2012/6/15 我们做包租转租是为了什么？！
这周二的YY会议时曾说我最近比较迷茫，我确实是迷茫了，我不太明白我们现在做的事是为了什么，我总觉得与我们的目标是不太一致的，到底是什么地方走偏了~~
我记得很清楚，李进老师及马丁都跟我们说过，我们现在去跑市场是为了赚经验，赚钱是我们的附属品！
赚什么经验：
提升我们和眼光---------房子方面的：我们要去市场中不断的去玩游戏，去了解什么样的房子是受欢迎的、什么样的房子被认为垃圾？为何？这些因素我们有没有办法化弊为利，可以变垃圾为珍珠.
提高我们与人打交道的能力-----------房子玩的是人性，与那些人打交道：上家、中介、下家及与之相关的人，在这个过程中我们要学会如何了解人性、玩转人性以及积累人脉。
在这之后才是赚到我们要赚的钱！！
包租让我们学到了什么？
通过锁定目标做包租，我们对一个区域的房子的租赁市场有了一定的了解，我们接触了很多房子，在不同房子里我们有时赚到经验有时赚到了钱（有时两者同在、有时二选一），我们与人打交道的能力也在提升。
低迷市场的包租让我们看到了以前我们的忽视的一些问题，在顺势的时候很多问题都没有暴漏出来，而正是这个不太景气的市场，每一个我们所忽视的问题都会一一的来到我们的面前，告诉我们如果你犯了这样的错，结果将是怎样的！！这样的市场更考验我们的能力、会让我们学到更多的经验。
我知道这段时间我们都被市场教训了，士气有一点低迷，我承认我也有一些心痛，这两天我一直在问我自己我们在做什么？我们做这些事的目标是什么？我们到底要赚什么？我才发现我们竟然又因小失大了~~
转租、包租以及托管都只是我们去跑市场的工具，我们的目标是赚经验，所以我们要到市场中去玩游戏，游戏看是看不出名堂的，所以我们要学会如何操作这些工具，让他们为我们所用，目标是用最少的钱赚更多的经验。
转租：无成本、精力投入大、目前金钱收益并不大。
转租最大的优点是无资金成本、赚到经验赚到钱！（虽说钱有点少，但经验方面却让我们赚足了~~）
包租：有成本、精力投入与收益相对嘛。
优点：提升了眼光、知道如何提升房子的租金、学习更多的方式去搞定上家、下家、中介及与之相关的人，与转租相比人际复杂一些，处理方式也要多样化一些。
缺点：如果判断不准确，市场会告诉你结果将会如何，你会赔一些钱，特别是当我们钱还不多时，我们会刻骨铭心。
托管：这方面我们还没有操作成功的案例，这个工具让我们深刻的意识到掌握下家的重要性！！
通过写这份总结我意识到，所有我们现在所看的缺点都是提升我们经验值的基石，市场是最诚实的老师也是最好的老师。
也是通过写这份总结我从迷茫中走了出来~~
02012/6/14 思考与行动得修正一下
最近有点迷茫~~决定不去多想，直接去扫盘，我也感觉到了这次的机会就要来了~~~可是如果我们没有准备好，这次的机会还会走掉！！
我去做我最开始做的工作，我决定把范围定下来：98年后的房子，近地铁20分钟以内！！一个区域一个区域的去扫！一房两房三房！！！
2012/5/27 开始关注以租代售
5月14号~5月19号，我通过不段的看房，想在世纪公园的高端小区找一个守猎区，当初选了三个小区来发展，经过一定的实地调查后我决定在上海绿城试水，我很清楚想去调解一个小区，最好最快的方法就是去这个小区操作一套房子。
经过一番调查及实地考查后我选了一套3/2/2 134平的房子，是全装全配的，装修及房子还算不错，我就跟我爱我家签了这套房子.
我来做一下记录：
1. 5月14号看到的这套房子，当时对这边的房子还没什么感觉，并没有想要签到，但真的对那套三房留下了很深的印象。（注：是我第一次看绿城的房子，当时一共看了两套，一个二室 装修好一点/8K； 还有我后来签下来的这个两室/7K。中介带人看房子很多时候都会用这一套，就算是我们这些不算新的人，也会被这种强烈的对比，留下深刻的印象！）
2.5月15~5月17 不断的在上海绿城看房子（这几天我一般一个晚上最少约二个以上的中介带我看房子），差不多把上海绿城正在向外出租的房子都看了一个遍！
当时得到的信息：绿城的房子很难长租，就算长租也是一个一个价！（真的是这样吗？！操作试试~~当时看的几个中介都表示不太可能，就想起第一次看的那个三房）
3. 5月17晚上9：00左右到我爱我家公司签订意向协议，向他们提出了：最少3年，租金不变，能就签，不能就算了，把意向金给我！（我爱我家所说的状况：他们还有一年协议，最多能二年一签，三年得再跟房东谈~~如果我真的想要就先付一些意向金，他们就去谈。）
4. 5月19号一早他们经理来电话说，三年房东不同意，要不然得变价。我的回答是如果达不到我的要求就不要了~~我去把钱拿回来，再过了二个多小时他们说都谈好了。
得出的结论：出钱的是老大，以后要多开一些条件！还有他们说的那些，绿城的房子不能长签之类的事，是浮云~~~
5.. 5月19号下午签订合约，用的是我爱我家的合同，当时我同意的原因是我想了解一下委托的房子他们的合同有何不同吗？合同我认真看过后，除了转租那一条不太好办外，基本没什么大问题，这一条也可以在备注中搞定！（PS：乙方授权者除外！记得一定要写！）
结论：合同与一般的房子确实有所不同。
这次答约时我与他们的工作人员聊了不少，也让我了解到不少有意思的东西：
签合约者与委托房屋的管理者是不同的人，有专人管理这个房子的所有事务；
一个分店，这么一个管理者手上有70多套房子！
得到的启发：我们为何不与他们合作？！！
From 李进老师：去思考他们为何有这么多套房子？
这套房子的操作：贴壁纸，加一些装饰品：
之前的状态：为知为何之前的图片就是上传不上来~~~
之后的状态：
今天绿城的房子正式对外公开可以看房子了，从来约看房子的状态来看，市场很淡，比我想象的要淡很多！
需要认真思考一下，看有多少因素是我可以左右的，我可以去改善的地方。
而且这外市场与我之前所想的也不一样，果然还是要操作一下，才能体会到市场的细节状态~~春江水暖鸭先知！
