征收房产税传闻搅动上海 房东纷纷酝酿涨租转嫁负担

Martin

　　每年5月底，是租客小陆与房东卢先生续约的日子。在上海媒体圈工作的小陆租住目前这套一室一厅的房子已经多年。往年的续约都十分简单，在一份与上年完全相同的合同上签字即可。但这一次却出了点“意外”。

　　“小陆，你看一下这份补充合同，如果同意的话签一下吧。”卢先生拿出的这份补充合同主要包括两个内容，一是约定一旦传说中的房产税开始征收，双方需重新协商房租水平。二是如果任何一方打算购房或者卖房，而终止当前合同，需提前两个月通知对方。

　　关于上海将征收房产税的消息已经流传多个月，尽管具体政策尚未出台，但大部分人已经确信，方案迟早会公布。跟许多房东一样，卢先生也在算账，若真按传闻中0.8%的水平征税及征收办法，他的这套房子一年起码要交5600元。

　　“负担太重啦，我可能会考虑把这套房子卖掉。”卢先生说。即使按照年租12%的水平缴纳房产税，也是一笔不小的负担。

　　事实上，在上海，不少房产中介反映，近来挂牌出租的房东大多希望提高房租要价，以应对可能即将开征的房产税。同时，也有不少房东急于在房产税方案公布前卖掉手头的投资房源。

　　目前的上海楼市，卖方恰似暴风雨来临前焦躁的蚁群。

　　二手房市场先起变化

　　随着信贷收紧以及房产税预期的加强，触觉最为敏锐的二手房市场先有所变化。

　　“从区域市场状况来看，手中持有多套房的业主会感觉压力更大。”上海汉宇地产联洋分行经理李雷告诉《第一财经日报》。在当地板块，一套联洋联华的三房物业，面积约140多平方米，原本以468万元的总价达成交易，由于此前银行信贷政策的急速收紧，买方因未能得到贷款批复而终止。“如今房东愿意降价至430万元，且不含税，仍然无人接手。”李雷表示。

　　更极端的案例开始出现。在上海松江九亭，一个外地购房者集中的重镇。一套面积约228平方米的云润家园楼盘，房东居然报出了9000元/平方米的销售单价。而按照这一房源的周边市场价格，却已达到1.35万元/平方米。即使如此，仍然乏人问津。

　　“成交量的萎缩是必须重视的市场要素。”一家起步于长三角的开发商老总表示。他的担忧来自于5月新房成交量的震荡波动。上海佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，当月上海商品住宅累计成交面积仅为30万平方米。与4月份相比，缩水幅度高达七成，创4年以来上海住宅市场单月成交最低纪录。

　　显而易见，在房产税是否具备“杀伤力”的后市判断上，买卖双方产生了分歧。不少中介门店表示，如果房东与客户价格能达成一致，成交周期较短，一般在半个月内即可完成交易。但双方心理价位无法匹配的话，成交则只能搁浅。

　　房东酝酿涨房租

　　一边是烫手山芋亟待出手，一边却是在耐心等待价格下行。买卖双方展开“拉锯战”的结果，是转售为租房源的增加。

　　在上海静安区上班的张小姐原本计划在去年年底将手中房源出让。只是迅速出台的宏观调控政策，使得这一意图不得不暂时搁浅。为了顺利过渡这段非常时期，她把自己的房子租了出去。

　　今年4月，她的租客主动提出，要求续约至6月份结束。在讨价还价一番之后，张小姐顺利将租金上提了100元。

　　一份来自21世纪不动产上海公司的内部统计显示，新政出台前后，其租赁业务的确表现出升温趋势，出租套数同比增长33%。但与此同时，房租却出现了10%~20%的增长。

　　“之前不知道这么抢手，我开价仓促了些，现在打算等这个租客结束之后再涨点租金。” 张小姐表示。

　　在租赁市场上，确实有不少房东在酝酿涨价转嫁可能到来的房产税。然而也有房产中介人员认为，从目前租客整体收入水平看，有些房源的租金已经快到极限了。

　　租客也有应对之道。近期，不少租房者主动要求续签合同，有些甚至一签就是两年，以免房东届时涨价。

　　开发商似惊弓之鸟

　　财大气粗的开发商事实上同样十分在意房产税消息。自从消息爆出以来，就不断有开发商打来电话向本报记者询问房产税方案进展。

　　“一旦刚性需求同样受到抑制的话，那就不容乐观了。”上述开发商老总对本报表示。随着宏观调控政策效应的逐步加深，他的工作重心开始转向于，广泛收集来自于一、二手房市场的成交数据，以及与其他同行之间进行策略交流。

　　但近些日子，让他尤为烦心的还是房产税传言。对他而言，每一次“眉眼清晰”的房产税传言出现，均无异于一次信心考验。“现在我已经是杯弓蛇影了，凡是房产税消息一出，不管是真是假，我都得要求针对传言细节进行研究讨论。”

　　在不断询问收集各方信息的过程中，他的表现日益焦躁，甚至于只要看到网上论坛出现的房产税消息，他一样会到处求证。“我关心的是政策究竟会对需求方造成什么影响，因为市场成交的最终冷却，会直接导致我对今后市场的判断策略走向。”

　　话虽如此，在未看到“另一只靴子”落地之前，他还是存有几分侥幸心态。“现在企业现金流还没有出现太大问题，而且就上海市场来说，也并不是完全暗淡的前景状况。”他向记者解释如今并未采取降价的原因。“还是想再等半年看看，如果市场还是没有起色，一定要进行调整了。”