没有发现。不知道这算不算是老天对我的一种奖励呢，呵呵。只要真诚为客户着想，就会有好运到来的。
希望能够将武康路的房子尽快出租掉吧！我会连做梦都在祈祷，尽快吸引到那个有缘的房客的。

Neil

退房记

闲话少说，有关此次退房先描述如下：
约见房东，在房子里面谈判。
房东及其老婆，以及旁边一家中介公司的中介也在现场，房东说是朋友过来看看现场。
基本上我和珍珍分别唱白脸和红脸，我属于比较温和型的，她则比较强硬。
一开始，我们提到房子很难再出租给其他人，因为我们要把价格再提高一点，为此我们决定将房子退掉，因为如果出租不出去，我们也没有钱来支付房东的租金。我们承认存在我们的违约，但是希望房东能够体谅我们的难处，能够推给我们一个月的押金。而我们则将所有家具留在房子里。
房东一开始很强烈的认为自己是占据有利位置的，所以认为不应该给我们任何钱，但是又要把房子里面的家具都留下来给他。理由是他们之前已经将原本的家具都拿走并卖掉了。
我抓住房东他们的这种非要按照原则办事的逻辑，拿出我们的合同，和他谈判，告诉他们在本合同中并没有谈到租客在离开的时候要把家具留给他们，而且我们把同联的中介也叫过来了，通过同联，来说明这个问题的操作方式，要么按照合同来，要么也可以去法院起诉同联，就说起最初的合同在制定中存在问题。但是同联中介告诉他们走法律流程至少三个月的时间，而且在此期间房子是不能够进行出租的。房东肯定不愿意三个月空置房子，所以他们并没有纠缠在此，而是决定给我们2000元作为补偿，要求我们将家具留下。
珍珍提出互相让一下，5000元，否则马上将家具撤走。房东不同意，于是珍珍甩手就走，剩下我在现场，开始软磨。我会以站在房东的角度看待这个问题，告诉他，最好的解决方式是尽快将房子出租出去，你开始有新的房租进来，而不是在这里纠缠这些家具。家具本身的价格已经远远超过5000元，如果你为了省这5000元，我们把家俱搬走，那么你还需要花费时间和金钱去挑选新的家具，这样耽误的时间和精力会更多，而且重新买来的家具和装饰效果不见得就比现在要好（我们提出将家具以及我们当时配的吊灯等全部撤走），房东一开始仍旧不干，说5000元太贵。让我给珍打电话，再商谈是否可以降低价格，我回头告诉他们，说5000已经是底线，如果接受不了我们也不强求，马上就联系别人来把家具搬走。
房东最后也觉得这样做的结果对他来说得不偿失，所以最终接受了5000元的价格。由于当天房东没有想到需要再给我们5000元现金补偿，因此约定第二天晚上带着现金过来，一手交钱一手交钥匙。
我们担心房东晚上来直接换锁，所以在和房东一起离开后，一直等到他们坐上车走了一段时间后，才离开。也可能是想得太多吧，毕竟在这个过程中已经吃了不少亏了，所以最后这段时间一直都比较神经质。。。
第二天晚上还是在房间里，我们一手交钱一手交钥匙，房东倒是表现得比较友好，也对我们表示理解，同时表明双方都是受到损失的。最后还算比较圆满的收场。
重新回顾这套房子，我觉得几点值得特别注意：
1.        老生常谈了，房子的价格。绝对不能相信中介告诉你的价格，更别相信中介吹嘘的利润空间。一定要事先做好功课，以租客的角色，从周边其他中介处了解该板块比较真实的租金范围。
2.        明确客户群，以此为基础来审视房子的价值。我们之前对于老外客户的需求了解不足，因此对于房子究竟是否适合出租给老外没有概念，导致在拿到这套房子的时候自以为装修不错，殊不知这样的装修根本没法引起老外的兴趣。一句话，从消费者出发，杜绝自以为是和想当然。另外，在接触了周边中介之后，也明确了在这个区域，这套房子如果超过5000元，是肯定没有利润空间的，所谓的精装修，绝对不要碰。因为那意味着价格已经在高点了。
3.        明确房子以外的重要制约因素，如邻居，周边中介等。好在我们在做事上面比较负责，也表现得比较礼貌，邻居们在和我的沟通中都比较放心和信任，而且我在和所有人的沟通中保持了统一的说法，这样就没有造成任何可能的信息冲突。进而避免了潜在的危机。
4.        上海房东最难搞。这一点，不仅仅是从这套房子得来的教训，南昌路同样如此。上海房东，有其四五十岁的市井小民们，他们斤斤计较的程度，让人咋舌甚至愤慨。以后看房子的时候，首先要明确房东是哪里人，然后在沟通中要及早发现其性格特点，防患于未然。
5.        最后谈判能力。这次和房东的谈判，是目前来说我们经历过的最复杂的谈判。房东当时带了老婆已经一个中介来和我们谈判，还好我们在谈判中抓住了房东的软肋，即合同上面没有明确家具的去留问题，再加上我们很好的运用了红脸和白脸，让房东一方面感受到压力，一方面也在自我思考是否需要做出更大的让步，因为我总是以站在房东的角度上思考的态度来和房东沟通，所以他们对我的话不会出现绝对的抵触。当然，谈判中，我们要事先确定好我们的底线，即5000元，否则搬家具这条底线。珍珍把握住了这条底线，加上其表现出来的毫不动摇的决心，从而彻底击垮了房东想要再次谋求降价的念头。
6.        一定要把中介拉出来。虽然之后还要和同联合作，但是绝对不能让同联认为我们是好欺负的。在这个案例中，同联中介的出现使得房东更好的衡量哪种方式最适合也是损失最小的。从这一点来看，中介所扮演的一个专业角色也是非常重要的，因为这个时候，房东基本上不会相信房客所说的任何法律条款，他们只会认为是房客在夸大唬人，而第三方中介则会让他们相信一些说法。
这套房子给我们的教训是很大的，当然学到的东西也是最多的。可以说，它帮我们认真审视了整个包租的流程，以及其中需要关注和预防的每一个点。所有这些经历，都能够帮助我们在之后更加理智和准确的判断房产价值，预判可能出现的问题并在合同中以及各种沟通中做好防范措施，并能够帮助我们不断反省和提升与房东的谈判能力。