绿城这个市场还有必要再认真观察一下，把之前没有关注的细节再关注起来~~
以租代售的案子：
5月24号，我向公司告假一天，打算去把我绿城的房子做最后的布置，可是快递实在不给力啊~~我要收的东西没一个到货的，把我气的都投诉快递公司了~~
下午我约了一个中介朋友去看一套5.5K的三房，在与房东约谈时我们竟然谈到了先租后卖的事，谈到了四年的协议，以后如果我愿意可以按现在谈好的价格来买这套房子————天啦！不就是房神秘籍中的以租代售？！！
当天把大概的意向谈好了，我再把中介叫上，一点点的向我的目标进军！
房东愿意签四年，不变价，押一付一，周天下午签合同，为了之后的交易，我们有必要去公证处公证，所以要用交易中心的协议。
5月26号下午1：30我带着修改过的，上海市房屋交易中心的协议书等待着房东的出现。
当我们把所有的房子条件谈好后，我提到了看房产证，他对我说这套房子是他老板给他买的，但现在名字不是他本人！我狂晕~~那之前谈到的所有有关房子买卖的协议都没有意义！也许真如他所言，那这套房子的关系太过于复杂，再说如果真的是他老板给他买的，那也有一份合约的嘛~~就一个委托书，还是租赁的，还只有三年，他老人家还跟我签四年，玩我的嘛~~收回之前的意向金，回家！
这个Case学得的：
1. 无中生有的一个好的开始，有必要去把这个过程跑明白！
2. 必需做好调查，对这套房子的信息！这可不是一个简单的租赁合同！
老爷爷给我启示：
他记录了我谈的每一个条件，并把他一一列出来；他还把之后打给他的所有中介个人的信息记录下来，一一的给我看！
这个我有必要学习一下的——————今天就学习着用了一下！
委托管理方面的探索：
通过打电话的方式，去尝试委托管理，收获还着不少！有必要坚持下来！
看房记录：
26号晚上：四季雅苑：一套别墅； （这是我之前就有看的，170平，3W/月）
汤臣高尔夫别墅：二套，一套装修豪华的欧式装修，采光及装修都很赞，400多平，还有一个大花园，5.7W报价；
另外一套是连排别墅，装修、位置及花园没什么好说的。。。。。。
27号下午去看星河弯约了四套看了三套，每大套的装修风格都不一样。
了解到：
目前中有一期是可以入住的，广东人建的，这个小区的自然景观有南方的水的灵气，每个楼前面都有一条小溪流，还特意向下挖了五六米，做出瀑布景观。（所有的景观都很自然，没有苏州园林的那种造作之感！）
小区目前的入住率<40%，从2010年年低交房后，很多房子还一直空置着，业主是浙江的投资客居多，大部在物业处进行出租管理。
思考：先到网上发发这样的房源信息，先找到下家看去谈~~如果能成交，这里的房子都可以变成我们的银行！
2012/5/13 找到我的利润点~~
先说说今天之前的一些收获及心得：
“我的银行”区的一些操作心得：
A）一楼的房子操作方式：先搞定下家-->再去搞定上家。
B）非一楼的房子操作方式：这样的房子走得快，先上家还是先下家，差别不是很大。
一直听说一楼的房子是一个陷阱，不好拿的；我一直想操作一套试试，到底有多难。
另一个原因是我在中介处兼职时，接待过不少客户专找一楼的房子的，感觉是有市场的，这也是我想操作一楼的房子的原因之一。
所以上个月有一套一楼的房子，我就拿下来了~~当时还特意留意了，多争取了一些免租期，可惜有一段时间太忙了~~
这个房子是付三押一进来的，之后改成了每月一付；出租方是付六押一，每半年一付； 差价是1100元。
算上所有的成本（包括硬装7500、软装700、家具2600、家电2500、空置1500、中介费2500）IRR是50%。
操作一楼的房子的好处：
1）主动权在你，房子的很多条件你可以随意开价！
2）目前没人跟你抢这样的房子，其实市场中也有不少这样的房子，也可以当作我们的银行来操作，不但可以帮我们融到钱，还有不错的利润！
操作时需要注意的事：
1）一楼的房子的需求客户：老年人 & 家里刚生了一个小孩，需要老人来帮忙的家庭！！
2) 房子最好有二房到三房，这样才会好处理。
3）一楼的房子特别需要注意采光及通风。
4）也是最重要的，先搞定下家！这样的下家一般比较急，没有太多的时间及精力来看房子的，所以先跟中介处找好招呼~~也可以自己提前在网上发发信息，累积一些客户。
再说说今天的收获嘛！
今天计划去看看我的“利润”处的房子，然后作出决定，选定区域重点守猎！
看房前的安排：
四季雅苑、香梅花园及上海绿城。
四季雅苑是别墅区，小区就在世纪公园附近、内环、交通便利、小区环境可比公园。
共约了两个中介，看了六套房子。
体验后的想法：小区看房不是很方便，物业会查也需要业主回复，很是繁琐；大部分房子都在2W以上，5W左右。
听中介的口气，大部分的价格都要以再谈，差不多是以2000，5000的谈的！
我看到3室2厅的联排别墅，170平的，市场价格在35000元包物业及发票（物业1700每月，发票1750），房东净到手31550。
看到一套2.2W的房子，房东在国外，从二三个月前就一直向外出租，从原来的3.5W降到现在的2.2W。
结论：这样的房子空置期长，利润也大。托管的话，得搞定物业~~还需要时间去考察，应该有机会，因为大部分房子都是用来出租的！！
香梅花园：这也是世纪公园比较好的小区之一了，从一期到五期，都是统一装修，只看过两套房子，当是认认路，还有待开发。
上海绿城：闻名已久，一直想去看看这里的房子，这是我目前最看好的小区，之后的一段时间应该会花不少时间挖这块宝。
这里的房子大部分都是投资客的房子，环境没话说，和前两个小区还要好一些；房子不是统一装修，房型也有很多种，价格也变化很大，一共看了3套，一个两房的报价8K，一个三房的报价7K，两个装修其实也都不错，我决定最近一有时间就去绿城，把这里变成我的金牛区！！
2012/05/08 我竟然要关掉我的银行！！
有一两周的样子，我不知道如何着力去跑市场。 肖然的困惑：我的方向在何方？ l 现有市场的利润已经不感兴趣 l 新的市场还没有开发成熟！ 感觉又回到了过年前后的那段时间，我们又掉进了同一个坑里！！我们眼高手低！！不再去积极的行动了～～天啦！怎么会掉同一个坑里，又一次！！
