吴其伦：银行上调首套房贷利率的动因与影响

Martin

　　此文发于《城市开发》杂志2011年第11期

　　近日，华远集团董事长任志强在参加某电视节目时炮轰银行，认为银行在趁火打劫。他说，“中央明确说过对于首套房贷给予优惠利率，为什么银行可以自己调整？在最困难的时候趁机捞一把。”。对此，笔者以为，银行出于自身风险控制及配合中央调控而出台的政策考虑，在银根较紧的状况下出台上调首套房贷是完全可以理解的。对于任志强的观点，笔者不予批驳，本文仅就银行上调首套房贷利率的动因及影响进行深度分析。

　　房产发展十多年来，个人首套房贷一直备受银行亲睐，不仅给予极低的首付比例，在利率上也给予一定幅度的优惠。究其原因不外乎三点，一是政府基于满足民众住房需求考虑之下的对个人购房的支持；二是受国人不愿欠债的传统观念影响，民众购买首套住宅后必将还贷当作一件最重要的事，首套房贷风险较低；三是首套房贷贷款期相对较长，银行获利也相对较多。

　　而在目前，在政府持续调控的大背景下，各地银行纷纷上调首套房贷利率。10月中旬，中国建设银行北京分行上调首套房贷利率的消息传出后引起广泛关注，上海、广州等地多家银行也已经上调了首套房利率。广州地区部分银行房贷利率出现“一周一个价”的现象，银行方面均将首次置业房贷利率上浮20%至30%不等，并表示短期内不可能下调。

　　东莞、杭州、长春等二线城市的银行也不同幅度地上调了首套房贷利率，据媒体报道，长春更是创下各城市纪录，部分股份制银行最高上调50％，利率高达10．575％。而从市场来看，深圳自今年9月份开始，已有多家银行“默默”地对首套房贷利率实行了上调，幅度在基准利率基础上上浮1．05倍—1．2倍不等。

　　我们可以毫无夸张地说，个人首套房贷利率进入上浮时代！

　　深入探究银行上调首套房贷利率的深层原因

　　一、银行上调首套房贷利率是本轮房地产调控的一个重要组成部分，是中央针对房地产市场调控的又一记重拳，旨在通过提高购房门槛，劝阻民众暂缓买房，从而保护民众利益

　　在目前的市场状况下，普通民众基于自主需求的购房行为无丝毫合理性。目前房价尚处畸高状态，民众此刻倾尽几代人心血购买的房屋，其价格远超价值，也远远超出民众的承受能力，与此同时，民众在高价位入市更为社会和谐埋下不安定隐患。加之，在调控持续加强、市场成交低迷、开发商及投机客资金日渐趋紧的态势下，房价下跌甚至大跌是必然，民众买房即意味着资产缩水。故此，在房价畸高且无足够跌幅的市场态势下，民众理性的态度应该是量力而行、谨慎观望，即使急需购房，也要大幅杀价，不要因一次盲目的决定成为房价泡沫的牺牲品。

　　历次调控之所以成为“空调”，普通民众在商家蛊惑下盲目入市追高是主要原因。去年以来的史上最严房地产调控，已经把投机、投资需求逼出场外，而在开发商、投机客依然死扛房价与中央及民众进行深度博弈的关键时期，依然有民众将几代人的心血投入楼市。这充分表明，中央旨在惠及民生的房地产的调控没能令民众产生足够的信任，房地产利益群体对民众的蛊惑依然能起到足够的作用。在这样的态势下，唯有让民众真正清醒地认识到中央对于房地产调控的决心，唯有让民众理性地看待并处置自己及家人的财产，才能真正保护民众利益不受侵害。银行出台上调首套房贷，正是基于惊醒民众出发的一项保护民众利益的举措。

　　在市场经济环境下，政府不能直接取消商品房交易，只能采取提高购房成本的举措，旨在让民众暂时不要购买商品房，待房价回归合理价位再入市。在目前房价处畸高的状态下，政府不希望看到普通民众为高房价埋单，出台上调首套房贷举措一方面是不希望民众因买房而大幅增加生活压力，另一方面是为了避免民众在买房后因房价下跌而导致资产严重损失。

