2011年全国多数城市房价将暴跌

Martin

　　前几天刚发了微薄，说2011年房地产行业前景堪忧，结果几次业内聚会，便有业内朋友笑话说我的预言终于失误了。没错，2010年初我是说房价将下跌，然而，事实的演变似乎是我只猜对了开头而没有猜到结果，房价在第二季度下跌之后第三第四季度迅速反弹，于是便有任志强先生叫嚣“总理说了不算”没有办法，俨然只有他们说了才算，此种想法人数颇多，一言概之，房地产开发商真的都以为中国经济离开房地产就不行了。
　　中国经济离开房地产真的就不行么？2010年中国全年社会商品零售总额大约14万亿，而房地产销售额则高达4.5万亿元，房地产行业的销售总额约等于社会商品零售总额的三分之一。全年银行贷款余额增长8万亿元左右，而仅仅房地产行业的贷款增长额度就达到2.17万亿，房地产，在中国经济中的比重确实已经非常重要，中国40万亿的GDP中，房地产及关联行业贡献至少达到四分之一，所以，开发商们认为，中国已经离不开房地产。然而，正是因为房地产在中国经济中所占有比重过大，中央政府更应当让房地产降温，否则，伴随着房价的进一步上涨，房地产行业投资的进一步扩大，房地产行业将成为中国经济中的黑洞，这个黑洞，将呑攫社会上一切可能的资金，绑架整个中国经济，那么中国，离泡沫破灭也就不远了。
　　在最近房地产行业的各种论坛上，我一再表示，三次调控即将来临，2011年房地产行业不容乐观，持有和我类似观点的业内人士屈指可数。我想说，断言二次调控失败为时尚早，2010年，宏观调控其实正在产生着巨大的影响，然而第三季度突然爆发的严重通货膨胀扭曲了整个社会正常的经济秩序，造成投资需求的短期服用兴奋剂般的亢奋，这种情况下的楼市，离泡沫的破灭已经不远了。
　　果不其然，26日温家宝总理主持召开国务院常务会议，部署进一步做好房地产市场调控工作，一场业内人士谁也没有预料到的严厉宏观调控来临，或者，三次调控中房地产行业的前景，便如电影2012般恐怖。
　　国务院会议确定了几条极为严厉的政策，老生常谈的就不说了，最关键的三条，一是将二套房首付提高到了60%以上（实际上在去年我就说过二套房首付要提高到6成，可惜，整个政策到今天才开始执行）；二是对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。2010年中国二手房市场全面丰收，供求两旺，客观上极大的刺激了一手房的交易，而此前交易是按差额征税，因此，二手房中介可以通过地区指导价等种种手段进行过避税，而这个政策一刀卡死，二手房交易全额征税，按北京东四环一套120平方米房子，3万元的市场均价算，360万元的总房款仅营业税就要将近20万，这个政策势必极大打击二手房市场的交易，二手房价格将率先暴跌，预计2011年，中国二手房市场将从2010年的沸点迅速降至冰点，二手中介倒闭潮必将来临。
　　而更为严厉的是，国务院明确，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。原有的限购令，只是限制贷款，而此次国务院的调控政策，则直接禁止购房，“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”基本上涵盖了国内所有的一线和二线城市，这些城市第二套以上住宅、外地人第二套住宅、无法提供社保和纳税证明的外地人第一套住宅，统统列入禁止销售的范畴，如此一来，基本上2011年中国整个一二线城市，购房需求将剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上。
　　2011年，加息、提高存款准备金率成为货币政策的主基调，而按月审批额度，则堵死了一季度突击放贷的可能（如果银行贷款在一季度进入市场，到企业账户，然后进入社会流动领域，流通次数乘以货币总数就是实际的货币供应量，所以，按月发放额度，实际上就是大幅减少货币流通的次数，实际的货币供应量将大幅减少），在这种情况下，2011年，将是中国近几年流动性最为紧张的一年，加上政府贯彻执行此前出台的种种宏观调控政策，正如笔者2010年10月26号发表的博文《房企正面临十年最大危机》所说，中国房地产，正面临生死危机，只不过，当时业内没有人会相信笔者的警告，而今天，警告已经成为警报，2011，好莱坞的2012将在中国房地产行业上映。
　　2011年，笔者预计，全国一二线城市，购房需求将剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%以上。
原文地址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_4e095a290100o0gt.html