昨天与李进老师聊天时，他跟我说了这么一段话，让我重新顿悟了！ *****************李进老师的话：（尽可能是原话啊～～） 放下杯子这个过程，你们只看到了杯子在下落；我看到的是杯子的下落、下落的影子及杯子下落时的接地！
要如何才能看到杯子在下落，还要看到影子及接地的细节？ 那就是做你擅长的，简单的反复的操作，简单重复的做，只有这样你才能看到影子，看到越来越多的细节！！ ***************
李进老师在跟我说完这段话后就跟我说：我就不明白为何你们要停下来？ 李进老师说他当初是重复操作了八个月，一样的流程、一样的事件，反复做，直到找到背后的影子！！
做我们最熟悉的、最擅长的，反复做！！这就是我们应该做的！ 我最熟悉的、最擅长的就是世纪公园版块的房子，我最熟悉的那一块我对利润已经不满意了，那我要如何再在这块市场上找到我的目标呢？ 回家的路上我一直在思考这个问题，当然不能完全像以前那样操作了，我要用一个怎么样的新角度来看呢？
今天一早要付钱给装修工时，我顿悟到，现在我最熟悉的地方的房子不就是我融资的银行不？我可以很轻松的在这里融到钱，我以前不就把部分房子当作银行来用吗？我为何不能把现在做的整个区域的房子都当作银行？！！
在这个市场找钱，去利润更高的市场找利润！！这是一个多么完美的组合啊～～但之前的两周里，我去想如何丢掉我的银行！我们都玩过现金流的，都知道银行的重要性，我竟然要弃权！而我要放弃的却正是我一直苦苦追求的！
我知道我现在不仅从正面看杯子的下落，我也开始从侧面看了。 但这个过程中我还有很多没有看到的，过一段时间我们要重新去反思我们手上的筹码，换一个角度去思考手上的资源，你将会找到意想不到的宝藏。
写到这里，我想起了之前看的一个文章，文章大意说的是一个淘金者为了能找到财富，加入了淘金的大队伍，为了路费卖掉了自己的后院。多年后一无所获的淘金者回到家，却发现自家后院有就是一个大金矿！！
我们需要时不时去回顾，看一下自家的后院，去重新查看一下自己的金矿区！ 我们需要反复的去操作我们熟悉的、擅长的，这就是我们的后院，这里将会形成我们的大金矿，要看好我们的银行！
反思： 1. 以后要时不时与李进老师说我的状况及心中的不解。（以前我很少主动问，导致李进老师看到了，等我问就等了两周！） 2. 两周左右去回顾一次，是不是我又掉坑了～～
2012/4/19 快就是慢，慢就是快 & 不用钱就可以赚到钱！ ---------------机会无处不在，就看你有没有眼光！ 最近其实动力不足，我也一直在问自己怎么呢？我在在意什么？ 每当发生这种事情时，我知道我对现在自己正在做的某些事不满意，我在责怪我自己了。
今天早上我忽然想通了，我在责怪我自己拿错了两套房子，这两套房子都需要装修，一起可以带来共4000元的收入，但也需投入近8W元，IRR才只有38%！这两套房子我是在三月份拿的（3月21号前定的房子，4月份房子才到手的），以当时的眼光我觉得还是不错的机会。可是后来，我及曾拿到的机会越来越好，一般的都是IRR 80%左右的，最好的可以到达 IRR 200%，这时再回头看这两套房子，就形同鸡肋了！！ 所以我很不开心，更大的问题是我前几天还不知道我是为了这事不开心！！
今天早上我终于向自己问到了这个问题，我一对自己问出这个问题时，我感觉到了，最近我情绪低落的原因是在此了！ 知道原因就比较好办了。不得不说以我现在的眼光，这两个机会真的不怎么样，确实做是不好；但反过来说是一个非常好的现象，我直到3月21号前还觉得这是一个很不错的机会，但仅过了不到一个月，我的眼光提升了不少，我能找到越来越好的机会了，多么快速的成长！这应该是多么开心的事！！！
这么一对话，我的情绪就调整好了！！ 再一次明白了李进老师那句：快就是慢，慢就是快！ 三月份我想快跑，结果这么两张机会卡就消耗了我不少资金，如果这些资金现在再投，利润将是现在的好几倍了！！三月看来快的事，现在看来是慢了！！呵呵～～多么好玩的事啊
今天去市场中跑家具了，看到不错的欧式沙发，很有感觉，又不花多少钱，就订了六套放他们那（出门忘了带钱包，还订到货了！！）。现在的我还是可以用用二手的，挑得好二手的比一手更上档次，钱花得还少！
现在来说说我今天的看房收获:
l 重新想起了一个很不错的市场：在我家附近有一条创意街，那里住的都是老外，建筑也是欧式风，走在那里感觉去了别的国家！ 我今天还和对那里比较熟悉的中介聊了聊，那里的房子大部分是投资客的，机会应该不会比曾现在玩的地方少，有得赚了～～呵呵～～ l 今天与一个老乡见面，这个老乡我还是通过找房子认识的，我感觉到我的托管之路开始了，我感觉到不用出钱也能拿到房子的前景了，这条大鱼需要长线慢慢来，也许还会有更多的意想不到的收获在等着我！！真是激动无比啊！
李进老师语录：不用钱就可以赚到钱！-----------有点感觉了～～哈哈～～～
2012/4/13——坚决要刹车！查了一下上一次更新的日志，有点久了！ 翻了一下自己的手记本，大部分时间我都在处理房子的事，但却没有时间来沉淀，回过头来看曾的日志，感觉自己最近的进步有点慢了！
今天工作不是很忙，就来梳理一下嘛～～
昨天在与李进老师聊天时，发现自己在这四个方面有了不错的进展： 因为同时操作好几套房子，我一定要思考如何借力，如何用其它的资源，如何让自己分身，如何进行时间管理。
