高连奎：中国房价泡沫破裂利大于弊

Martin

　　如果宏观调控持续下去，房地产市场销售遭遇“寒冬” 仍然继续，房地产开发商资金链断裂的危险进一步加剧，那么，房地产价格泡沫很可能在今年破裂。我们应该有所准备


　　目前中国的房地产行业已经岌岌可危，就差最后一根稻草。


　　如果宏观调控持续下去，房地产市场销售遭遇“寒冬” 仍然继续，房地产开发商资金链断裂的危险进一步加剧，那么，房地产价格泡沫很可能在今年破裂。我们应该有所准备。


　　房地产泡沫破裂首当其冲的是信托行业


　　如果房地产价格泡沫破裂，首当其冲的就是信托行业，因为中国银行早已收紧了对房地产行业的贷款，信托已经成为很多房地产公司的主要资金来源。根据用益信托工作室发布的信托报告，房地产信托在资金规模上的占比已经达到整个信托资金的65.86%。大型房企已经严重依赖信托的资金。


　　房地产信托的平均融资成本在20%左右，比银行贷款利率要高很多。一旦房企资金链断裂，房地产金融风险首先就蔓延到信托行业。如果房地产商的资金链更加严峻，这类产品的收益率还会继续走高，风险就更大了。


　　目前很多信托公司的产品都出现过融资方到期还不了款的情况，而且不少都是房地产信托，只是信托公司有能力用自有资金先兜底了而已。目前这类产品的风险在积聚。


　　对地方财政和银行风险产生负面影响


　　如果房地产泡沫破裂，中国的地价必然下降。以日本为例，日本目前六大都市住宅用地价格为最高点时的36%，而商业用地价格更是最高点1985年的16%。


　　土地出让收入是地方政府主要的财政收入来源，随着土地价格“节节攀高”，地方融资平台得以兴修大量基础设施，从而有力推动中国经济增长。


　　地方政府融资平台贷款大多为中长期贷款。通过全国信贷登记系统监测，一些地方性融资平台的负债率达到94%，有的地方甚至高达400%，而国际上平均为80%～120%。去年全年9.59万的新增贷款有40%流入地方政府的融资平台。


　　地方政府的举债规模，从2008年年初的1.7亿膨胀到去年底的6万亿左右，地方政府债务危机的风险陡增。房价将是这类贷款质量最大的影响因素。楼市价格泡沫的破裂，无疑会导致地方融资平台出现问题，那将直接影响银行，出现银行坏账的增加。


　　对股市及制造业的影响


　　房地产泡沫如果破裂，地产股价格必然下跌，从而导致整体的股价下跌。当年日本经济经历的是房价破灭和股价破灭的同时冲击。股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担。


　　地价和股价下跌将使企业承受巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。以日本为例，1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以那次房地产泡沫破裂为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。


　　房价泡沫的影响从来就不局限于行业自身，其对经济的冲击也主要来自于其带来的连锁反应。


　　对居民消费及整体经济的影响


　　房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，房地产价格的变动对消费的影响远大于股票。以香港经验来看，当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其他行业。


　　此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以备不时之需。以美国经验看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境，令大量企业倒闭及裁员。


　　当前正是让中国房地产泡沫破裂的最佳时机


　　中国房价下降，可以打消民众对“房价长期上涨”的预期，而这种预期正是推高房价的最重要因素。房价下跌会将投机性需求消灭于无形，从而降低购房总需求，导致房价进一步下降。这样中国的房价就会越来越接近民众的购买力水平，可以使更多的民众可能拥有自己的住房。


　　房地产泡沫的形成有着很多历史性因素，而房地产泡沫的破裂是市场发展的结果。尽管日本、东南亚，以及中国香港等国家和地区的房地产泡沫所引发的金融危机几乎使这些国家和地区的经济一蹶不振。但是我们没必要害怕，中国的房地产泡沫即使破裂，其影响要小得多。


　　首先，中国当前不存在股市泡沫，中国当前的股价仍然处于低估值状态。因此不会出现股市、房市两个泡沫同时出现的情况。


　　其次，中国的银行都是国有银行，中国居民储蓄率高，银行盈利能力强，即使产生一定的坏账，也很快被消化，不会产生银行倒闭的情况。


　　第三，中国经济基本面良好，既没有大量的外债，也没有贸易逆差，财政赤字也在可控范围内。因此，即使发生了房地产泡沫破裂也不会对中国经济产生重创。


　　最后，中国的房价必将是一个缓慢下降的过程，而非快速下降。


　　中国房价下降，可以使社会资金更好的用于消费和其他行业的投资，可以一举优化中国的经济结构，促进中国经济成功转型。


　　因此房地产价格泡沫破裂对当前中国经济总体上来看是“利大于弊”。因此我们没必要“谈虎色变”，而应该坦然对待之。


　　可以说，当前正是让中国房地产泡沫破裂的最佳时机。


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