千亿房地产信托今年到期 下半年兑付风险巨大

Martin

　　1月4日有交易员透露08鞍钢MTN1（0882040）超过兑付时间仍未还款付息，“已经出现事实性违约”。AAA评级央企债务违约的消息引起了恐慌。市场进一步担忧此前已受到多方高度戒备的房地产信托兑付风险。

　　房地产信托超7000亿 千亿今年集中兑付

　　房地产信托2010年的大规模发行，让2012年、2013年成为到期兑付的密集期。去年以来，房地产行业调控加码，令市场不得不关注房地产信托今明两年年的兑付风险。

　　据诺亚财富去年底发布的研究报告显示，2012年一、二季度有220亿元房地产信托到期，且到期的房地产信托抵押率较高，平均超过50%。

　　由于房地产信托平均期限为1.9年，因此2010年一季度至2011年三季度发行的房地产信托大部分将在2012年至2013年到期，根据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托规模逐季递增，全年将达到1172.5亿元，远远高于2011年的470.5亿元，整年兑付规模较大。

　　根据诺亚财富提供研究的图表，2012年3月、6月、7月和8月为房地产信托到期高峰，分别到期147.52亿元、129.52亿元、113.76亿元、108.57亿元。

　　另据统计，截至10月末，房地产信托余额为6957亿元，包括开发商以存量资产购买信托计划的劣后收（受）益权的部分，因此，开发商实际通过信托公司融资的余额应低于此数。

　　但若考虑对信托资金并未实行类似银行信贷资金“三个办法一个指引”，融资方可以非房地产项目融资，但实际挪用到房地产项目，业内人士估计，信托行业为房地产提供的融资在7000亿以上。

　　房地产调控延续 下半年兑付风险巨大

　　相对于之前几年，今年房地产信托兑付规模大，在房地产行业受到宏观调控的背景之下，确实存在一定的风险。

　　诺亚财富研报指出，2012年到期的房地产信托产品的发行方主要集中在中融、平安、中海、中城、华澳等信托公司。到期规模前十的信托公司占总到期规模的50%左右，其中，中融信托到期规模为150亿元。部分信托公司房地产信托产品的过度集中，对公司的风险应对能力形成了很大的挑战。

　　“至于信托公司是否能够应对今年的房地产信托到期高峰，最主要还是看房地产行业的走势。”一位信托行业资深人士对媒体表示。

　　随着房地产行业风险的延续，开发商的资金越来越紧张，以销售回款方式归还本息的困难逐渐加大，当风险出现时，信托公司进行资产处置、寻找承接方的能力就显得至关重要。

　　“现在信托公司基本上都不敢对房地产信托产品进行延期，一旦延期或者做其他方式的处理，一是监管会盯得很严，二是投资者也会担心风险而不敢投资。”另一位信托公司人士对媒体表示。

　　据了解，目前，对于出现兑付问题的房地产信托产品，多数采取股权处置方式回流现金，而不是通过非理性的过度折扣进行销售回流现金。

　　业内判断，房地产信托兑付的压力可能在今年下半年集中显现。

　　第一波密集发行的房地产信托产品已完成房屋销售和信托资金兑付，第二波将在今年上半年到期兑付，目前信托公司已在加强这部分项目的现金流管理，一旦有“风吹草动”就启动应急方案，业内人士判断，凭借信托公司的风险化解能力，这些项目也能勉强兑付。

　　但是第三波将于今年下半年兑付的房地产信托产品，则可能面临比较大的考验。原因在于，如果限购政策持续，上半年住宅销售将开始出现大的拐点，下半年开盘的项目销售更加困难。

　　同时，上半年信托公司处置“问题”项目也势必大量动用金融同业的资源，到下半年各家金融机构都将可能畏惧风险，而不愿帮信托公司“垫一下”资金。

　　据《21世纪经济报道》此前报道，房地产信托“出事”的案例已零星爆发，但很快被银监会“就地扑灭”。备受关注的天津星耀项目债务重组已接近尾声，另有不少信托公司（如中融信托）也在发行资金投向不预先披露的“基金型信托计划”，企图用新资金接盘旧项目。

　　监管层戒备兑付风险

　　事实上，房地产信托隐藏的巨大兑付风险已得到监管层的重视，去年12月9日-10日在深圳召开的“2011年中国信托业峰会”上，银监会副主席蔡鄂生对全国65家信托公司的老总们进行闭门“训话”，2012年的监管政策也基本定调。

　　据《21世纪经济报道》从权威渠道获悉的会议内容显示：银监会今年继续对房地产信托实行事前报备制度，并将严格执行“融资类银信理财合作业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%”的规定。在大多数信托公司该指标严重超标的情况下，这意味着今年银信合作业务“天花板”已被设定。

　　此次会上，银监会要求各家信托公司密切跟踪存量房地产信托项目运行情况，一旦发现风险苗头，应立即向监管部门报告，并在兑付前6个月开始设计风险化解方案，在重组过程中，鼓励引进资产管理公司和房地产并购基金参与。

　　另据统计，今年G7国家及金砖四国(中国﹑印度﹑巴西及俄罗斯)合共有逾7.6万亿美元的债务到期，当中日本﹑美国﹑意大利﹑法国及德国，今年将到期的债务分别高达3万亿美元﹑2.848万亿美元﹑4399亿美元﹑3784亿美元及2846亿美元。但以上数据只计算将到期的本金，均未包括将到期的利息，就足以凸显今年多国将面临巨大的融资压力。（21世纪网 区柏均）

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