以下我来列举一下我都向那些人借力了： l 装修师傅是我借力的主力军：家电外的所有的问题，我都让他们去处理（之前的房子），现在还让他们去签收家电； l 中介朋友：我在订完家电家具后，直接把订货单及相关的联系人都交给一个可信的中介朋友，再交一把KEY给他，就不用我跑来跑去了。有时他们还是我的车夫，他们会开车带我去看房子装修的状态。 l 订家具的卖家：合作过一二次，对我很好，量过尺寸后，提前一周去订货，我付完订金；在装修好后就给了一把Key给她，让她先把家具帮我运过去并装好，晚上我回去检查后再去付钱。（反正房子是空的，没什么可丢的） l 窗帘卖家：提前选好布料，每次都只对他说要那个价格的（300/400包安装）在快装修好前三天电话让工人过来量好尺寸，可以选择在早上或晚上安装。安装时我得出现，因为要结帐，如果之后可以一段时间结帐一次的话，我就不用花这个时间了～ l 打扫的阿姨：现在打扫的人有两个来源，一是装修师傅合作的，二是与家具店合作的，我只要电话给其中的一个，他们就会安排好，我到时与装修师傅或者家具店结帐就好，不用我出面，因为两边都是长期合作的，他们现有大量的未付款，安全方面不会有太大的问题。 l 卖二物家电的大哥：所有房子的电器出问题都是他帮忙修理的，我不需要出现。修理是免费的，我只是时不时在他家订一些家具，现在基本是在网上买了。不过他觉得我学历不错、工作也不错、为人也不错，以后有机会可以帮到他的女儿（现在在上高中），很愿意帮我。
关于李进老师周二的问题，我想到了以下方案： 1） 买家庭财产保险 2） 买一个煤气报警器，安装在家里 3） 提供附近地图（银行、公园、超市、公交） 4）提供办住居证方面的帮助（提前从房东处拿到房产复印件）
我觉得前两点，不光对租客有吸引力，对房东也有吸引力，可以让房东给我们一定的优惠。可以尝试公司化动作，为托管作准备。
这段时间遇到了一个问题，就是没有时间去看房子，有种三天就手生了，还是得常常在市场中跑跑，我决定在世纪公园看买卖的房子了，其它的地方如世纪大道，八佰伴一带开始去跑跑租房市场。最好能结合我安装的那个软件～～
2012/3/29号看房日志：我们将是上海房租价格的控制者！！
上周四与李进老师谈过后，我决定停下来，看看自己。
李进老师给了我们一个更大的远景：我们可以控制上海的房租价格！
当李进老师跟我说这句话时，当时我真的很激动，两眼发光！但其实我心里一直在问我自己：“我们可以做到吗？我们真的可以做到？”
之后的几天我一直没什么动力，我以为是因为我要调整，需要放松，所以没有动力！ 直到前两天我看到这么一篇文章： 大意是：我们无法实现我们所不相信的！ 其实我们有无限的可能，我们大部分时间把自己定格在现在的状态，没有去更新我们的远景，或者说是我们的心没有更新新的远景，我们被自己所局限！ （大概是这样嘛！）
直到这时我才突然省悟，为何我这几天一直没有动力！因为我不相信我有能力去控制上海的房租价格，我心里认为这超出了我的能力范围！！
周二晚上，与马丁交谈中，我得知他要把我们的财富沙龙与Toastmasters合作，我才发现我之所以这样局限自己，是因为我又回到了个人状态！
不得不感谢李进老师及时的更新我们的远景，我现在单兵作战，搞定一个区域是没有问题了，又因为我在这一段时间在这一块走得太快，一直向前冲，结果差点忘了最初的目的； 我内心忘了我们要组成一个团队；我忘了我要用一年的时间成为租赁达人；我忘了李进老师最初的设想；（还好这两天回去看了当时的聊天记录！！）
我的内心其实只有那么一件事：我要在21前达成1W的目标，所以我要向前冲！！ 而后来的思维惯性让我想去达成2W、3W的目标，却忘了这并不是我真正的目标，我竟然又回到了加入收入倍增的最初状态！！
李进老师说的很多东西我以为我知道的，现在我才知道我只是知道而已，并没有到心里！！！
我们将是上海房租价格的控制者，我现在很确信我相信我能达成！ 我们将会有很棒的团队，我们有很好的导师，市场上有很多现有的资源等着我们去取；只要我们愿意，就会有无数的杠杆为我们翘起这个市场。 马丁已经在思考如何活化他看到的现有市场，我们为何不把我们的双眼打开 ，去开拓去合作去整合来达成我们一目标。 我很确信我可以，不仅是我们所在的市场，整个上海都将是我的舞台！
我决定在世纪公园这个区域试水，看看能不能与现有的操作者合作一起控制市场价格，去合作而不仅仅是竞争！！
整个上海的市场要如何做，我现在也不太明确，但不知为何我坚信我已经走在路上！ 我决定把这一目标写下来，贴在我的床头，让我自己不要忘了这一目标！！
2012/3/25号看房日志---- 换频道中，参加基督教的礼拜日 周四晚上接到新的指示，我们需要换一个频道了，三月份我冲得太快，忽然要换状态，我点收不住脚！
周六把房子租掉后我决定去做一件之前不一样的事，去另一个环境走走。
我本来想找一个地方能让我心灵静下来的，正好有一个朋友邀请我去参加基督教的活动，就想去试试！
这是一个与一般的教会不太一样（我参加过的教会活动不多啊，一直认为是比较安静的学习圣经），很活泼唱诗也是现代流行音乐的唱法（竟然有鼓手！！），他们的演讲也非常有感染力（有五六百人嘛），这地方值得去学习学习。
跟着他们大声的唱赞美诗，心灵真的一点一点的安静下来了，整个人放松了，这是我这几天想达到的状况！
一路上我们开车过去，有点春游的意思，玉兰花也开得很艳丽！
晚上回来后又去看了一套房子，竟然是我一套房子的楼下，还跟我打个交道！世界真小啊~~
这套房子我看过后，算出来的利润是这样的：IRR=106%，决定吃下来，明天一早去交定金！
| -6000 | | 6000 | | 7000 | | 8000 | | 9000 | | 10000 | | 106% |
我的状态调整好了~~可以开工了~~晚天见！！
2012/3/24号看房日志---- 三小时内把房子租掉了！！
我上一周签下了一套一室的房子，3000拿到，就让工人去帮我做了一些小小的修整，墙刷了一下，换了两个马桶，再去一些东西丢的丢，位置换一下，上淘宝花了200元淘了点桌布，和两个大靠枕，客厅的墙上贴了点东西，找人打扫了一下。
今天下午三点我电话通知各个中介公司可以来看房子了，之前一直没让看的！到六点左右房子被租掉，以3700租掉的。
注：成本算得偏高~~~还是多算点好！
| 成本 | -4950 | | Y1 | 7000 | | Y2 | 8000 | | Y3 | 9000 | IRR | 116% |
