吴其伦：上海悍然救市且得寸进尺应紧急叫停

Martin

　　中央再三明确，要巩固房地产调控成果，促进房价合理回归，可地方政府就是不听：松绑限购、放宽普通住房标准、提高公积金贷款额度、免除契税、购房补贴、购房入户等救市政策纷纷出炉。

　　尽管在中央干预下，佛山、芜湖在其救市政策出台不久就被叫停，可还有很多城市的救市政策已经顺利执行，且其他城市都在蠢蠢欲动。中央数度明确坚持房地产调控不动摇，因何地方政府敢于绞尽脑汁出台救市政策呢？究其原因，不外有三：一是刺激消费者购买欲望，增加市场需求，促进房地产成交，其核心意图是为了维护当地的GDP与税收；二是向开发商示好，给开发商吃定心丸，以期达到促进土地成交、维护土地财政的目的；三是没有一个地方政府官员因为救市而受到处罚，这一点最为重要。

　　笔者在上海工作、生活十余年，印象中的上海市府对于中央的政策执行还是比较到位的。可纵观近期上海市府的诸多表现，笔者只能用得寸进尺来形容。

　　日前，上海市房管、规土、财政、地税四部门联合发文，明确自2012年3月1日起，正式调整本市普通商品住宅标准。享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　根据上海相关规定，普通住宅一手成交时缴纳1.5％契税，如果非普通住宅则需缴纳3％的契税。以一套300万元的房子为例，非普通住宅要比普通住宅多缴纳4.5万元，这对于购房者而言极具诱惑力。可以看出，在中央促进房价合理回归的既定政策下，上海出台优惠政策是彻头彻尾的救市。

　　近日有传言称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。

　　对此，上海市房管局表示，楼市限购政策制定之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭。因此，自去年初实施限购后，持长期居住证连续满三年的居民家庭，和本市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套；已有两套及以上住房的，暂时不得再买。因此，不存在放松或改变的问题。

　　事实上，2011年上海版限购政策明确规定，对于上海户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，可提供一年以上在沪缴纳个税或社保证明的非上海户籍居民家庭拥有一套及以上住房的，以及不能提供在沪纳税或社保证明的非户籍居民，均暂停在上海向其售房。即上海户籍家庭可拥有两套住房，而非上海户籍居民家庭只能拥有一套住房的，超过规定房产数量的，都属于限购范围之内。

　　在这次出台的限购相关政策中，根本没有明确认定持长期居住证满三年的外地户籍居民可享受本地户籍居民同等购房资质，即也可以家庭为单位拥有两套住房。而上海中原地产、汉宇地产、21世纪不动产等多家房产中介从未有居住证满3年的购房者再买第二套房的实际操作案例。这充分表明，此政策为上海市近日才出台的松绑限购政策。

　　毫无疑问，此政策一旦付诸实施，外地人购买二套房必将大量增加，因为花点钱办个居住证是非常容易的事；市场投机将再度盛行，因为投机客从拥有长期居住证的人手中租借居住证是非常容易的事。这样，上海房价必将再度被推涨，上海房地产市场将再度疯狂。

　　2011年，上海商品住宅每平方米21584元，而2011年上海城市居民家庭人均可支配收入仅为36230元，以60平方最基本的居住需求来算，房价收入比高达18！而从剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格看，2011年比上年上涨2.8%！可见当前上海房价尚处畸高状态，上海的房地产调控形势依然非常严峻。此际，上海市府实在不应鼓励民众买房，更不应该接连出台救市政策。

　　2010年调控以来，中央接连出台诸多旨在痛击高房价的政策，中央高层领导也多次明确表明欲促进房价合理回归，住建部甚至表明要对调控执行不力的城市启用问责。可地方政府却在执行过程中阳奉阴违。此番上海出台救市政策且得寸进尺，若不紧急叫停，上海势必还将出台其他救市政策，其他城市必将纷纷效仿，彼时，中国房地产调控将再度沦为“空调”！

　　在房地产调控处攻坚阶段、利益群体依然与中央及民众进行深度博弈的市场大环境下，笔者强烈呼吁上级主管部门尽快出面叫停上海救市行为，尽快启用问责，追究相关人员的责任并从严查处。

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上海果冻

要知道中央的钱可都是地方供的，最初上海对开发房产有规定的是，每个小区有20%的回迁房，现在开发的房子都是商品房了，利益最大化驱动的。现在土地出让金几乎每年都在递增，开发商的成本越来越高，如果真的限制房价上涨，开发商利益少了甚至没了，谁来造房子，那时房价还是会涨，关键问题是新加坡模式只学了个开头，而且还没学好，今后房子问题还会很多，按我个人的想法，卖了上海的房子，去美国或者澳洲买房，至少不会有使用年限问题。