邹涛：中国老百姓买房十大“傻”

Martin

　　这是一个适者生存的时代。人们除了顺势而为以外，无路可逃。

　　在多年的市场摸爬滚打与跟踪观察研究中，从“3年不买房行动”到“万人购房团”到“万人自建房”，邹涛接触了数以万计的购房者以及房地产利益链条上的形形色色的人等。每当看到普通百姓为房消得人憔悴的场景，邹涛出来内心的悲悯，常常会感到无力，无力改变，无力呼吁，无力面对，唯有用手中的笔，写下这些苍白的文字，也许，我只是为了记录，记录那些无可奈何的现实。

　　中国老百姓买房十大“傻”之一：买涨不买跌。把这一行为排在十傻之首。在中国楼市，和股市一样，对楼市的判断总是大部分人是错的。2008年10月房价低谷邹涛发起“万人购房团”，搭建“万人团购购平台”时，争取到了很多较低团购价的房产，但一些购房者却总认为还会跌，还要再等等，结果等到2009年开始上涨的时候，又变得恐慌入市，结果硬生生地推了送上门的购房良机，白白多掏了十几万几十万。

　　破“傻”建议：过去和未来的中国房价，政策调控是常态，普通购房者唯一要做的依然需要顺势而为，即：无论是自助还是投资保值，一定要波段操作，耐心等候，涨就卖掉。跌再买入（赚的差价就是实现买房的资本）。具体来说，买入和卖出时间把握为：房价每月统计数据连续6月以上继续高涨时，卖出手中房产。等政府出台调控政策且成交低迷、价格有一定幅度下跌（有20%）时要毫不犹豫出手买入。

　　中国老百姓买房十大“傻”之二：买热点楼盘。房地产的营销手段已经到了非常“恶毒”和吃人的阶段，为了把某个楼盘炒热，房地产商经常要花大量的资金聘请营销炒作策划高手策划事件，通过各类活动、媒体吸引公众眼球。当然，这样的所谓“热点楼盘”价格当然是“水涨船高”，所花费的每一分钱最后都要出在羊毛---被热点吸引参与的购房者身上。买热点房的唯一结局的购房者上套多掏银子。

　　破“傻”建议：那些在媒体和公众面前经常出现的“热点”楼盘，只是一个概念，聪明的购房者可以参考该楼盘附近的楼盘价格，即知道真实情况。千万不要盲目上套。如果实在要买，就买该“热点”楼盘附近的二手房是比较实惠合算的。

　　中国老百姓买房十大“傻”之三：买投机者手中的房。很多购房者非常痛恨楼市投机炒房者，但自己又不知不觉充当了投资炒房者的“帮凶”：试想，如果没有自住购房者去接盘，投机者怎么能出手获利？

　　破“傻”建议：判断是否投机行为非常简单：一是不要买房产证登记过户还没有超过一年的二手房。如果某套房子买了后办证几个月就又卖，一定是投机炒房者而且还是短炒者。你去买就是在接盘。如果你一定要接盘，除非该套房是投机者亏损卖出，且低于市场价，可以考虑。否则，你就是个冤大头。二是不要买那些内部变更名字的新楼盘房子。这类房子通常是新房，某些权力部门的人员或房地产商的内部人员“空手套白狼”后加价转给你的。

　　中国老百姓买房十大“傻”之四：买做广告很多的房。很多楼盘为了销售，会通过报纸、电视、广播、广告牌等方式大做广告，这类房子广告做得越多，价格越高，因为所有的广告费最后都是出在羊毛--你这个看广告去掏腰包的购房者的身上的。你看到的每一个广告的广告费用其实都是你和在这个楼盘下单买房的人买单的。

　　破“傻”建议：如果发现某个楼盘经常做各种广告，只有2种可能：一是难卖，卖得不好。二是价格超出预期。所以，不妨去找该楼盘附件的同类做广告比较少的楼盘。记住：好房子是不需要做很多广告的。

　　中国老百姓买房十大“傻”之五：买没有发展潜力的房。所谓没有潜力，一是指透支未来的。很多楼盘为了高价卖出，会把亮点无限放大，把楼盘的缺陷想方设法隐藏。并且一些楼盘还会制造消息，利用政府的一些还没有决策的规划来诱惑购房者要“有眼光”快买。事实上，一些楼盘的所谓亮点只是虚幻的，等你买下来住进去后，就是遥遥无期的等待。

　　二是指楼盘所处地段现在规划、市政配套已经发展到了极限，不会再有新的变化，也就只有保持现状了，未来5年十年都不会有什么改变，房价当然是没有价值空间了。

　　破“傻”建议：如果某个楼盘的销售人员拿着精美的售楼画册和图案告诉你这里要规划什么、这里要建什么时，你最好在心里要彻底否定它不存在（即使将来真的有）。然后在决定如果没有这些还能不能买这个楼盘的房子。以免给你空遗憾。

　　中国老百姓买房十大“傻”之六：买所谓的“品牌房”。很多盲目的购房者喜欢盲从所谓的“房地产品牌商、大的房地产商开发的楼盘。其实这是一种最大的误区。这类所谓的房地产品牌商的房产除了利用所谓的“品牌”包装来忽悠百姓外，其本质和一般的房地产商没有什么区别。笔者在今年在深圳调研深圳布吉一个烂尾楼时，发现，该烂尾楼被国内的所谓品牌房地产商万科收购，通过软文、活动、形象策划包装后，房子的规划、设计、户型、框架都没有改变，价格就变成了2万元以上，而附近一些非常成熟的大社区的楼盘至少要便宜几千元一平米。用同样的价钱，100万只能买一个被万科品牌包装的“烂尾楼”里的40几个平米的小房子，在附近的社区可以买到一套至少90平米的3房。但买那房的傻子还是不少，这个品牌忽悠有点离谱。