之前的样子：这已经不是最开始的状态了~~~可惜了~~如果当初拍一下来的话，你们一定会说我是天才的！！呵呵
2012/3/16号看房日志-----中介日志：签合同、打酱油、谈判
周四晚接到龙阳路的中介说有一个小姑娘看中了我的房子，当时正在接待客户，所以就没有多问，我就把我的两种选择给到他（3700_付三押一， 3400付六押一），就去忙去了。 周五一早中介就跟我说他们下午三点过来签合同，让我把资料准备好！上午一早我就PS 中～～饭后没多久就接到他们的电话！
签合同： 租客：是87年的新加坡的一个小姑娘，本来觉得3400的租金有点少，不太愿意的，看到租客后我就觉得就是她了！ 小姑娘刚到上海，毕业没多久，不像之前那个马来西亚人那么搞，一看就知道很好说话，只要你的条件是合理的，真没多话，以后的管理应该很好做。 因为房东住得比较近，这个房子在19号楼，房东的老爸住在17号楼，事先我就跟房东打个招呼说因为家里人来，一室暂时不合适我，我会把房子借给我朋友住；也跟租客说一样的原因，之后就算他们遇到，说的也是一样的故事！ -------------------------------- 打酱油 晚上有一个中介朋友要带一个客人去看买卖的房子，叫上我一起去学习如何看买卖的房子！ 这次看房子的目标：与客人接触，这个房子其实已经被人订了
这个客人同时在多家中介看房子，买房是很有诚意的，中介不定，通过这次的带房子建立一定的感情帐户； 用一套已经被订的房子，透出一些信息给客户：现在市场上抢的房子是什么的，市场价是多少之类的。
肖然的感悟： 这个房子在2011年9月份就挂出来了，是我看的第一批房子，一直挂到现在才买掉，整整用了半年的时间！！
---------------------------------------- 谈判 我听到一套房子，就想去看看。 记录： 房东先到房子，在我们到之前已经有一组客户正在看着，房东让我们在楼下等他们看完！
进入房子，看房子；房东介绍之前租客的状况！ ---中介向房东表示我看中房子了，介绍我这边租这个房子的原由：为公司的新加坡上司找一个住房子，公司想长签，房子会进行一定的装修，住家用。 ---房东：如果很有诚意，价钱不变的情况下两年不变，两年以后看情况再说，但之后要一年一签。房子只能住家或者办公，非常反感对做员工群租。 ---中介：租来只用来住家，这个可以在合同中写好。 ---肖：对两年的协议表示担忧自己的投入太多，不合算，你说之后要看情况，我实在很担忧。 ---房东：涨一点，跟着当年的经济来就好 ---中介：我们可以把涨的幅度框起来？ ---房东：每年涨个5% 第三年3500*5%=175，但只愿意三年一签。 ---中介：想帮我谈五年，房东不同意，说那能不能租金再少一点，不能少的话那就四年嘛。 ---谈完这些后就，闲聊了一会后就谈免租期，开始我们想谈20天的，房东只同意2～3天，最后的结果是10天。
在打算交订金时，房东不愿意收！！ ---后来我才知道，刚才看房子的人拍了照片回去，也是公司的名义借的，他们正在考虑，他们的价钱是3600！！房东比较中意他们的～～ ---中介巧妙的引房东到中介处把定金付了！～
--------------------- 路上中介跟我说： 与房东谈判时，你要尽量表现出对我的信任，这样房东就会相信我说的话，谈起来会更顺利一些。有点像销售中的推崇
| -35000 | | 20000 | | 21000 | | 22000 | | 23000 | | 36% |
2012/3/15号看房日志-----中介日志：确定中介角色
今天是周四，客户多起来了，再加上有两个工作人员今天休息，我就有机会独自接待客户。
今天共接待了4个上门客户（3个租客，一个买卖客户），带2组客户看过房子，给20多个房东打个电话； 接了10个左右的电话说来看我那个房子，有8组客户去看过我那个房子，1个有意向的客户。
接待客户的几个问题： 1）想找什么样的房子？（什么样的户型、价钱、地段有何要求） 2）什么时候入住？ 3）联系方式 4）看房时间
还得快速的查找系统相关数据，对现有市场中相关的户型掌握不少于三套左右的房源信息，快速的与他们交流，观察他们的意愿；再根据你的观察去查找合适他们的房子，紧急的客户优先，有看过附近的房子的客户优先。
要学会快速的识别那些中介是真的想向他的客户推荐你的房子，还是只是把你的房子当炮灰的，不要浪费时间在那些把你当炮灰的人身上。
----------------------- 在中介处玩的目标：
1）先把自己培养成一个合格的中介，去了解去模仿，再去判断再去改善再去提升； 2）先把一个地方吃透，在这个过程中学习如何与中介合作，如何识别对方，如何选择合作对象； 3）在每个中介都打一个信得过的合作伙伴； 4）吃到自己要的房子，赚钱也不能誋了！
2012/3/13-14号看房日志-----中介日志
13号主要是调查数据，我按房子的建筑的年代来查买卖的数据，本来想今天晚上把数据整理出来发到上面的，结果自己给自己发的邮件现在还没有收到！
13号上午时有网络公司的人上门回访，就顺便了解一下网络相关的信息：
1）租赁比较好的网站：58 及百姓网， 其实网站很多的，可以到九九网上去查，这一天为花木苑的房子把我能找到的网站都发了，差不多八个嘛，电话不多，附近的中介的盘又重开了。
2）售房：搜房网不错的
3）开通网络每个月58 是200元，每天可发35条数据。
4）中介朋友建议我考虑置顶。
下午有一个是日本人来看我的房子，对装修很满意，说很有意愿；说好要回复的却一直没有收到，今天我就特意打了个电话，那个日本人订了别的房子！
原因：就房子而言，很满意，可惜就是旁边的购物点太少！
------------------
这次看房子的收获：
不懂国语的客户，真的需要准备很多资料：路线图，还包括以后的开车路线。
价格他们会报得高很多，我的房子他高报了400元.
