曹仁超：油价插水 杜拜楼市濒崩溃（2008.12.16）

Alex

　　12月15日，周一。恒生指数升288.56，收15046.95；成交426.04亿元。12月期指升354点，收15114点，高水，代表后市进一步睇好。

　　11月份入市吸纳跌到残嘅股份，相信可留番1月份获利回吐，因为12月份唔少职业投资者都需要粉饰橱窗，努力推高自己揸重股份嘅股价。如此这般情况下，又可赚30％到60％利润，呢个世界真系发达容易搵食艰难。唔少二线股由11月至今升幅之大，甚至喺牛市亦少见。请记住，Small window of opportunity can mean huge returns，我地唔一定要牛市先至赚到钱！

　　大行分析报告真差劲

　　Thomson路透12月15日调查报告指出，标普五百第四季纯利升幅只有5.9％（7月1日时曾估计纯利升幅59.3％，10月1日估计纯利升幅仍高达46.7％，上周估计纯利升幅10％，本周改为5.9％）；由7月份估计上升59.3％到本周估计只上升5.9％，可见所谓大行嘅分析报告系几咁差劲！该调查并估计明年第一季系负增长5.2％（10月1日时仍估计上升25.7％，上周估计系负增长2.6％）。

　　今年7月1日至今，分析界一直高估今年第四季同明年第一季嘅业绩，最近嘅估计才渐渐接近事实。

　　日圆升上十三年高位，日本7月至9月GDP已下降0.5％，高盛喺东京嘅分析员彻文山川估计，呢次日本衰退期将一直伸延到2010年下半年。

　　今天日本负债相等于GDP 180％（OECD估计）。九十年代至今日本政府推出一再刺激经济计划，不但未令经济复苏，反令日本陷入高负债嘅困境。日本过去错误嘅做法，家吓却被英国同美国模仿。据最近一期《短观》报告，日本制造商信心指数系负24（七年新低），上周五又推出4万亿日圆开支及减税计划、3万亿日圆信贷及向金融机构注资12万亿日圆，令今天日经平均指数急升5.21%。

　　美滙指数11月至今跌5.9％，喺二十三个刺激计划中，美国政府共提供8.5万亿美元信贷，会否令长达四个月升幅高达25％嘅美元上升期面临结束？花旗、高盛、BNP百利达及美国银行皆预测美元可能进一步转弱，估计明年见80日圆兑1美元及1.45美元兑1欧罗。

　　投资者们，如你想赚钱请睇《信报》，因《信报》系少数能改变你一生命运嘅报纸。如果你只系想做普通人而非特别出色者，咁就由得你啦，因为《信报》只为出类拔萃嘅人服务，而非普通投资者。只有《信报》分析员才够胆响147美元一桶时睇淡油价，以及有胆批评杜拜房地产过热。今天IMF估计杜拜负债相等于2006年GDP 103％（花旗估计140％）。路透社报道，当地楼价今年内已跌咗28％，部分豪宅跌幅已达40％。海湾国家房地产已陷入衰退！

　　杜拜人口一百六十万，由1995至2006年短短十年内人口升幅达25％，2007年阿联酋全部正式居民只有八十六万四千人，外国工人则有三百六十万人。11月份造价高达15亿美元嘅亚特兰蒂豪华酒店开幕典礼耗资2000万美元；狂欢之后，杜拜许多过度举债嘅产业濒临破产，而且冇人确切知道佢地嘅前途系点。七十年代初期英国撤走后，七个酋长国合力组成阿联酋，其中只有阿布扎比拥有最多石油，响油元支持下，建成杜拜今日嘅繁荣（阿布扎比酋长国石油产量占阿联酋原油产量90％）。过去十年，杜拜房地产出现狂潮，因为抵押十分容易，投资者响几星期内（其实几天）转手便可获厚利。今天杜拜仲有三百九十万方米办公用楼面在建筑中，较全球任何大城市都多，因为冇人相信只系短短四个月，油价可以出现插水式回落；今天油价只及7月份嘅三分一！悲剧由此发生。过去涌到杜拜开工嘅外国人开始失业及回国，大量未完工嘅摩天大厦已停工，甚至杜拜富人亦渐渐手紧。上周朱美拉棕榈人工岛上一个地中海式别墅，售价由490万美元降至360万美元，但仍搵唔到买家；本周再降至313万美元，另送宾利汽车一架。事实上，有钱客户嘅钱都被股市缚住，冇钱买豪宅矣。上月杜拜两大国内住宅贷款公司被国有化，杜拜三大房地产公司（合共占70％市场）联手对付危机，以防杜拜房地产市场进一步崩溃。杜拜政府有资产3500亿美元、负债800多亿美元，相信最终可度过呢场金融危机。金融海啸令海湾国家嘅地产商亦学晓谦卑。

