网络假房源泛滥之谜：监管缺失 网站因利难舍

Martin

　　“网上的租房信息90%以上都是假的，如果逐一比对，我敢说99%都虚假。” 一位从业6年的房产经纪人何健(化名)感慨。

　　先后在北京四家排名前十的房产经纪公司工作过，何健说，假房源是房产经纪公司和房产信息网站的公开秘密。他认为，相比之下，“二手房信息的真实度要比租房信息高出不少”。

　　但相关调查显示，各大知名房产信息网站的二手房真实度也普遍徘徊在60%的及格线上。

　　链家地产董事长左晖对虚假房源泛滥提供了更有力的证据：北京目前约有500万套存量房，依国际1%-1.5%在售比例推算，每月合理在售房源数应为在5万-7.5万套。但目前各家经纪公司发布的在售房源数，即使扣掉重复房源，也超过40万套，其中水分不言而喻。

　　虚假信息让购房者不胜烦恼。一项针对房产信息网站用户的调查反馈，超过70%的人表示遭遇过虚假房源，而“房源真实可靠”更是以接近90%的比例成为用户网络找房最看重的因素。房产搜索网站九九房CEO张一鸣告诉记者，通常是购房者在网上看好房子，到现场发现大相径庭，房子买不成，还浪费了时间、电话费、交通费。

　　“房产经纪公司通过网络发布假房源，纯属损人不利己。让消费者劳神费力的同时，对自己也没任何好处，相当于做了很多无用功。”左晖说。

　　但何健抱怨，作为经纪人，发布假房源是损人不利己，但发布真房源却有苦说不出：“好不容易找来的房源，准确发布到网上，最先招来的不是客户，而是竞争对手。房源被套走，白忙一场。” 他说，即使该房源被同公司的其他经纪人成交，他还能拿到中介费的10%作为房源录入奖励，而一旦房源被别家公司套走成交，自己将一无所获。

　　左晖显然深谙房源之道：“目前链家在线网站上发布的房源信息，不会写明房源具体在哪层，只会按高、中、低层来发布，就是怕竞争对手从中捣乱。”

　　虚假房源乱象

　　“写着明厨明卫，但照片上没窗户；房子标着18层，照片上窗外竟然有树，北京小区里哪有那么高的树；还有写着房源在2层，照片上能看到其他住宅的楼顶……” 何健列举了一连串虚假房源的漏洞，可谓笑料百出。他说，自己入行之初也曾犯过类似的低级错误。

　　“经纪人捏造虚假房源的水平大不相同，水平低的常常破绽百出，客户一看就知道是假的，有的人则精明很多。”何健让记者打开一个知名房产信息网站，随便找出一套房子，表示身经百战的自己一眼就能辨出房源真假。

　　目前大型房产信息网站，包括安居客、搜房网、新浪乐居、焦点房产的二手房房源真实率大都只在60%及格线上下浮动。若除去各大经纪公司重复发布的信息，真实比例更低。

　　张一鸣告诉记者，房产经纪公司一般都有自己的房源图库，经纪人发布租房房源时，从图库随意挑图片上传，很少考虑这组图片是否属于同一套房源，更不会考虑与所发布房源匹配问题；二手房房源的图片上传还相对合规一些。

　　何健的理由是，公司的房源由经纪人共享，租房的成交周期又短，“很可能我刚把这个房子发到网上，这个房子就已经通过其他经纪人成交，哪里有时间去实地拍照片。”

　　二手房虽然成交周期长，经纪人有足够时间去现场实拍，但若二手房的装修条件很差，经纪人肯定不会用该房的图片。“因为消费者看照片上又破又烂的房子，谁也不会打电话询问。”何健告诉记者，目前在售的二手房大概有六七成都是装修破旧的老房子。

　　中国可供经纪人发布信息的房产信息网站有四类。第一类是以搜房网、新浪乐居、搜狐焦点为代表的传统房产网络门户；第二类是安居客、房途网等专门供经纪人发布房源信息的房产信息网站；第三类是58同城、赶集网)等分类信息网站的房产频道；第四类是如链家在线、满堂红、我爱我家官网等房产经纪公司的网站。

　　据调查，目前国内大大小小的房产信息网站不下一万家，成为大多数房产经纪公司开拓业务的重要渠道，几乎可以和线下门店平分秋色。据记者了解，房地经纪公司大致有40%业务出自网络，门店占45%，其余15%则来自如社区开发、扫楼、打库存电话、转介绍等其他途径。

　　房产经纪公司通常向房产信息网站购买“端口”，一个从300-800元不等，可供发布50-200条房源信息，然后再把端口分配给经纪人。搜房、新浪乐居的端口费略贵，58同城等相对便宜一些。

　　由于不同网站带来客户源的能力不同，每个经纪人都有自己喜好使用的端口。所以房产经纪公司一般汇总经纪人需求，再向房产信息网站统一采购端口。左晖透露，链家地产每年花在端口购买上的费用就有几千万元。

　　一般每个经纪人都有两三个不同房产信息网站的端口。“为调动每个经纪人工作积极性，端口放到个人。”何健强调，他们公司按店或小组分端口，一个大端口分给两三个至四五个人共同使用。