他们需要发票，所以一般要多出一些钱！！
14号看房子日志！-------------管理房子很费时，时间成本太高！
花木苑的房子装窗帘后，灰尘太多，临时找不到钟点工也找不到，所以只好自己上！顺便还把一些小细节处理一下，我现在发现我现在真的什么都会了，洗衣机也会修了～～这是几个月前我都直接找人的！不过时间就这么过去了。。。。
回到中介公司竟然发现公司没人，一问才知道，下午有一个女客户带着九个人来闹事，她无理由退租，还要拿回押金；女店长不同意，她们就吵起来了，后来还打起来了！后来就闹到警查那里了，到了八点才回来，女店长被她们群攻，负了伤，退了1000元押金才算完事。
大部分员工都去查这些人的底细，计划要去报复。
------------我的想法：
直接退钱给她们，这一天闹下来，人受伤了，生意也没得做，还去警查局。
2012/3/12号看房日志-----中介日志：在房產市场中 诚意 不值錢
今天是我到中介上班的第一天，去得有点晚！
上午他们去开店长会议了，系统还上不去，看不到系统中的房源，就去网上发贴子了。
中饭后去看了一些他们经理的一处包租过来的宾馆：
- 共13间房子，12间对外出租，均价1300元每间，一年的租金收益是：1300*12*10=156000元；
- 此房子的租金是10W/年，一年一付，转让费4W，三年一签；
- 装修成本1W；
- 投资回报率，IRR是81% 。
成本 | -50000 | Y1 | 56000 | Y2 | 62000 | Y3 | 68000 | 成本～Y2 | 81% | 成本～Y3 | 105% |
去看过房子后，给了一些实实在在的建议给经理，在修饰这方面我是行家，用我之前的设计能力，用上一二就够用了。
因为要去装窗帘，就处理去了，回到公司后就吃晚饭了～～
晚上本来打算跟其中一些中介去带客户看房子的，结果有一些私人的事要处理，就没能去。
晚七点到八点之间，我去查阅系统的数据，一边观察他们的工作，这时他们不是忙着带客户去看房子，就是忙着打电话给房东房客；我身边的小伙子是专做买卖的，录了一小段他与买卖客户的对话（电话）。
观察的结果：
背景：（猜的）买主有在其它中介处听到有低价的房子了。
---我只能这样跟你讲，你考虑考虑，到时给我回个信，樱花坊的房子，你有问过哪家中介公司吗？
----我跟你说，198W你二话不说，直接订了，这个房子如果你真的买到了，到时请我叫个饭就好了
----我跟你说，他打电话的这套房子你还是有必要去看看的，如果是哄是没有意思的，那就没意思了。到时他跟你说是别的房子就没有意思了。他这样的房子，目前以经验来看是没有的，
-------现在中介之间什么五花八门的竞争都有，如果真是这样的房子，你就直接买了！这样的房子你还考虑，那你还买什么房子。
--------如果你到这边来看房子，就跟我说一声，有些房子中价格低是有原因的，并不是低价的房子就是好房子。
-----------如果这个房子你沟通到确实，到时我帮你去查一下这个房子的记录。我给你推荐的二楼的这个房子你也考虑一下，好不好？好，那就先这样，就不打扰你了。
差不多就结束了～～
-------------刚才又听了一下当时的录音，还真不少啊～～记录他们有谈话，可以学到不少东西。现在想想我真的学到了不少东西。
查阅系统的买卖数据：
系统中的数据不是很准确的，但以年为准则的话，可以看到一个趋势。我以小区为单位，看07年后的数据；只看了两个小区，兰花小区（94年）及金桂小区（95年）得出的结果是：09年的交易价均价1.5W左右，到2011年2.6W（我看到的房子是价格比较低的房子），可以再整理一些数据，跟这些是有一定的关系的。
布日期 | 5年以下(含) | 5年以上 | 2011年7月7日 | 4.45+0.25 | 4.90+0.20 | 2011年4月6日 | 4.20+0.20 | 4.70+0.20 | 2011年2月9日 | 4.00+0.25 | 4.50+0.20 | 2010年12月26日 | 3.75+0.25 | 4.30+0.25 | 2010年10月20日 | 3.50+0.17 | 4.05+0.18 | 2008年12月23日 | 3.33-0.18 | 3.87-0.18 |
之后我要去跟昨天晚上约好的客户去签协议了，昨天晚上太晚了没有收客户的定金，今天直接签合同了嘛～～
结果我们都把合同都写好了，就是去银行转帐了，他说是多少钱时我跟他说付三押一，他就情绪失控了～～哇哇的说了一堆
我就不想租给他了，快四十的人了，还么不成熟！
就是可惜没有收到定金，我还把其它的中介的盘关了～
------后来跟李进老师谈这事，意识到这也是一件好事，做租赁也就损失一二百元，如果是买卖市场这可以损失大了。
在房產市场中 诚意 不值錢------------诚意就是付定金！！！
好啦～～晚安！！！
今天的收获有：
1）
以后我要把日志贴在上面！！！：）
2012/3/2号看房日志 项目上线，加班中啊～～没有时间去打理之前的租客，再过两天不打理，就会流掉的，就给了中介的朋友。 今天本来可以订下三套房子，结果是定下了两套。 说一下我这里的状况： 我思考再三，觉得现在的我自己去走整个流程，时间、精力上做不来，我也在网上找租客，去把握租客的地位，去与他们交流，但实在没有精力带他们去看房子；如何与房东交流是我想重点学习的点。 目标是如何与房东谈成这次交易： 昨天晚上去和租客约谈订芳华路的那个房子，我没有用好自己的筹码，还让自已处于被动，结果中介的朋友直接与房东谈，不光把免租期谈好了，还把时间谈到了五年！ 分析一下我的谈判： 对象是租客，不是房东！这是第一个误点，谈判的对像就错了！以后要直接与房东谈。对自己的利益争取得不到位，比如免租期，打扫之类的；我还非常不会与房东谈租期的事！！ 我谈下来的结果：从3月3号开始租，2200/年; 还没有跟房东谈好可不可以签五年，租客说不太好谈，因为是租客，我也觉得没必要跟他们谈，但又表现出很想订这个房子，这就是第二个失误，我就明显的感觉到，我被别人占主动了!!! 55555 中介谈下来的结果：从3月10号起租，Key明天下午就可以拿到，2300/年，五年！ 再说另一套房子：花木苑的房子 昨天我自己去看房子的，我看过后很满意房子的状况，就去跟租客说了一声，房子我看好了，想订下来，结果租客就打了个电话给房东，我们就谈了一下，我以为只是确定一下意向。见面再谈细节的，结果今天见面我才知道，他们以为是今天就签，2800，一年一签！！ 昨天晚上我自己去谈，不是没谈好嘛！觉得有必要叫一个帮手过去，就把一个信得过的中介朋友叫过去了，说好是我表亲的，结果那家伙一到那边就连接了二个电话，一听就知道是中介！！我狂晕！！！！ 以后这种招数还是不要得好！！结果我们又谈崩了！！！ 回来的路上我就在跟那位中介朋友讨论，我到低有那些地方没做好，才会谈崩！ 第一我谈判的技巧实在是太菜了！很多地方需要注意的，要以变通的我都没把握好！ 比如说，五年一个价接受不了，那能不能一年加100？或者三年行不行？那个价才是我们双方都可以接受的价格。 不过，因为当时房东对我那位表亲及我们这样的方式出现，已经没有好感，我想大概是没有办法再谈了，崩是必然的了！ 但那个房子实在是低于市场价的，而且还真低了不少！我想要！！ 我就跟另一个中介说，你在我去谈，三年的，看他愿意不？！ 我们谈到的结果：只能一年一签，2800/月，还没有免租期！ 中介谈下来的结果：3000/月，三年！半个月免租期！不过我不能去签了，就找了别人代我吃下这个房子，还是由我来管理！ 这是今天的实录，还没来得及梳理，太晚了！晚安！