Neil

思考包租的利与弊

利：
1. 包租可以获得持续的租金收益，比单独一笔的转租收入更具持续性和累积性。
2. 包租可以充分挖掘房产的投资价值，充分利用其他中介的客户资源来为自己服务，获得利益最大化，缩短自己寻找客户所花费的时间。
3. 包租能够有机会深入地接触房东和房客，并且能有机会和众多不同的中介建立关系，从而能够为将来的房产买卖积累经验和积累信息。
4. 包租的盈利模式要求我们必须非常了解市场行情，明确哪些房产具备转租价值，因此有助于我们掌握当前市场的真实租金信息，从而帮助我们正确发现房子，找到其中的价值。


弊：
1. 从目前我们所在的发展阶段来说，包租后仍旧需要借力中介来寻找客户，由此必然需要支付中介费。有时候高额的中介费会导致利润率的下降，引起成本收回时间拉长。
2. 受市场季节性因素，以及房产本身条件等因素的制约，包租后可能出现空置期，当空置期较长的时候，就会导致租金收入的流失，降低成本回收速度以及利润率。
3. 包租如果不慎，会遇到一些难缠的房东，他们出来和你作对，搅局。在很大程度上消耗了你的时间和精力，最后谈判不成，则有可能出现退租事件，包租的经济利益会遭受沉重打击。
4. 包租的过程中，如果牵涉到房屋的室内装修，还会与装修公司等第三方供应商打交道。因此如果出现装修问题，房客会直接找到你来要求解决，出现意外事故也会由你来出面。因此也是潜在的风险，一旦风险发生，则将牵涉到你的很大精力。这也是为什么我们在合同条款中将居住过程中的安全责任归属明确清楚的原因。

