首付比例和利率提高 房价涨30%才能资债平衡

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　　本报讯(记者 姚丽颖)和“下跌五成”也能承受的银行相比，新购房的小业主们伤不起。据机构测算，如果当前房价停涨或下跌，2010年后买房的大约12万至15万购房者都要面临负资产的窘况。今年的买房人，由于首付比例和贷款利率的提高，房价上涨近30%才能达到资债平衡点。

　　银监会主席刘明康近日表示，根据压力测试的结果显示，最坏的情况就是房价跌掉三成、五成，银行依然可以承受。尽管这颗“定心丸”立即遭到经济界人士的质疑，不过银行业的抗跌能力显然非小业主们可以企及。

　　链家地产市场研究部的统计，单纯从房屋市价是否能够与所欠购房贷款和利息平衡的角度看，2010年后购买新房和二手房的人群已经面临负资产压力大。

　　例如，2010年购买新房时均价为20060元/平方米，套总价为240万，首付100万元，目前已经还贷一年半。那么业主的资金使用成本为首付利息损失约5%即5万元、贷款利息支出约为贷款总额的10%即14万元、契税为总价3%即7.2万元，总计26.2万元。也就是说，在当前新房成交均价22000元/平方米的基础上上涨11%、均价为24729元/平方米，才能够达到资债平衡。而对于今年买房的人群，由于首付比例和贷款利率的提高，价格则需比购买时上涨近30%才能达到平衡点。

　　“2010年新房和二手房的成交量超过28万套，2011年为13万左右，除去一次性付款、提前还款及转手成功等情况，初步估算依然会有12至15万左右的购房人面临负资产压力，但短期之内的负资产状态多数人可以接受。”链家地产首席分析师解释说，即使购房后房价不涨，按利率5.44%来计算，一套200万的住房，还款6年3个月后基本就冲抵负资产风险，也就是说负资产状态会随着还款的进行逐渐减弱。因此2010年购房群体的负资产状态短期看还属合理范畴，但如果长期不能改善，将会衍生危机。

　　目前来看，短期内资债相抵的优质资产时代已经一去不复返，2009年以后购房的群体或多或少会面临房价下行所带来的风险。但是否断供或抛售，张月认为，不仅仅单纯决定于房价的走势，更多的是由住宅的属性以及居住成本来决定。（北京晚报）

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