　　破“傻”建议：所谓的品牌，其实是虚的。目前中国的房地产市场严格来说并没有真正的品牌商。很多所谓的房地产品牌商都是金玉其外败絮其中。购房者不要盲从，价格与房子相对适中的才是最好的。

　　中国老百姓买房十大“傻”之七：人云亦云买房。这是中国老百姓的最大的通病。以前是通过请托混在购房者队伍中传播。现在随着网络的发展，很多老百姓特别是年轻人购房时都会上网去搜索一下网上的评论，但这些评论特别是一些赞扬某个楼盘的评论，还有一些所谓的专家写的文章（很肯能是收了黑钱的软文），都是绝对不靠谱的。房地产商会利用一些网络写手和水军、销售人员在网上发布一些吹嘘该楼盘如何如何好的软文、帖子等等，你稍微想一下就会明白：哪一个普通老百姓（包括你自己）会在买了某套房子后耗费时间拼命在网上写某某楼盘如何如何好吗？除非他闲得发慌了或收了“劳务费”。

　　破“傻”建议：对于生活中某人说的或网上的某个楼盘的评论，只看坏的评论，然后去现场一一核实、验证。对唱赞歌的那些要采取“三不”原则即：不看、不听、不理，确保自己理性不要被灌昏头。

　　中国老百姓买房十大“傻”之八：买房做死多头。很多老百姓经历了这几年的楼市走势后，看到房价一调控一下后又涨起来，于是深受影响，变成了拼命看多的心理，觉得房价以后一定会长期涨下去，一定跌不下去，碰到调控跌了也死撑，碰到房价涨了还在买，手中只要有钱就去买房，美其名曰保值。其实这是典型的用过去的经验来赌未知的未来。未来的房地产市场发展，一定是变化的，房地产市场从前面的国家各方面政策支持的黄金期，到现在的众矢之的，很多质的层面已经在悄悄发生变化。未来中国房地产市场唯一的不变的规律就是：变化。什么都有可能，一定要“一颗红心，两种（涨和跌）打算”。

　　破“傻”建议：没有只涨不跌的市场，没有只涨不跌的房价。涨就是跌的开始。要学会顺势而为，在跌的时候出手。

　　中国老百姓买房十大“傻”之九：买房做死空头。结果一年又一年，白白错失了一次又一次出手买房的机会。中国人最大的人性特点之一是唯恐天下不乱，喜欢幸灾乐祸。总是盼望房价崩盘，楼市毁灭，总是看跌。殊不知房价上涨是有内生原因的，下跌也是有内生根源的，绝对不会因为某几个人或某几个群体的看法而受影响。因为决策中国房价的真理掌握在国家手中，所以，中国的房价涨跌一切都在掌控之中。涨到一定程度了就会跌下来，跌到一定位置和幅度，自然会有大批有投资眼光的人去买。这样价格就维持住了。也就跌不下去了。所以，未来中国房价是否涨跌唯一的应对措施就是购房者要紧跟研究政策，适时而变：如果你手中有除了自住以外还有的多余的房子，又不会运用金融手段进行房产理财，就要在涨到一定幅度时卖掉，而不是在跌到一定幅度时“割肉”。因为未来中国房价的走势一定是受政策左右的半市场趋势：即房价会继续做“俯卧撑”。

　　破“傻”建议：顺势而为，一定要用投机的眼光买房自住。即：在房价有一定幅度下跌（20%以上）的时候买房，如果买入后，还要再做好跌的退路准备。如果不跌，当然最好。邹涛之所以06年房价疯涨时发起“3年不买房行动”，08年国家政策调整房价低谷时适时出手发起“万人购房团”，每一次都是顺势而为。

　　中国老百姓买房十大“傻”之十：买房只看眼前不看未来。这是购房者的通病。因为房地产专业知识的匮乏，很多购房者不可能有很多的购房经验。大部分购房者由于是第一次购房，购房知识来源于媒体和网络等层面。社会上又没有专门的购房培训学校，房地产的从业人员因为利益原因又不可能告诉购房者真相，所以，很多购房者在做出购房决策时只看眼前，总是被训练有素的专业房地产销售人员忽悠。比如：某某楼盘目前环境是如何如何好，户型是多么合理等等。殊不知，几年或十年后，一切都会变化、过时。

　　破“傻”建议：买房是普通老百姓一生最大的一笔投资，所以一定要用未来的眼光看现在，用发展的眼光看未来。正因为是自己住，更要用投资的眼光买房。在同等条件下，不要买那些各方面条件非常优越的“楼盘”，这样的楼盘价格已经“高开”，未来可能会随着形势的变化与发展低走，而应该选择一些目前也许交通、配套还不完善，但政府迟早会去规划解决的、价格还在“低开”的楼盘，以后环境、配套改善后就会“高走”了。。。最重要的是，要尽可能在买房问题上少投资金你就赢了。

　　最后，衷心希望每一个看到这篇文字的朋友在买房问题上能少走弯路，既然你改变不了环境，就改变自己，转变思维，调整理念，顺势而为，做一个精明的购房者，早日实现安居乐业！

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