牛刀：中国房价如何回归常识？

Martin

　　中国住宅开发模式一直备受争议，源于土地财政和土地金融的制度不健全，导致目前出现百姓的买房难。现在我们要回归常识，搞好中国的住宅建设，以保证民生的安宁。中国住宅市场上充斥了很多谬论，完全违背了常识。
　　一是看看中国楼市是如何背离“居者有其屋”的基本理念？
　　中国经济30年来，住宅脱离了城市居民的购买力水平其实是这五年的事，因为开发理念背离了居者有其屋的基本理念，成为一个不折不扣的资本炒作的市场，住宅已经完全异化成为一种只涨不跌的资产，而不是供人居住的住宅。
　　这里面一是中国楼市的舆论一直是被开发商控制的。不管哪个城市，所有媒体都必须依赖房地产广告，所以，各个媒体都有房地产版电视有房产频道，网络更是如此。大家一起吆喝房价万年涨，什么城市化，刚需，通胀，人民币升值，被吹得天花乱坠。
　　那么，我们来看看刚需是什么？刚需？这是一个缺乏经济学常识的概念，在传统经济学上根本就没有这个名词。
　　经济学家易宪容认为，在房价很高时，也有一些消费者进入市场，但这并不能改变现今楼市的根本性质。"刚性需求"是房地产开发商虚拟出来鼓励住房消费者进入高房价市场的一个概念。他解释道，居民的住房需求不是“刚性”的而是有条件的。它在于住房市场的价格水平及居民对这种价格水平的支付能力。如果居民没有支付能力进入这种价格水平市场，居民的住房需求是不存在的。
　　还有一种观念，GDP涨房价就要涨？这更是糊弄人。房价只能对应城市居民的实际购买力，其他任何经济数据都不能作对应，所有违背城市居民购买力行为的房价，必然会导致经济大萧条。更何况地方政府的GDP数据都在造假，毫无可信度。种种违背常识的谬论在中国楼市极为盛行，何故？就因为开发商几乎控制了所有的媒体。
　　其次中国楼市的税制存在很大的问题。中国这么大，人口13亿，而住宅的税收主要集中在交易环节，在持有环节没有税收。这样产生的市场导向就是鼓励市场进行交易，更直接的说，就是鼓励投机行为。当初实行这种税制和开发体制，主要是借鉴香港模式，但是，香港只是一个城市，英国当时管理也只有100年，实行这种税制有情可原，但是，中国这么大，一旦楼市投机猖獗时，就无法收场。所以，未来住宅持有环节一定要课以重税。
　　这两种原因导致整个市场把住宅不当作居住的功能，而当作家庭的主要资产。一步一步放大了泡沫，现在，已经在破灭。后果，无疑是严重的。
　　二是住宅的基本常识。
　　衡量一个城市的住宅价格，有4个指标。这4个指标就是关于房价的最基本的常识。
　　一个是房价收入比。这是最主要的，关系到中国经济的健康运行。其意义在于，一个健康的经济体，有赖于生产和消费的有效健康的运行，而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平问题。如果房价过高，必然会影响城乡居民的消费，消费的急剧萎缩将会导致中小企业一排排倒闭。有人说，房地产拉动消费，拉动就业，这是一个误区。房价泡沫只会蚕食所有企业的利润，影响绝大多数的中小企业，甚至影响大型企业，而拉动的只有水泥、钢材、建材、家居等几十个有限的行业。
　　第二个是租售比。租金和售价应该有一个合理的比值，也就是说，30年至50年的租金能够收回投资都在合理的区间，而我们一线城市，却要80年至100年才能收回投资。这种投资还有价值吗？而且，有的三线城市四线城市，连一个租赁市场都没有，那根本就不是一个成熟的市场都没有，却无限炒高房价。这是很可笑的事。
　　第三个空置率。空置率的国际标准是6%至10%。而中国绝大多数住宅空值率起码都在30%以上。住宅空置，不仅影响土地资源的合理配置，更加引起相关产业的产能发生过剩。房地产热的最后结局，一定是泡沫破灭，不管是哪个国家，都无可避免。
　　第四个住宅总值和GDP总量的比值，不能高过200%。也就是说，这个城市的住宅价值总量不能高过现有GDP的200倍。中国的城市化没有完成，三四线城市还有一些农村，而农村房价估值多少说不准。仅就以二线城市来说，住宅总值已经达到360倍，甚至400倍。日本东京泡沫破灭时，住宅总值达到GDP的310倍的时候。
　　三是土地财政的制度建设。
　　一个城市的土地出让金，多少比例用于社会保障住宅的建设，住建部没有制定统一的标准，这是我国土地财政的一个最大缺陷，也是住宅困境的主要原因。目前，这个标准是由各个地方城市自行订立报住建部备案即可，这就造成地方政府在认识上的严重分歧，导致政府保障住宅严重短缺，而商品住宅严重过剩的主要原因。
　　比方说广东省前几年土地出让金根本就没有标准，2011年在土地出让金急剧减少后，才制定一个标准，将土地出让金的20%用于社会保障建设。这个标准低于国际标准的30%，低于新加坡50%。一般国际标准是50%，最高的达到90%，比方说西班牙。
　　因为中国各大城市土地出让金比例与中国住宅制度建设关系重大，利益集团主张取消政府保障，全部实行商品住宅化是严重错误的行为，现在必须给于纠正。结合我国实际，土地出让金的50%应该用于当年的普通住宅建设，应该由全国人大立法，各大城市严格执行，这样才能真正保障民生居住问题。