　　上海楼价2010年可趋稳

　　内地房地产又如何？过去中国地产市场价格上升可以讲史无前例（香港到1980年楼价才1000元一尺；中国改革开放三十年上海楼价已涨上4000到6000元，有D更见10000元人民币一尺），恐怕已进入漫长降温期。11月深圳市长许宗衡表态──一不救市；二不死扛，让市场自己搵出合理水平。

　　中共中央统战部常务副部长朱维群向外公布，胡温喺中央经济工作会议嘅讲话：必须保持股市和楼市稳定和健康发展。

　　摩根大通董事总经理龚方雄响广州工行举行嘅2008年工行投资论坛中话，中国经济杠杆化程度唔高，出现低谷亦较世界其他国家为早，可能系今年第四季。依家应买入低负债且被低估嘅内地房地产股，如合景泰富（1813）、雅居乐（3383）、富力地产（2777）；绿城中国（3900）则应喺农历新年后才买入，因明年内地房地产供应仍将出现过剩，楼价可能持续下滑。中型资本嘅内房股股价已较去年高峰回落80％，只要地产市场稳定下来，即可大幅反弹。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，12月房价将进一步下跌，但同美国楼市唔同，中国并未出现「病毒性泡沫」，而系「冷热性」周期循环。中国楼市响旺盛时需求大增，一旦经济冷却便再回落，应可通过「时间换取空间」嘅方法消化，亦可通过金融、财政政策对楼市产生支持，让楼市实现软着陆。

　　从10月底上海「十四条」政策出台，11月国务院4万亿元人民币拉动内需计划，11月27日央行减息1.08厘及放宽银根，目的就系减慢内地楼价下跌嘅速度。

　　今年12月3日上海市第五十一号土地出让公告公布，全部为工业用地。今年上海住宅用地总供应量（以可建面积计）为二百七十七万八千方米，12月4日止已成交七十万六千方米，即今年土地流标率为38％，可见土地市场十分疲软，亦代表二至三年后上海商品住宅供应量下降。

　　易居房地产研究院统计数字显示，2003年上海土地成交量一千五百万方米，2004年三百万方米，2005年三百万方米以上，但成交只有四十万方米；2006年七百万方米，2007年一千万方米，2008年一千七百零六万方米。

　　2004年起上海存量土地供应约四千五百万方米，近年正在消化，家吓嘅开工商品住宅用地预计只有一半，即每年五百万方米。照咁情况睇嚟，仍需四百五十日以上才能完成消化。上海楼价2010年年中才可大致稳定下来。

　　由于中国仍然系新兴市场，拆迁力度十分大。2000至03年每年因拆迁而产生嘅新需求达八百万方米，占总成交量三分一。近年楼价不断走高，令拆迁成本不断上升，上海市拆迁步伐亦停顿下来。今年7月上海城市建设第九届市委第四次全体会议上，委员再明确指出「加快旧区改造，解决拆迁难题」，相信上海嘅拆迁行动又再加快。

