钟维杰：内地楼价长期易升难跌

Alex

　　首先，要注意是「长期」，即指十年八载，而非未来的12或24个月。至于为何有这想法？理由有四：

　　一、「城市化」政策

　　根据一些报道，现今居住在城镇的人口占全国一半左右，预计未来十多年比重可增加至三分之二，即大约每年有2000万人由乡村迁到市区。若以平均每户家庭成员3至4人计算，即全国城镇每年共计须提供约600万个新居住单位，至于是公营房屋或私楼，租或买属另话。当然，不少初迁入城镇的人士会是「只身」而来，除未有家室的外，已有家庭的或许亦有待找到稳定工作和收入时才带同家人前往定居，即部分需求的居住单位在数量上是以「房间」计算而非单位，且质素亦可倾向简陋。

　　然而，单只城镇人口增加是不足以令房地产价格上涨，整体经济表现及人均收入水平要配合才行，否则，只会出现贫民窟。不信？观察一些发展中国家，如印度、菲律宾便知一二。

　　再者，这「城市化令房地产价格上扬」论调有一逻辑上的问题，即有「将马车放于马前面」之嫌，但相信市场短期不会发觉或理会这毛病。简而言之，房地产是「衍生」产品，长期是反映经济而非带领经济，始终要有房地产以外的「搵食」行业支撑，或许「城市化」和「房地产价格上升」严格来说皆是经济表现之果，而非因果关系。

　　无论如何，假设进城人士普遍能找到可养活家庭的工作或事业，自然想落地生根，成为楼市生力军。

　　二、部分经济环节亦渐「升呢」

　　即upgrade，如除了靠一些传统制造业外，也要开始有自己的研发，或参与较尖端和利润较高的工业，又或提升服务业等。这通通表示「平人工」比例将渐减少，过往「好平好使」一去不返，若现在某些职位或工种的薪酬已与香港或外国差无几，日后更将「平排」甚至超越。此外，内地人口亦开始「老化」，没有像以前那么多年轻、平价劳工，不「升呢」不行。

　　赚钱能力最直接影响楼价，收入高了楼价要维持不变（或慢些升）实在不容易；当然，若价格已严重超买属例外。

　　三、社会文化有置业倾向

　　土地在历史文化上有既定的位置，或许与「以农立国」有关。无论怎样，买楼（因涉及土地）常被视为人生重要事项，甚至没有楼就连嫁娶都成障碍，以至电视剧亦用这些现象作题材。

　　价格高或许令部分准买家却步，但置业意愿仍然甚浓，如已有自置居所的想买更大、更新、更靓楼房，移进城镇的亦想有自置蜗居，即大小平贵市段皆有相当潜在买家，当然，借贷利率高低亦有一定影响力。

　　四、储蓄率高

　　有说平均是30%至40%，虽仍有贫穷户，但有点积蓄的中产小富亦不少，潜在购买力是有的，因此，部分市场显示一旦某楼盘价格有点便宜，需求便「走出来」，整体未见大幅下调。

　　况且，对一般家庭而言，内地投资渠道没香港或国外的多。

　　有这gut feeling，一些市场市段十年后的价格可能比现今看似不合理的还要高。会是哪些？那些「搵到好多食」的。

　　钟维杰

　　卓凌地产分析有限公司行政总裁