先想到这些，有新的想法再补充进来。

Neil

有关平台建设的思考

搭建平台是实现快速发布信息，有效寻找房客的必备工具。因此我们必须思考如何搭建一个满足我们需求的平台系统，昨天晚上的YY之后，我们需要对平台所发挥的目的，达到的效果有更加明确的认识。

平台的目的：实现房屋租赁（甚至之后的买卖）信息的快速发布和传播，并能够到达有效的目标人群，更快速的实现房屋出租以及买卖交易，获得持续的现金流，并用于再投资。

平台的构成：
1. 在网络时代，我们的平台必然依托于消费者的使用习惯，也就是网络的主流平台，其中包括QQ，微博，人人网，开心网等社交平台，各类论坛，甚至开发一个属于自己的（好房上海）官方网站。

2. 重视传统渠道，在线下有效积累资源，寻找合作的企业和个人客户，提供长期的出租甚至买卖业务支持。如果能够提供比其他竞争对手更低的价格，跟好的服务，那么线下就会吸引一大批优质客户。

平台成功运营的关键：
1. 积累大量的房源信息，有充分的选择给到客户。
2. 与上家有良好的合作，争取到更低的价格。
3. 充分利用网络推广以及线下推广，准确将信息传递到我们的目标客户群。
4. 特色服务项目，这是将我们的平台个性化和特色化的武器，只有差异化，才能给到客户或者上家不同寻常的消费者体验，才能更好的黏住客户，培养长期服务对象，实现持续的业务。

暂时想到这些，随时补充

Neil

看房骨架

拿房子讲究概率，看房子讲究效率。下面是我看房的骨架，分享给大家，目的是为了提高大家的看房效率，将时间成本降低，并最终反映到提高拿房概率上。

首先，搜集房源信息。房源信息搜集渠道很多，只要能够连接上互联网的设备，都是你的渠道。另外就是人脉。对我来说，目前阶段人脉以中介为主，当然随着团队的扩大，团队成员之间的信息共享也是一块重要的信息来源。搜集信息的时候，我们要先明确自己想要重点关注的区域。然后在这个区域的所有小区和房源中筛选出适合你需求的房源。

其次，核实房源信息。在搜集到房源信息之后，就打电话给发布这条信息的人，要么是中介，要么是房东本人，要么也可能是转租的房客或者二房东。这通电话的目的就是核实这所房子在网络上的信息是否真实，房源是否有效。如果是中介，则可以举一反三，就你所需要的房源多问一些问题。也许可以从这套房源信息为突破口，从中介口中挖掘出其他目标小区的房源信息。

第三，预约看房。电话的最后，自然是要约定实际看房。然后快速行动！快速行动的目的，是为了在预约时间之前提前半个小时左右到达看房地点。这半个小时的时间，可以用来自己考察小区的周边设施，小区环境和房屋外观等情况。由于该阶段是为了摸底房源信息，因此要尽可能多的和物业人员、小区清洁人员、施工人员等了解其所知晓的信息。他们往往从其工作所专注的角度给到你有价值的信息，让你摆正对该小区房源的看法。

第四，在看房过程中记录房源相关信息。由于每次出门看房的数量较多，因此一定要确保看房的时候对于房源信息的记录。记录的时间则比较灵活，例如在和中介一起看房的时候，如果你坐在他的车子后面，就可以趁着赶路的时间来进行记录，而且尽可能多的挖掘一些信息出来。或者通过录音的方式来记录信息。

第五，一套房子在看过之后，如果有时间，最好还可以多在小区待十五分钟，再就小区里面刚才没有看完的地方做些了解。当然，如果中介安排你去看其他小区，也没有关系。回过头来还是可以返工一下那些比较有价值的小区的。

所有看房的动作，都是为了帮助你全面的建立对该小区房源的判断和评估，所以，一定要将看房过程流程化，将时间利用率发挥到极致，这样才能达到事半功倍的效果。