中国房价走势微妙：不跌10%完不成政治任务 跌20%是底线

Martin

　　野村证券日前发布报告，指中国房地产平均价格在未来12-18个月将下降10%-20%，部分大城市的降幅或高达20%-40%，房价将回到2009年年中的水平。随后在2011年下半年企稳回升。

　　政府底线

　　报告指，“如果跌幅不足10%，政府可能会觉得没有完成‘政治任务’，因此会维持紧缩政策，从而导致房地产市场继续下滑;但如果跌幅超过20%，政府或许会开始担心房地产市场过度萎缩对经济其他部分造成的溢出效应，从而放松或甚至逆转部分的紧缩政策。”

　　野村证券指出，需求出现回落，而2010年三季度开始供给将增加，由此估计房价最迟会在四季度大范围出现明显的下跌。因此，“明年3月份全国人民代表大会召开之前房价跌幅会超过10%。如果真是如此，政府此后可能会逐步放松部分的紧缩政策。”

　　随着房价松动，进入调整期，由于政府在调控房价上的“弱点”为人悉知，对政府“底线”的猜测成为判断跌幅的重要依据，亦成各方博弈的筹码，言论纷纷，“10%?”“15%”“20%?”不过，很少有人预测这个数字超过30%，经济学家、耶鲁大学金融学教授陈志武便认为，“很难想象政府会允许房地产业出现如此巨幅震荡”。而此前各大行对房贷的压力测试也显示，银行或难承受房价三成以上降幅。

　　不过，这一切建立在政府可控的假设上。会有一些因素导致政府不得不顾此失彼吗?经济学家谢国忠持这种观点。他认为，当前货币泛滥必将推高通胀，当政府不得不大幅加息的时候，这个不断膨胀的泡沫便彻底终结了。

　　会否反复性反弹?

　　在2008年的房市调整中断后，房价出现报复性反弹。根据野村证券提供的数字，2009年全国平均房价同比上涨了22.4%，在今年前四个月更是再度跃升13.1%。从各省份来看，2008年底到2010年4月期间，海南的房价涨幅高居榜首(87.2%)，紧随其后的是上海(81.2%)、吉林 (77.5%)和北京(67.0%)。

　　此次房价调整后会否再现这样的景象呢?

　　野村证券认为，在此次调整后，随着房价的回落和购房能力的提高，中国旺盛的潜在真实住房需求将得到释放。至明年下半年房价应该会企稳且交易量回升。

　　野村证券表示，考虑到2011年上市销售的新房规模庞大，房价涨幅应该温和而交易量会大幅反弹，“至少在2012年中期之前都不太可能再出现另一个泡沫。”

　　野村证券并认为，房地产市场这样的回调对实体经济的负面影响有限。此外，现在库存水平降低，没有什么去库存化的空间来扩大实际GDP增长的波动;欧盟危机的冲击力远低于全球经济衰退;中国经济后续投资亦仍有保障。这些因素都使得宏观经济增长有保证，“维持对2010年实际GDP增长10.5%、 2011年增长9.8%的预测。”