　　世邦魏理仕武汉分公司今年第三季报告指出，武汉高档住宅市场已较第二季回调，高档公寓及别墅售价分别为10061元／方米和11141元／方米，较上季跌1.3％及4.9％。2003年起住宅市场售价开始大幅提高，今年已开始回调，估计明年开发商喺定价上趋于保守，估计将进入稳定期。

　　珠三角掀民工返乡潮

　　中国社科院发布2009年《经济蓝皮书》指出，内地房地产步入较长时间嘅调整期，需求短期仍保持观望，明年内地房价面对进一步回调压力。

　　分析界指出，内地楼市拥有「牛长熊短」嘅特征，周期包括七至八年上升期及三至四年回落期。分析认为，四百五十天后楼市回暖属太乐观，唔少人认为需二十七个月才能完成消化，即2011年才复苏。

　　国际金融海啸下，珠三角似乎成为咗重灾区，每天出现民工返乡潮，令人生惧。倒闭潮9月已开始，依家愈演愈烈，七万家工厂响珠三角雇用超过一千万工人，如有四分一关门大吉，受影响工人已达二百五十万。《中国经济周刊》报道，关闭嘅企业响东莞市有一千四百六十四家、中山市九百五十家、珠海市七百零九家、深圳七百零四家、汕尾五百八十七家、佛山五百二十六家、潮州四百三十二家，关闭嘅企业有从事纺织、服装、五金、塑胶、电子产品、陶瓷建材，大部分系低技术、高耗能行业。

　　广东省中小企业局副局长官维平否认有七千一百四十八家企业倒闭嘅报道，认为不确。佢认为，家吓倒闭者大致可分为：甲、自主创新能力唔强、管理水准唔高；乙、产业层次低、附加值唔高；丙、高耗能、唔环保嘅企业；再加上金融海啸，加快淘汰呢类中小企。佢认为，呢D中小企淘汰出局系迟早问题，只系金融海啸加速其死亡而已。

　　广东省发布资料，今年1至9月关闭企业五万六千家、新开业九万二千家，关闭嘅企业较去年同期增加25％，新开业同去年持平。即使冇金融风暴，呢D企业也会转移及搬迁，但新开嘅仍较关闭者多。

　　最近广东省省委书记汪洋亦认为，大家应认真分析一下依家倒闭嘅系乜嘢企业？总体上讲都系落后产能嘅企业。佢认为，作为政府唔应该救落后产能企业！

　　响美国，虽然保尔森一再推出bailout计划，但美国住宅楼价不断下跌，失业率一再上升，能源、食品、日用品、衣服等不断降价，制造业更出现近二十八年来最大收缩。相信呢次衰退较1981至82年嗰次严重。道理好简单，控制通胀可用加息；但系要对付通缩，减息作用唔大，即使利率降至零，仍无法阻止价格下跌。价格下跌令企业边际利润收窄，当利润减少或消失，企业价值便下降，必须裁员去减少成本……。

　　2009应北望神州搵商机

　　1990至92年三年内，日本投资者响证券市场失去60％市值，令楼价不断下沉，到2003年4月共失去70％市值。通缩压力令日本人再抬唔起头，上述情况将喺美国重演一次。

　　由2007年第四季开始美国进入深而长嘅衰退，较2000至02年（三年）及1990至91年长。估计明年GDP下降1.3％、2010年才上升2.5％；美国失业率将升至9％，利率喺1厘以下。

　　欧洲国家各有难念的经。西班牙及英国最弱，德国及瑞士较强。估计欧罗区明年GDP收缩0.8％，2010年回升0.8％（明年瑞士将收缩0.4％，但英国则收缩2.2％）。

　　至于亚洲及新兴市场，中国、印度将出现GDP低增长。中国估计仍有7.8％、印度6.8％，已系全球表现最好嘅地方之一。

　　踏入2009年，全世界都进入低利率期；经过2008年大跌后，由股票到石油都十分便宜，仍然有钱嘅人会做乜嘢？

　　我老曹相信，如世界经济复苏，中国应该系第一个站起来嘅国家，各位系咪同意？2009年应该北望神州，返内地找寻投资机会。