房价暴跌将很快到来

Martin

　　描述：房价在经历了十年的牛市之后，现在已经几乎释放完了所有买方的力量，经历了去年年底到现在的小幅下跌后，今后很有可能会经历一个暴跌和长期缓慢下跌的过程，持续过程可能长达20年。

　　分析：市场价格说白了无非就是供给和需求两个因素相互作用造成的结果。因此我从供给、需求及其两者之间的动态作用过程做一个简要分析。

　　1.供给：四个字：严重过剩。2010年6500万套住房电表不走的消息想必大家都已经知道了，11年盖了多少，今年将要盖多少，看过一些数据，可惜没留意记下来，反正是个十分庞大的数据（有资料的朋友可以帮忙补充一下，本文侧重点还是逻辑思考）。这里姑且临时引用一下牛刀博客中的一个数据：“中国70个大中城市今年的供应量可能突破1600万套，而实际需求不到500万套；中国政府已经批出去的土地现在囤积在开发上手上不少于2000万套房子。加上全国其他600个城市和2200个县城，全部在盖房子，天晓得中国现在正在盖的房子有多少”，如果再把廉租房算进去，也许真的只有天知道有多少套闲置房子。我想这些房子住个两三亿人应该不是啥问题。更不要说从长期来看，还有老年人逐渐离去而空出来的房子。今年在江苏某地看到某市运河以东大片大片的楼房还在盖，据说要再建一个和当地最繁华的商业区类似的一个商业区，连当地出租车司机都在怀疑将来谁住。试问全国又有哪个地方不是如此呢？

　　2.需求：认为房价不下跌的人总喜欢用刚需、成本、保值来说事儿。就是说房子是必需品，总有人接手，此其一；钢筋水泥地价都在涨，建房成本下不来，房价也就下不来，此其二；通货膨胀下房子是最佳保值方式，此其三。那么我们就来看看是不是真的那么回事儿。

　　刚需：应该说，60后、70后在他们的婚龄期（03年以前或其后不久）多数已经买了房子，甚至好多人拥有多套住房。80后少数成功者买了房子，更多一些的人倾两家三代人之力按揭买了，剩下的都是一些更穷的人，对现在的房子根本无法企及。考虑到计划生育政策的影响，87年左右出现了生育的最高峰之后（当年是两千多万婴儿出生），出生率逐年递减，到现在，已经到了870万每年，随着生活压力、生活观念的改变，更多的人加入到少生、不生的队列，相信今后的出生率会更低。那么可以想见今后的刚需会越来越少。

　　成本:考虑问题不能光看历史成本。当年的大哥大一万多，跟砖头一样，和现在的手机简直就是天壤之别，可现在便宜的手机100块就能买到。支持成本论的朋友想问问你们：如果不考虑到收藏的因素，你是否愿意花一万块在今天买一个大哥大？或者你愿不愿意花5000块买台286的电脑？在需求疲软，大量建筑相关产品资产价格出现下跌甚至暴跌是必然的。去年有的地方出现了几分钱的白菜，我想请问农民朋友为啥不把价格提高到成本价以上呢？学过马克思主义政治经济学的朋友都还记得价格围绕价值上下波动，我想这句话可以解释上面的现象。既然房子价格可以背离价值很高，为啥就不能背离价值很低呢？

　　保值：如果说前几年房子还具有保值的功能，我们看看现在是否还具备这样的条件。首先，我们来看看同样的钱，存央行和买房哪个更划算。假设一百万存款，年息百分之五，一年后一百万的利息收入是5万。那么这五万应该就是买房的机会成本。（给没有经济学基础的朋友稍微解释一下机会成本：你去做一件事情而放弃做另一件事情而造成的最大损失。比如，你为了读大学，而放弃了工作的四年工作收入。这四年的工作收入就可以看做是你读大学的机会成本。）也就是说，如果你花了一百万买房子，你的房租至少是5万才能不赔钱。另外，如果把折旧算进去，那就不止这个数字。我们房屋产权是70年，折合下来，每年的折旧就是一万多，更不要说现在的房子寿命只有三十年。那么，朋友，现在，问题来了:把折旧和利息成本算进去，请你自己算算你当地的房子租金至少是多少才是不赔钱的？或者你当地的房租水平支持多高的房价？此其一。其二，房产税要开征了，据说遗产税也要开征了。这两项税是一个讯号：房子将逐渐失去金融资产的功能，成为购房者（特别是多套房屋拥有者的负担），此其二。所以说房子保值的观念是不对的。

　　综上分析：房屋的供给已经远远大于需求，今后这个趋势会更严重。现在我们就动态的来分析一下未来房价走势。

　　3.动态分析：价格是供需双方力量博弈的结果。此前的房价上涨是因为实体经济利润微，“通胀预期”驱赶实体经济资金投入楼市，在这个过程中，国外热钱也涌入楼市获利，买的力量驱动了价格上涨，价格上涨驱动了更多的资金涌入，从而形成近几年房价的大幅上升。现在的情况是房价小幅下跌，可见买方力量已经释放完毕，有点资金的刚需也已经砸锅卖铁买房子了。所以需求下降。而开发商依然怀抱暴利的幻想不放。这就形成了现在的局面：有价无市，是处于僵持阶段。但是僵持是不能持久了，有外在力量将其打破。什么力量？第一，房产税和遗产税。这两个税种的铺开，将改变房子的金融属性，使其丧失金融功能。这将使得投机的人要仔细考虑一下成本了，这样，投机的人就少了。问题不仅仅到此为止。不打算投机的人，即真正想买房子的人也将知道：投机的人会减少，投机的减少将减弱买方力量，是供大于求的矛盾更加突出，房子将下跌。国人有个习惯就是买涨不买跌。越是下跌，越是没人买。所以以后买房的会更少。没绷住现在急于买房的人，将来一定有不少人会加入到“房闹闹”一族（这里顺便提一句：自古以来讲究愿赌服输，自己决策错了就自认倒霉，讲点契约精神，当初房价上涨为啥没有人闹呢？）第二,房地产商想通过惜售来保房价，可是这是有成本的。天量的资金压在手上，利息成本很高的。今后，随着时间推移，必然会有越来越多的地产商因资金链紧张而无法支持，不得不降价。所以抛售的会越来越多。一方面是买的越来越少，另一方面是卖的越来越多。这时候会有一部分刚需接手，因此导致下跌幅度还不是很大。可是，刚需的接手会更加剧供需矛盾。为啥？假设原来有一百套房子和十个刚需，那么就是十套房子竞争一个刚需。现在，有5个刚需没hold住买房子了，那么会有五套房子和五个刚需退出市场。现在，还有95套房子和5个刚需，供需比由原来的10:1变成了现在的19:1。现在，供需矛盾更尖锐了，因此房价必然更低，这时候原来买房的刚需甚至也会加入到抛房的行列，于是供需矛盾进一步尖锐，恶性循环。这种相互作用，会使抛房的人和房产商越来越多，导致房价的加剧下跌是合情合理的。此外，房价下跌必然导致钢筋水泥等产品的下跌，进而导致这些行业失业问题，失业也会进一步加剧上述循环。这个过程直到达到新的平衡为止：即随着时间推移，原先的老房子慢慢破损失去居住功能而退出市场，供求逐渐平衡。

原文地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_665ee3fe01011zz9.html

木暮

房价下跌会不会导致房租下跌啊？

Martin

木暮 发表于 2012-4-5 00:42
房价下跌会不会导致房租下跌啊？

可能性不是太大