2012/3/1号看房日志今天项目上线，只睡了几个小时，就没有安排去看房子。昨天晚上发现了一个不错的房源，约了晚上八点看房子，还有一套房子中介的朋友一早电话给我，也是不错的房源，约了晚上6：30看房子。先说6：30这套的房子：1） 房子的来源：是一个很铁的中介朋友一早就给我电话，让我去把握的房子；2） 房子的状况：花木苑的6F的复式一房，中等向上的装修，2800可以拿下来；这个房子如果现在什么都不动，可以在3500租掉，差价在700元；如果投入二三千元，装一台空调、换一个马桶、换一个沙发差不多可以租到4200元，这样就有1400元左右的差价可赚。3） 遇到的问题：房子是中介给的，因为当时正在下大雨，他就没有过来，让我直接去看房子！太铁了，也是有苦恼的！房东说要跳单！！我的考虑：以后我还得跟中介合作，真跳单了，那以后就很难说了！他们现在手上的好房子都是第一个通知我，只是这一单，那损失大了！！跟中介商量了一下，反正你在这套房子上也没花多少时间，我的那部分中介费还是照常给你，就搞定了！呃～～下次也许可以这样来做，给他那份中介费的40%，我还可以省点钱，他又不用给公司！！再来说说8：00那套的房子：1） 这是一个私人房源，我自己在网上找着的。2） 2200元的二房一小厅，这是一个低于市场价的房子，我一看到信息时就确信了这一点，当时就电话搞定今天他们一有时间就去把这房子搞定！真的低于市场价的房子是不等人的。3） 这个房子遇到的问题：租客交了三月份的房租，他在三号时搬走，希望能要回剩下的租金。起租时间不能向后推～～这件事我的觉察：我的谈判能力真的有待提高，在这个房子上我是有很大筹码的，可是我却没有好好的利用好！本来是打算去把100元的订金拿回来的，不玩这个房子了！但后来我在问我自己，我为何在玩这套房子？1） 我现在最大的目标就是去练习如何跟房东及房客打交道，如何去谈判，如何去判断自己的筹码及对方的筹码，如何去利用好自己的筹码，这才是我现在最大的目标！2） 不能亏钱！我反复思考，这两个目标都可以达成，我只是比预计的少赚那么一点，但这个房子给我好好的上了一堂课，这样的房子之后要如何动作，我可以通过这套房子学习经验，我觉得很不错了！我还意识到了，我的脸皮不够厚！看样子还得到市场中好好练习练习！！我要做上海第一租赁达人！！肖然，加油！你会做是越来越好的！！加油！！
2012/2/22号看房日志
昨天晚上要跟LK谈协议的事，就没有去中介兼职，就计划好晚上电话了解一下“华沁家园”的状况。
目标：了解“华沁家园”的状况
计划：打20个左右的电话
要求：对华沁的租金及现有市场有一定的了解
执行状况：
电话时间：8：00PM～10：00PM 中间接了两个20分钟的电话，也就是1小时20分钟左右
电话量：12个，记录了10笔数据，以下两个PDF就是当时的记录
收获：
1）现在能找到的个人房源95%以上的是二房东，做的是中低端的市场，价格从400～1500；
400元-----------8平左右，与7～8个人一起公用卫生间
800元-----------10平左右，卫生间公用，就是人少一点
1000元----------15平左右，卫生间独用，还有一个小厨房
1100～1200元-------20平左右，卫生间独用，还有一个小厨房
1500元-----------25平左右，卫生间独用，还有一个小厨房
几乎所有的家具家电是新的，不过品质应该不会很高。
2）昨天联系过的10个二房东都是福建人
3）公交近一号及三号线，公交也许还算不错，近植物园
4）附近的楼盘：
华沁家园：总户数 2352户， 2011年开盘，现入住率<10%
中海瀛台：总户数 1600户， 2007年开盘，可以观江景，价格走中高端
华滨家园：总户数 477户？？多层？2007年开盘
其它收获：新闻
1） 静安区公租房开始申请，详情可以到房管局网上查看；
2）为了减轻建公租房的压力，政府打算做包租，5年的那种！！！这个值得注意，如果真是如此，中低端的包租将不好做，不应再进入。
3）保障房将引入民间资本。
2012/2/23号看房日志
目标：通过中介了解“华沁家园”的状况
计划：打20个左右的电话-----------中午10个，晚上10个。
要求：对华沁的户型、租金及现有市场有一定的了解
执行状况：电话时间：12：30～13：31 ，晚上有事，没能执行。
电话量：10个，记录了6笔数据，以下两个PDF就是当时的记录
收获：1） 小区一般是1T 4户，以2-2-1的户型为主，其面积是90平左右；而3-2-1 相对较少， 130平左右的主要集中在12、13号楼；
2） 户型 及 租金
| 户型 | 毛坯 | 精装（全配） | 备注 | | 1-2-1 60平左右 | 三年：1500~1600 五年：1800~1900 | 2200~2600 | 一房与二房毛坯的价格差得不多，但面积却大30平左右，我想这就是一房不太好租的原因 所以目前市场中以毛坯为主，也有少量房东自己装修后出租。 | | 2-2-1 90平左右 | 2200~2400 | 3000~3300 | 二房量大也不太利于分隔，不太受二房东的欢迎，价格没有抬上去。 所以目前市场中以毛坯为主； 少量的流入二房东进行分隔； 少量房东自己装修后出租。 | | 3-2-1 118/123/135平左右 | 3000~3600 | 3600 | 三房是目前最利于分隔的房型，最受二房东的欢迎，价格已经被抄上去，最高的毛坯价与装好后的价格持平，3600元！！ 可见竞争有多大！！ 目前市场中以毛坯已不多； 大量的流入二房东进行分隔； 少量房东自己装修后出租，以原房型出租。 |
3） 运迁房，三年后可以进行交易，一般房东不太愿意租五年；
4） 旁边的商品房中高端楼盘徐汇新城
竣工日期：2006-06
总户数：1800户
停车位：600
绿化率：40%
2012/2/24号看房日志
目标：电话：中介&个人了解徐家汇附近的租赁市场
晚上去中介处兼职；计划：打10个左右的电话-----------中午10个，晚上兼职。
要求：徐家汇工作人员会选择的区域有一个大概的了解，对龙阳路的房子及公交有一定的了解。
执行状况：电话时间：12：30～13：41 ，晚上兼职去也。
电话量：12个，记录了7笔数据，以下两个PDF就是当时的记录
电话收获：1) 徐家汇附近的老公房1-1-1大概在2500~2800，少量的电梯房在2800~3300左右，高端的在6500以上；
2) 房源相对分散，分别在徐家汇、宜山路、上体馆、石龙路、漕宝路、莲花路等，中介推荐的房源在上体馆的比较多；