　　二、银行上调首套房贷利率是银行自身控制金融风险的需要

　　近年来，个人房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％。各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大，房产火爆时期，零首付、折扣利率随处可见。个人房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，隐藏着巨大风险，银行已经变成中国房地产的最大买家和最有力的推动力量，而与之相对应的是房地产市场的绝大部分风险都转嫁到在银行。

　　目前，中国房价处畸高状态，房价已经远远超出民众的承受能力，普通民众往往要倾尽几代人的心血才能买得起房，而买房之后的巨大压力又令民众难以在事业上得到很好发展，这势必大幅减低民众的偿债能力，个人首套房贷的风险越来越高。加之，在政府持续的调控之下，中国房地产已经无可争议地步入了下行通道，而一旦房价降幅达到一定程度，不排除出现个人首套房贷大面积违约的可能。

　　在如此严酷的现实面前，在中央紧缩货币的政策下，银行出于控制自身风险的考虑上调首套房贷，是完全可以理解的。

　　深度解析银行上调首套房贷利率对中国房地产市场的影响

　　对于银行上调首套房贷利率，广大民众及理性房地产研究人士均对此政策持强烈支持态度，因为上调首套房贷利率利于抑制不合理的消费需求。而地产利益群体及其拥趸者则抛出种种谬论，以期混淆视听从而达到干扰调控的目的。在这些谬论中，以刻意煽动民众不满情绪的“银行上调首套房贷是打击合理需求”论为最。他们之所以刻意抛出这么多谬论，是因为他们深知，银行上调首套房贷将对中国房地产市场产生深远的影响。

　　一、银行上调首套房贷利率，将在很大程度上加剧市场观望，抑制市场需求

　　银行上调首套利率对于民众的直接影响是加大购房成本，在年利率7.05%的基础上再上浮10%，贷款利率就是7.755%，这个力度相当于央行加息三次，对普通民众而言，压力很大。以同样贷款50万元为例，贷款利率上浮10%，每个月要多还240元，30年下来多还近9万元，而与之前七折利率优惠政策相比的话，每月要多还900多元，30年下来多还32万元，这个数字太庞大了，普通民众根本无法承受。在政府持续调控的大背景下，在市场成交锐减的状况下，在房价没有出现足够下跌的市场态势下，银行上调首套房贷利率，将在很大程度上抑制民众的购房需求。

　　二、银行上调首套房贷利率，将令房地产市场出现促销降价狂潮

　　一直以来，开发商、恣意定价、日提一价、捂盘囤房等行为随处可见。之所以出现诸多令民众不满的恶行，是与政府的大力扶持是分不开的。而在政府的各项扶持中，个人首套房贷是最重要的一项。

　　本轮房产调控一年多来，各地楼市陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅。消费者对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。虽然楼市的销售拐点已然出现，但成交均价尚未出现应有跌幅。按理，此番调控直指房产投机（投资），各地市场需求受到极大抑制，开发商在资金紧张的情况下，降价促销从市场拿钱是必然选择。可在新政影响下，开发商却敢于硬挺房价，究其原因就在于开发商自恃有个人首套房贷贷款支持。

　　银行上调首套房贷利率，将令开发商资金日渐趋紧，在目前的政府调控趋紧、市场观望气氛渐浓、市场成交骤降的市场态势下，在融资乏术的情况下，开发商降价促销以期从市场拿钱是其必然选择。这样，市场必将出现降价促销狂潮。

　　三、将在很大程度上巩固房地产调控成果，并促进中国房地产市场尽快步入健康有序的发展通道

　　近来，温总理多次在公开场合明确指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。

　　毫无疑问，总理所指的房地产调控成果是指目前房地产市场出现的地价普遍下跌、高价商品房成交大幅下滑、一线城市房价开始下跌。至于如何巩固房地产调控成果，笔者以为须继续坚持房地产调控不动摇、加大力度督促地方政府不折不扣地执行中央房地产调控政策、坚决杜绝地方政府任何救市行为、抑制民众不合理的购房需求。

　　银行上调首套房贷利率，将在很大程度上抑制民众非理性的购房需求，这对于巩固房地产调控以及促进房地产市场健康有序发展具有十分重要的意义。

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