房产调控力度加大 开发商四招度年关

Martin

　　越来越多的开发商在资金方面陷入窘境，面临年底资金链大考的一部分开发商不得不设法以求度过难关。

　　变卖项目

　　曾经的疯狂圈地使得不少开发商在如今国家紧缩银根、融资渠道收窄的情况下率先面临资金链断裂的危机，于是一部分难以为继的开发商不得不“忍痛割爱”变卖项目，希望能引入合作者注资或干脆全部转让套现。

　　在产权交易所公开的融资项目中，记者就发现了多个房地产项目的身影，有的是部分房源的转让，也 有办公楼乃至土地的整体转让。一位融资机构的内部人士告诉记者，今年下半年来，其所在的机构在全国范围内接到几十个以转让求资金的房地产项目，总的融资需求有好几十亿元人民币的规模。

　　“各项目的进度和融资需求也各不相同。有的还在报批，有的已在经营之中，有的正在建设或已结构封顶，有的刚获批却还没有施工。”该人士表示，“在各个环节，开发商都可能遇到资金周转不灵的情况，逼不得已时只能卖掉手头的项目。”

　　转让公司

　　如果说手上有合适项目的开发商还算有融资的资本的话，那么另一些已无力支撑的房地产企业只好“卖己求生”。

　　同样在产权交易中心，除了上述变卖项目的融资情况，还有不少从事房地产开发与经营业、房地产中介服务业的企业干脆挂牌转让全部的公司股份，淡出市场的意图十分明显。

　　业内人士表示，由于上海房产市场低迷，资金短缺已经成为大部分开发商所面临的难题。而那些在楼市高峰时期靠少量资金就进入房地产市场的非专业公司，经过调控洗礼之后，便开始选择逐渐退出房地产市场；另外，一些中小开发商在经历了一段时间停工后，也不得不寻求整体转让以解资金之困。

　　直接融资

　　香港的内地房地产股近期频频发债融资，如世茂房地产宣布发行共6亿美元的债券，绿城中国也宣布发行4亿美元的高级票据，开发商集资所得都将用在偿还债务、发展现有和新增项目、营运资金等方面。市场分析师认为，因为调控的影响，银行对房地产企业惜贷或者是不贷，而信托、REITs等融资渠道的要求也更加严格，这使开发商尝试其他方式从资本市场筹集资金，预计未来一阶段还会有更多开发商参与进来。

　　“调控环境下，为了未来一阶段的运营发展，房地产企业必须打开融资路径。”业内人士指出，“然而，毕竟境外融资等对筹资企业的条件要求很高，中小开发商在这方面就很难涉足，他们只能想别的办法四出找钱。”在业内人士看来，开发商在银行开发贷款以外的融资方式还是存在的，“调控和加息并不是要扼杀投资，如在上海就有起码150亿元的民间游资，它们总是要寻找一些投资点的。”

　　加紧促销

　　对相当一部分开发商来说，土地环节已经消耗了企业大量的自有资金，随后的开发资金便主要通过银行放贷和销售回款，尤其是在目前办理贷款相对较难，且利率持续上涨的情况下，销售回款成了开发商主要的资金来源寄托。

　　事实上，从今年“金九银十”的情形来看，开发商已经是摩拳擦掌以抓住这一年尾最后的机会。在上海，许多楼盘在这一楼市传统销售旺季以促销手段登场，暗降看来被开发商认定为是最有力的竞争方式之一。只是，开发商的积极心态最终换来的却是无奈表情， “金九银十”旺季不再的表现，给予开发商利用预售回款进行滚动开发的计划以重大打击。