　　“端口使用得多，成交几率就高。”何健的经验之谈是，同时用三个端口发房源，一个端口每天来一个客户，也能有三个；如果只用一个端口，用得再好，也难上三个客户。

　　至于端口的费用，何健告诉记者，他所在的公司由经纪人和公司按1：3比例分摊。链家地产内部人士称，业内普遍采用类似比率，即公司出大头，经纪人出小头。并且公司对经纪人的端口使用会有考核，每月完不成发布量会有处罚。

　　虚假房源诱因

　　“干坏事就是经纪公司干的？没有人绑着你去做！”左晖坦言，在网络虚假房源问题上，无论房产经纪公司，还是经纪人，都有不可推卸的责任。

　　对此，何健感觉委屈，但也并不否认。

　　“自己手中真房源虽有限，但也要把端口限额发满，不发满自己房源信息的曝光率就不如别人。” “我们要是按房子实实在在的情况录入，一年我也别想上一个客户，就等着死吧！”

　　“其实这个‘端口’就是起广告作用。”何健说，房产经纪人一般都要这样把握客户心理，先发优质假房源，客户打电话过来，再根据其需求协调房源。

　　据记者了解，各个房产信息网站对信息审核的严格程度不同。何健告诉记者，他已有两年不在安居客发布房源，“因为安居客上传房源审核环节非常麻烦，照片有一点水印、信息任何一点不符合要求的都传不上去。”

　　对某知名房产信息网站的认证房源频道，何健表示，一般买了该网站的端口，就会送几条可贴上认证标签的房源。但至于经纪人给哪条贴，网站不管。

　　“当市场上大量充斥虚假房源时，消费者自己往往无法甄别，只能单纯按照价格排序筛选，谁的价格低就会获得更多的关注。”左晖分析，基于此，很多房产经纪人会把房源价格发得很低。时间久了，劣币驱逐良币。

　　“房产经纪公司的实体店面有建委管制，但房产信息网站应由政府网络监察相关部门管理，但实际管理时常缺失。”房产信息网站内部人士表示出自己的无奈，缺乏这方面行业数据，侧面说明行业监管缺失，去年出过一些政策，但是执行并不到位。

　　关于房产经纪公司的监管，直到去年4月才有我国第一部专门规范房产经纪的行业法规《房地产经纪管理办法》，但该文件并未对独家委托机制做出任何表示。

　　前文所提到的套房源情况就是政策缺失导致的乱象，如果建立房主与房产经纪公司的独家二手房买卖委托机制，或能一定程度免去何健怕被套房源而发不实信息的动因。

　　左晖对房产信息网站推行真房源的难处很理解：“如果切实推行真房源，势必让房源信息总量减少，经纪公司不需要买那么多端口，足以导致房产信息网站的收入减半甚至更多。”

　　公开数据显示，2010年国内房产信息网站二手房端口收入6亿元左右，去年有所下降。其中2010年安居客营收2亿元，净利4000万。

　　“房产信息网站的收费规则从根儿上有问题。”张一鸣认为。

　　真房源行动

　　记者对房产信息网站做了大量调查，安居客、搜房网等均表示，房产信息网站上的虚假房源确实大量存在，但具体比例不好判断。为了解决虚假信息的问题，去年5月，搜房网推出“放心房”频道；新浪乐居推出“认证房”。

　　“房源真实存在、真实在售在租(有业主书面和口头委托)、真实价格(上下浮动不超过业主委托报价的5%)。”这是左晖的真房源“三标准”。

　　去年5月，链家地产宣布发起“真房源”行动，凡是链家在线网站发布的房源，消费者若发现和实际情况不符，可随时举报，并承诺“假一赔百”。左晖称：“从去年5月到现在10个月时间，客户举报虚假房源的奖励支出达40万元左右，有客户在微博上晒我们的奖励汇款单。”

　　今年3月初，链家地产则将100%真房源行动推向了全渠道，即内网外网，线上线下，都要信守真房源承诺，并延续虚假房源举报奖励100元制度。

　　左晖称，链家“全渠道真房源”承诺是一次“豪赌”，因为它意味着，如果消费者按价格搜索，链家房源很可能不会出现在搜索结果前三页，短期内客户量可能骤减。当前市场低迷，经纪公司业绩本来就已明显下降，此举很可能让链家雪上加霜，但闯过去就是柳暗花明。

　　公开数据显示，链家地产2010年收入27亿，2011年略有下降，但市场份额一直提升。

　　消息人士透露，我爱我家也在筹划推出和链家相类似的真房源审核，以及举报奖励政策。“目前大多数房产信息网站都在研究其它收费方式，除去端口收费，引入按效果付费方式，如CPC(按点击付费)模式。如果经纪人发布大量虚假信息，其成本将大为提升。”张一鸣对房产信息网站改变收费方式很是期待。

　　九九房最近也刚上线了“验证房源”，基于数据库支撑，对抓取到的各大房产信息网站房源信息，对比和验证，达到二次验真。目前，其产品数据库里存储的房源户型图和室内图超过1亿张。

　　去年7月初，北京市住建委从海淀区率先打造北京市存量房网络交易服务平台试点，由政府逐一核验房源真伪、一套房源一家中介代理。但到目前上线8个月，登记房屋只有1300余套，相对北京二手房每月5万-7.5万套在售率和每年9万-10万套的成交率而言，实在有限。业内人士分析，虽然政策好，但该平台各种环节较为繁琐，短期内还不足以对全行业产生根本转变。

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