3) 明白了为何华沁家园一房在1500以下会有人有兴趣，超过此价就很少有人电话的原因了，以上这几个地方，合租的房子也就在1500左右，不会超过2000元；这里交通与社区成熟度更好，当然不会选择华沁家园。
4) 周五中午中介没空的，以后记得这里要打个人的电话。
晚上赚职收获
5) 时间是从7：20~9：00，店里只有两个客户上门，工作人员有了变化，店面很小，只有四人的座，有七个工作人员；有少量的人在打电话与房东确认信息；
6) 客户人上门后也只是进行一些必要的对话，并无太多的对话。
7) 在8：00左右我到跟其中的一个中介去听他怎么和客户谈买卖的事：
从他们的对话中我得到的信息：
谈话的背景： 买主已经看中了一个1F的商铺，正在挑选在二家中介处何处成交，这里较量的就是专业度了。
买主的背景：是一个小店的店主，女主人是上海人，父母的房子有1/5的所有权，也是有房人的； 男主人是外地人，有黑户记录，贷款不是受欢迎的客户类型；他们都没有交公积金，所有的只能做商贷。
中介的建议：把女主人的那1/5的所有权转让给父母，100W * 1%个税务 *1/5 =2500
将要进行的房产信息：120W房东的到手价，下家首付需要准备和资金== 120W*0.3 + 上家的个税120W* 1% （五年唯一的状况）+ 下家的契税 120W * 1% = 38.4W需贷款额度是84W， 商业贷款基本利率,等额本息30年，每月还款算==66.84*84 = 5614.56元。
租售比：120W， 每月租金6000元，6%的租售比。
2012/2/25～26号看房日志 这两天在参加TTT培训，没有时间去看房子，只有周六那天中午有空打电话。
目标：了解徐家汇及龙阳路的房源信息。
计划：打13个左右的电话
执行状况：
电话时间：12:30~13:45
电话量：15个，记录了10笔数据，三个自动打进来的 收获：
这次打的电话基本都是个人房源，信息与周五中午收集的没有太大的差别（有关徐家汇的） 遇到两个很有意思的房东： 1） 房子空了三个月了，才挂出信息，价格完全不谈。 2） 房子还有二个月空出来，现在就挂出来了。 现在可以从房东发的信息及少量的交谈感觉到这个房东的一些心态，很有意思！这应该也算是一种进步嘛！ 以前常联系的中介给我推荐了一套可以签五年的房子，收益不算太好，正在考虑中～ 华沁家园的信息挂出来后，有收到不少电话，需求基本是一房850～1200的，正在考虑与之前联系过的福建阿姨合作。
2012/2/27号看房日志
中午被叫去和BOSS一起吃饭了，没能打电话，晚上要去采购家电！ 无意中却有意外的收获：参加了之前兼职的中介公司的下班前总结大会 这是一家小中介公司，现在有四家分店，全都分布在世纪公园及龙阳路，员工在20人左右；大部分都是亲人关系。 我是采购完之后，顺路去他们店里坐坐，正好看到每个人都在写总结： 总结部分： 1） 当天的工作收获，有何心得？------这个我们有在做，但做得还不是很到位 2） 列好明天将要做的六件事。------------这个我没有在做，以后需要做。 开会是基本只有一方发言: 店里的经理，也就是店主。 1） 经理会通过大家今天的成果进行总结，指出有何需要改进的地方； 2） 店长在对新人的工作进行总结，及之后的工作配合及指导； 我的收获： 1） 其实让我很吃惊的是店长竟然在运用NLP的感恩方式，提倡员人去感谢给他们机会的人，而不是一谓的强调技巧； 2） 现在新人比较多，每周三周四都有培训，周三是租赁、周四是买卖，我决定下个星期请两天假专门去听一下他们的培训。 3） 我决定再去这家公司兼职一段时间，我们能教他们房产方面在的东西，我决定试着能与他们真心的交朋友，神的秘密外，我也许可以给他们一些东西的，看能不能真的融入到这个环境中。 4） 我决定给他们家店长一些建议，比如他们总结报表还可以如何用得更有效果，只要多做一步，换个方式，就可能得到不一样的收获之类的，晚上交流一下！ 我们现在还是把中介及电话到我们的客户当成工具，这样是留不下人的，我们也需要学会感恩，感恩中介给我们的服务，感恩客户给我电话，让我能有机会了解他们的需求，尽可能的提供我能提供的服务。
2012/2/28号看房日志 从网上的求租信息里找出了一些求租人，测试一下这些数据的可信度，也考量一下以后如何使用这个模板。
目标：了解求租信息的真实度
计划：打15个左右的电话
执行状况：
电话时间：2：00PM～3：00PM
电话量：12个，记录了10笔数据
收获：
1） 求租信息基本是真实的，我打的十几个电话中，基本都是个人求租； 2） 下午2：00左右不要给客户电话，这个时段大家都很忙，以后这个时段只能打中介的电话，如果是个人，就应该在12：30～13：30左右打； 3） 之前打过的电话要进行定期的整理，把有效的信息整理出来，要不然所有的信息都只是信息； 4） 如何与客户对话还需要设计一下，现在的模式得到的信息太有限； 每天一小时的阅读收获： 关键字：房屋的数量需与家庭的数量-------用中国的话来讲就是就是刚性需求！！ 日志还是要当天写的，过一就会忘记一些信息，就算有在其它地方做过基本的记录。
2012/2/29号看房日志年后回来后，已经一个月了，伙伴变得越来越少，进展总觉得不是那么多，我知道我能坚持下来，就怕马丁及李进老师觉得失望而不想坚持！ 这一个多月来，我们有过退缩，也为自己找个借口，也对自己失望过；李进老师已经把他压箱低的都教给了我们，可我们还在原地！我觉得这根本不能原谅！！ 我一直很清楚，我们需要解决的问题，最大的问题就是时间！ 我们一直没有找到合适的方法，如果让房子为我们多留一点时间！ 昨天的会议，曾的发言给了我们灵感，我们去拿Key还是做其它的事，不就是为了让这个房子为我们所用，为我们所操作吗？ 不管用什么方法，达到目的就可以了！！今天用了好几张房产的名片～～呵呵～～
目标：现在手上有好将近十个二房的客户，为他们找合适的房子！
计划：打15个左右的电话
执行状况：
电话时间：13：00～14：20
电话量：12个，拿到五个比较适合的房源，约看四个套房子！
收获：
1） 昨天晚上在网上看到几套觉得合适的房子，因为对一些细节把握得不太到位，不太敢下单子，晚上经过几套房子的对比，及和一些中介进行咨询，有了明确的定位！ 2） 昨天晚上黄给了我一个客户，是刚毕业的大学生，我很重视这笔单子，到不是因为这个单子能赚到钱，而是我想在我能力内给他们做点什么，因为我刚出来时就有人照顾过我； 刚才电话他们房子定了，从我们不多的交流中，他们感觉到了我的亲切及关心，要给我推荐其他的同学来找我租房子。 3） 有一个房客要转租掉现在住的房子，所以让我帮他转租掉现在的房子，并去找合适的租房。 4） 今天带了一个中介去看我花木的房子，以前只做买卖的，交个朋友嘛！ 5） 找到了两套房子，都是低于市场价500～1000的，明天下午去搞定一套！ 6） 看到了一个不错的网站可以推荐给大家：九九房。
| 
[复制链接]
IP卡
狗仔卡
发表于 2012-2-23 11:23:39
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