　　再比如社会保障住宅涵盖的群体问题也存在诸多争议。很多国家是以纳税人在所在城市连续纳税5年以上为标准，我国大部城市是实行以户籍人口为标准，更有甚者只为公务员解决住宅问题，其他群体一概实行商品住宅。这就是全社会一窝蜂去考公务员的主要原因。这种现象不改变，也是高房价成因的主要因素。
　　再比如保障住宅的户型问题，公租房是一种户型，但是不应该成为主流户型，而应该只是保障住宅的辅助。保障住宅的主流户型应该分为两种，一种是90平方米两房，一种是120平方米的三房。90平方米的两房适用于年轻群体刚刚成家立业的家庭，一种是长期居住在这个城市两代人居住的家庭。
　　利益集团强调住宅商品化，是无视居住权的行为，必然会引起社会混乱，也更加引发社会的严重不公，也是我们这十年诱发高房价的主要原因。不解决这个问题，就无法实行中国经济的转型，也不可能实行国家的长治久安。
　　回归常识，那就是将土地出让金的50%用于建设普通住宅，以改善和满足人们的居住需求。城市市政工程和公益设施，应该有地方政府财政收入支出，而不是在土地出让金中获取。
　　四是土地金融面临的问题。
　　我们目前的土地金融政策，存在巨大的系统性风险，泡沫破灭几乎是无可避免的。其主要因就是金融政策完全鼓励投机行为，而不是真正为民生居住服务的。在我国开始实行商品住宅的时候，是32年在深圳搞起来的，在住宅上和商业物业、工业物业实行严格区分。这是符合当时深圳的特殊情况的。现在应该改变这一切。
　　比方说：在住宅上，我们实行的是三成首付利率七折优惠的政策，在住宅年限实行70年制度，这样便于刺激购买，更便于解决绝大多数工薪阶层解决居住问题，是一种积极的行为。我们当时对商业物业实行的是40年至50年的土地使用权制度，在金融上实行的是五成首付，而且利率不予优惠。工业用地放得更开，深圳很多村里不需经过批准就可以建工业厂房用于出租。
　　后来全其他城市很多模仿深圳模式，但是，对高级公寓酒店式物业产权式商铺旅游地产等等商业性物业全部采用住宅式金融，一下放大了房地产的金融杠杆效应，鼓励是投机炒作。在土地上先是交纳保证金就可以办理土地使用证，又将土地使用用于抵押在银行贷款。这是一种空手套白狼的行为，用的都是银行的贷款。在上世纪沿海房地产泡沫破灭时，海南发展银行被迫破产，一个主要原因就是，在圈地运动中产生大量的债务都是以土地为抵押物品，土地价格一下降，银行坏账就大量产生，最后只得关闭。
　　所以，土地金融应该区别，住宅的归于住宅，继续实行三成首付和利率优惠政策，只限于第一套房；而商业物业和高级公寓、别墅等一律不得使用金融杠杆效应，不得采取首付几成的方式，才能阻止投机行为，也能够遏制开发商打擦边球的行为。
　　因此，我们回归常识，那就是三成首付只能适用首套居民住宅，房贷利率应该和国际接轨。其他的房地产开发贷款必须按时足量的缴纳。
　　五是购买行为面临的问题。
　　在中国各大城市买房子有四种形态：
　　第一种形态是，绝大多数买房人他们买房子是为了自己住，也就是有真实购房需求的群体，因为要成家立业，所以想依靠自己的打拼为自己争取一个居所，同样买房的形式也是自己赚钱交首付，三成或者五成，然后依靠自己的每月收入交付月供，所以月供和房价之间有个合理的比例。你们的这种买房行为叫做对冲，就是用自己的收入去对冲以后长达二三十年住房按揭款。如果房价过高，绝大多数人就会感到不堪重负。
　　第二种形态是，一部分有一定财富的人，他们完成了原始积累，所以很多人买房子是为了出租。用一个首付款做杠杆，在银行融来一倍的资金，然后将整套房子出租，2006年以前，这种买房形态绝大多数是买商铺，只能做五成按揭，好的商铺买房人的盈利空间相当不错。但是，后来开发商开发出投资性小户型公寓，看上去也是用于出租的，但形态和商铺已经不一样，因为，国家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，那么，投资人在银行的杠杆效应是5倍，从商铺1倍放大到住宅3至5倍，是开发商钻了金融政策的空子。你可以看看开发商是如何破坏国家金融政策，一步一步把中国楼市变成了一个赌场。
　　第三种形态是，因为住宅可以二成或者三成首付，也就是说在银行的杠杆效应可以达到3至5倍，吸引了大量的资金来买住宅，因为住宅投机可以超过除了期货之外的所有资本投机。这部分人买房子是为了卖出去。他们为了在短期内卖出去，有个大的差价，往往伙同媒体和开发商一起，抱成一团，炒买炒卖哄抬房价。这种买房形态，叫做投机。
　　第四种形态是，更加荒谬，却在司法机关和地方政府的关照下大行其道，他们买来一套房子，只是交了一个很少的首付款，然后，再找评估机构评估成两倍甚至三倍的价格，转手倒卖，或者说自己再卖给自己，从银行套取大量的资金。上海的姚康达，买了一个900万的房子，评估成2600万，只用200多万在不到半年的时间内赚了银行将近2000万，还有什么比这个更赚钱？这种买房形态，叫做“庞氏骗局”。这就是房价成倍上涨的主要原因。
　　住宅市场的常识是，而且只能是改善和满足人们的居住环境，而不是用来投机炒作的。但是，整个中国楼市充斥了第三种形态、第四种形态，与第一种形态比起来，还有公平性可言吗？在一个庞大的市场毫无公平性可言，普通老百姓充当的是什么角色？除了被掠夺，还有什么？最后是泡沫破灭，危及金融体系。

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