叶檀：房地产市场可能需要五年以上时间恢复健康租售比

Martin

　　中国房地产业恢复健康租售比，也许需要五年以上时间。

　　房地产租金价格指数，能够反映消费、收入与通胀的影响。通常而言，房租上升反映消费品价格压力上升。买不起房，可以租房住，租不起房，只有离开工作地寻找消费成本更低的地区，因此，租房市场的变化显示了一个地区的收入、消费临界点。而商品房价格不同，常常反映货币泡沫与投资预期收益，在2011年以前，作为投资品横行于世，反映的是投资品价格，与消费有关，但关系远不如租赁价格密切。

　　从国家统计局的数据看，中国的房屋租赁指数经历了一个缓慢上升的过程。

　　从房地产走向市场化的1998年开始到2009年，以上年基数为100计算，房屋租赁价格总指数分别为1998年的102.40，1999年的98.50，2000年的102.40，其中较高的是2001年的102.80，2007年的102.60，在100以下的为1999年的98.50，2009年的99.40。由于以上年基数100进行计算，因此房租价格让人感觉上涨较为温和。

　　就具体类别而言，住宅租赁价格较高，而办公用房、商品用房相对较低。住宅租赁价格涨幅超过办公用房与商品用房，说明与居民住房切实相关的租赁热度超过了商业与办公热度，商业工业空心化，这是租赁市场市场价格难以继续上升的表现。

　　与租赁价格相反，无论是商品房、住宅还是非住宅，房屋销售价格指数明显高于租赁价格指数，总指数分别为2003年104.80，2004年109.70，2005年为107.60，2006年为105.51，2007年为107.60，2008年为106.50，2009年为101.50，上述数据由下逐级上报，未必准确，2009年指数低到不可思议的程度，受到市场人士的猛烈抨击。但由此可以大致看出，在此期间，中国房屋销售价格迅猛上升，既超出了人均可支配收入的增速，也脱离了经济发展的速度，在货币的疯狂辅佐下，一骑绝尘成为最耀眼的投资品种。这一阶段中国房价上升之猛烈，恰与同期中国土地交易价格指数的迅猛上升互相印证。

　　近两年，情况出现逆转，房屋销售价格受到抑制，而租金开始迅猛上升。这说明在金融去杠杆化背景下，房地产逐渐褪去投资品的光环，恢复消费品的真身。消费品价格猛涨，则说明实际上的通胀压力大幅上升，一旦超过工资增速，将成为普通工薪阶层的不可承受之重。

　　据链家地产市场研究部发布的《2011年北京租赁市场年度报告》，2011年一线城市的住宅类租金水平整体均呈现上涨态势，其中北京租赁市场增长最高，成交月平均租金3280元，年度(同比2010年)涨幅为13%。对比2011年11月和2011年1月的租金来看，2011年北京住宅平均租金涨10.5%，广州涨9%，上海涨4.5%和深圳涨2%。另据链家地产市场研究部统计，2010年北京租赁市场年度涨幅为19%，2011年为13%。租金上涨水平远高于收入上涨程度，尤其是与2008年相比，租金上涨压力指数几乎高出10倍。与住宅类租赁价格相比，非住宅类租金水准则呈温和上涨态势。

　　由此可知，在房地产调控的2010年，房地产市场出现明显变化，房地产价格受到抑制，而租赁价格快速上升。在货币收缩之下，房地产作为投资品的价值被市场打上了一个问号，但由于此前货币发放过多，从最低工资到原材料的普遍上升，通胀压力增加，导致租赁价格大幅反弹。如果一线城市的房地产租赁价格继续维持2010年、2011年的态势，那么这些城市将继续出现消费价格上升的空心化现象，直到煤气水电、房屋租赁等消费品价格的笼头被强有力的手拉住。

　　租售比与房价收入比一样，是衡量房价是否健康的重要体温计。在2010年以前，由于房价疯狂上升，而租金温和上升，导致中国城市的租售比越来越离谱，大城市甚至在500以上，意味着靠租金要42年左右才能收回成本，房价脱离了地球引力扶摇直上。人们买房子不是为了出租获利，靠微薄的租金也无法获利，惟一的可能性就是捂盘等待资产升值，而后转手套现。这是典型的货币泡沫与房地产泡沫。

　　现在，房价回稳，在近几年的时间内没有大涨的空间，而房租上升，则租售比逐渐回落到正常范围内。不考虑其他因素，设想一座购价100万的住宅，如果租售比在200，如果不考虑利率成本，则17年左右可以收回成本，月租金将高达5000元。如果计入通胀，以每年4%的CPI增速，则需要26年，如果房租每年上升覆盖通胀，仍然可用17年收回成本。

　　考虑到中国的收入与市场现金拥有量可能被低估，租售比200到300都在可以接受的范围之内。以2010、2011年的租金涨幅，而房屋销售价不涨，不计入其他变量，那么，多数城市在未来五到十年可以恢复正常的租售比。

　　如意算盘虽然好，但别忘记租金上涨，租房者心惊，物价与工资是民生生命线，重要性不亚于房地产销售价格。再次强调，租金上涨有临界点，那就是有当地的工商业发展、人均可支配收入上升为支撑，否则租金上升就是以通胀的方式让租售比健康，其实更不健康。

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