中国目前阶段房子的合理租售比

Martin

　　许多投资者都有意无意陷入到“自我加强意识”的正反馈去。当一个平衡打破后，新的趋势形成后，投资者不断加强意识，并且参与之中，参与贪婪，参与恐惧。这就是牛市超涨，熊市超跌的原因。

　　所以6000点是99.99%的人看多。1664点是99.99%的人看空。甚至没人去想，许多股票的价格只是从前的1/5。

　　房子是用来住，房租决定了房子价格的长期走势。房价由于高估可以下跌，但货币滥发，居民收入上涨，指望房租下跌，是毫无道理的。

　　一个很简单的道理，如果北京的房租降到90%的中国老百姓都能接受，那么北京的人口数量还要翻上10倍。

　　同样道理，如果沈阳的房租降到90%的东北老百姓都能接受，那么沈阳的人口数量还要翻上10倍。

　　城市的房租如果下降，那么商品价格也会下降，居民生活成本也会下降。

　　生活水平的提高的标志，并不是你每个月能消费3000斤大米，也不是你可以租10套房子，而是你在满足吃住的基础上，你可以买电视机，电脑，汽车，可以去旅游，可以穿好衣服。所以社会上始终有些商品，他们的价格和你收入涨幅永远差不多，比如房租，比如大米。而除去这些支出，电脑价格，汽车价格，并不会随着你的工资上涨而同步上涨。

　　也就是生活水平提高的标志是可选消费，而不是必须消费。

　　发达国家人口密集的大城市的租售比在20倍左右。

　　北京时间2月23日消息，据《纽约邮报》报道，有消息称林书豪在纽约曼哈顿商业区W Hotel租了一套全家具的公寓。　纽约新宠现在已经完全丢掉了“沙发客”的帽子，因为他租住了一套1182平方英尺（109平方米）的公寓。　据streeteasy.com，这里每月的租金从3600美元到8900元不等。林书豪现在所租住的公寓价格不菲，他的主人在出租之前曾将这套两室两卫的公寓标价231万美元出售。

　　如果按照租金8900算，这套住宅的售价/年租金是21.6倍。我调查了香港的许多公寓，租售比也差不多在20倍左右，略高于20倍。预计未来（10～20年后），北京，上海，深圳，广州，一些中国一些大城市的租售比也应该在20倍左右。

　　2012年，根据ECA最新调研，

　　香港高档3居室公寓的平均月租金是11800美金，全球第一。

　　东京的高档3居室公寓平均月租金是9450美金，全球第二。

　　莫斯科，纽约，伦敦排名3～5位。

　　上海排名18位，北京排名26位。

　　北京上海的租金不详，但根据深圳的情况，高档3居室公寓的租金在8000～20000左右。中值是2200美金。

　　所以估计上海北京深圳的高档3居室公寓的租金在2000～3000美金左右。

　　至于10年后，还是20年后，上海北京的租金进入世界前5，无从得知，但这一天是肯定来临的，并且很可能伴随着一次巨大的泡沫。

　　房子的回报率就是房子的租金，租售比可以参考股市回报率。美国，香港股市历史平均PE在14～16倍左右。

　　因为房子的风险性要小于股市，派息更稳健，股票可以一文不值，房子永远不会。所以相对于股市，房子的价格应该有一定的溢价。大约是30%～40%之间。

　　历史上，中国股市的平均PE在30倍左右，如果考虑30%～40%的溢价，房子40倍的租售比相对股市并不算贵。

　　事实上，过去A股是长期高估的，而且过去的经济高增长也是不可持续的。未来10年左右小兵相信，股市的平均运行PE可能会调整到20倍PE左右，那么房子27倍左右的租售比比较合理。

　　为什么中国房子的租售比应该高于香港，纽约呢，很简单，中国的人均收入和房租上涨幅度都高于香港和纽约。

　　而目前股市的PE在12倍左右，房子的租售比在40～50倍左右，处于两个极端。所以股市上涨，租售比下跌是未来一段时间的大概率事件。

　　A股估值应该高于美股港股。

　　美国香港，过去20年上市公司的业绩平均增长5%～7%左右。

　　中国，过去20年上市公司的业绩平均增长在10%～15%左右。

　　而货币政策都是短时效应。因为没有一个国家会长期紧缩，也没有一个国家会长期宽松。

　　美国未来必然再度紧缩，中国未来也必然再度宽松。循环往复而已。

　　以深圳为例，目前平均40倍租售比

　　假如5年后的租售比处于合理的27倍左右，那么深圳房价需要下跌多少呢？

　　未来10～20年，房租大概率追随居民工资上涨，年均涨幅在10%左右。

　　5年后房价维持不变的情况下，租售比从40倍下降到25倍左右。

　　也就是房价短期可能下跌，但5年后的房价和今天差不多。

　　但任何一种市场上交易的具有投资属性的商品都有一个特点，过涨或者过跌，而且涨过头之后必然要跌过头。

　　所以租售比很可能跌到20倍左右非常具有吸引力的水平。如果这个时点是5年后，那么5年后租金虽然大幅上涨，但房价可能还要在现有基础上下跌20%。

　　当然，房价如何走，是急跌，还是阴跌，还是不跌等待房租上涨，目前无从知晓，但房子本身目前是不具备整体性投资价值的。（当然，6124点也有低估的股票，1664点也有高估的股票，不排除局部具有投资价值）

　　如果3～5年后的一天，股市涨到40倍PE，而房子的租售比下降到20倍之下。那么就是人生的又一次巨大的创富机会。

　　但无论如何，有些人张口就说，房子要跌10年，房价跌去70%，类似这类的信口言论就让人贻笑大方了。

　　因为这就等于说：

　　1）10年后北京市常驻居民5亿人，上海市常驻居民5亿人。另外5亿人两地跑。

　　或者

　　2）中国经济崩盘了，股市跌到19.49点。

　　很简单，我有10几个初中高中同学在北京安家，有1半的大学同学在北京安家，亲戚的小孩，父母朋友的小孩，多数首选都是北京，也有相当一部分人在北京安家。

　　房地产和房地产股是两回事，

　　2012年王石说了，万科2014年销售2000亿，熟悉王石的人都知道，这句话的言外之意是2014年万科至少具备2500亿的销售能力。

　　如果按照2000亿算，万科B市值最低的时候，大约是530亿人民币。

　　如果按照15%的平均利润率就是1.8倍PE。

　　如果按照10%的万科历史从未接触过的最低利润率就是2.7倍PE。

　　如果按照5%的活雷锋利润率，就是5.3倍PE。

　　我认为未来利润率10%是比较客观的，利润率7%以上是超大概率的。

　　如果万科的利润率到5%的那天，那么万科销售额可能就突破10000亿了，因为只剩下几家地产公司了。

　　深圳寸土寸金的关内，城中村遍地都是，还有前海大开发，数千亿也许愈万亿规模的地产可以开发。

　　优质地产公司，仍旧是非常确定的高增长公司。

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