深圳楼市开始步入下行通道 炒房客被套牢 已无路可逃

Martin

　　来自市场的信息显示，深圳楼市成交量已经跌入冰点，较多楼盘开始降价出售。业内人士表示，巨大的市场压力可能会使价格空间扩大，楼价虽然整体暂显平稳，但已经开始慢慢步入下行通道。

　　市规划与国土委的成交数据显示，上一周全市成交新房343套，面积2.91万平方米，环比增长了18.3%，这可能是前两周推盘较多，带动了上周楼市成交量的小幅上涨。

　　但是，对比之前数据，上一周成交仍继续滞留在近年来成交量的低谷。在所有的区域中，龙岗成交量减幅最大，区域楼盘成交普减，除了双限房大芬油画苑外，没有楼盘成交超过10套，成交超过5套的仅1个楼盘。

　　有关人士表示，楼市调控政策出台至今历时整整一月，深圳房地产市场继续维持买卖双方的僵持状态。上周没有新盘取得预售许可证，公开发售的项目均为前几周推盘的项目，楼市依然低迷，多数在售楼盘的销售未见较多起色，甚至一些楼盘出现零成交。整体而言楼盘成交均价大都出现滞涨的局面，买方降价期望浓厚。

　　地产机构的一份报告显示，深圳楼市投资客比例大幅下降。去年深圳房地产投资客比例最高时达27%，有的片区甚至高达五成。今年4月初，投资客比例仍有22.9%，但是，到了4月底，这一比例降为17%。

　　根据中原地产的监测数据，3月16日～4月15日，深圳新房成交146套，而4月16日～5月15日，新房成交只有52套，下降64%。由于供应结构原因，新房成交均价有小幅上涨。二手房方面，3月16日～4月15日，全市二手房成交4032套，4月16日～5月15日，全市二手房成交422套，下降幅度高达89%。同时，均价下降9.17%。

　　据了解，深圳中原地产上周二手房成交量仅十余套，按照深圳中原在全市的市场占有率推算，上周全市二手房成交量应不足百套，二手房市场的成交颓势明显。

　　值得注意的是，目前已经有不少楼盘开始降价。中原地产的监测数据显示，包括新房和二手房在内，全市目前已经有36个楼盘降价，其中降价幅度最大的为中海大山地，“国十条”出台前二手房均价为每平方米13400元，而“国十条”出台一个月之后，二手房均价为每平方米9253元，降价幅度高达30%。

　　此外，南海玫瑰园、金地梅陇镇、东方沁园、香格丽苑、国城花园、潜龙鑫茂花园、中海半山溪谷、桐景花园、天健花园、第五园八期、新天地名居、旭飞华达园、名骏豪庭等楼盘，二手房成交均价下降幅度超过10%。

　　深圳中原市场研究部总监王世界表示，最能预示楼市趋势的供求比有了明显变化。2009年3月，深圳二手房市场上的供求比为0.6，2009年3月～2010 年3月，这一数据维持在0.9左右，显示供不应求，楼价呈上涨趋势。而4月楼市调控政策出台之后，二手房市场的供求比1.4比1 ，也就是说，市场上卖方为1.4，而买方比例为1，显示市场呈下行趋势。

　　王世界认为，深圳楼市买卖双方目前仍呈略显僵持的局面，新房市场无新盘推出，整体楼盘价格继续硬扛，而成交量则仍处于历史低谷。二手房市场在“国十条”前积累的交易量进一步在国土部门数据上体现，市场颓势隐而未发。他说，“市场同步反馈回来的成交量已经跌入冰点，有较多楼盘开始降价出售，巨大的市场压力可能会使价格空间扩大，楼价虽然整体暂显平稳，但已经开始慢慢步入下行通道。”

　　他预计，深圳房价下降幅度可能在20%左右，回到去年中期的水平。市房地产信息系统数据显示，2009年7月，全市新房成交均价为每平方米14656元，二手房均价约为每平方米1.5万元。

　　深圳楼盘现状——

　　降价快跑型

　　“和周边市场价相比，这个楼盘本来要卖3万元/平方米，但实际开盘均价是2.5万元/平方米。”据一位不愿透露姓名的地产业内人士介绍，位于华侨城片区的该新楼盘5月16日开盘，由于价格低于预期，而且户型面积都在90平方米以下，受楼市调控影响较小，吸引了大批购房者排队，而开发商则表示当日即成交100多套。

　　上述业内人士说，楼市新政对于近期开盘的楼盘价格影响特别大，“之前蓄积的客户跑了一大半，投资的比例新政前可达三五成，现在投资比例几乎接近零，所以开发商真正卖房时，价格比之前预期可低20%-30%。”

　　明紧暗松型

　　“凭短信上门看房可获100元加油卡，每日限100张，先到先得。”这是市民刘小姐周末收到的龙华某大品牌开发商的楼盘促销广告短信，反令刘小姐有点不习惯，因为她已经很久没享受到类似的购房或看房优惠了。

　　记者了解到，很多在售新楼盘的价格仍然高高在上，也并无任何优惠活动。记者给龙岗区某楼盘打电话咨询，售楼小姐热情周到，表示“到现场来看看，会有优惠”。

　　深圳一家房地产开发企业负责人对记者表示，其实很多在售楼盘的价格都是“明紧暗松”，可到现场砍价，购房者的议价空间加大了。

　　延迟开盘型

　　“最近好几个楼盘的营销总监和开发商的高层都休假去了。”上述深圳地产业内人士告诉记者，由于前期房子卖得太火，楼盘负责人忙得很，而近期市道不好，于是都采取了观望的态度，暂时不卖房了。

　　记者在网上看到，很多新盘的开盘时间仍旧模棱两可，大部分都采用“预计在 月开盘”的语气。业内人士介绍说，有的开发商按兵不动，希望周边新盘先卖，然后再参考他们的价格和销售情况来定价，如果他们这个价格卖得不好，那就继续推迟开盘。

　　　　业内专家：深圳房价将下降50%

　　5月17日消息 4月17日的楼市新政出台一个月以来，广州和深圳楼市降温明显，二手房成交量大幅下降四成，新房成交甚至降七成，但尽管如此，房价却依然坚挺且伴有上涨趋势;业内专家多看空，认为房价终将下调。

　　成交量骤降

　　对于楼市新政“国十条”的出台，根据广州各区二手房成交量都有大幅下降。位于天河区花城大道一家房屋中介说：“新政以来成交量有相当大的下降，但来看盘的人没有明显变化，房价也没降，这个区域成交的二手房均价保持在23000元/平方米左右。”

　　而据深圳规划和国土资源委官方网站发布的统计数据表明，国家调控政策对新房成交量影响较为明显。数据显示，4月19日至5月9日这3周中，深圳新房成交套数依次为417、274、290套;而最近3周新房日均成交量分别为60、39、41套。5月10日至14日共5天时间，深圳新房成交263套，平均每日成交48套，这个数据接近2008年时市场最低谷水平。与新政出台前相比，成交量了下降近7成。

　　改善型买家受影响陷入观望

　　因“国十条”的出台，规定了贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。无疑会影响投资型买家的决策，在新浪财经的采访中，也有一部分改善型买家表示，国家政策影响了他们的决定，目前保持观望者居多。

　　家住黄埔区的李女士，会不时与珠江新城周边的房屋中介保持联系。“我家小孩在这边工作，平时不愿意回家住，在这附近租房很贵。今年开始张罗给他买套小户型，这么高的房价本来就有压力，现在提到五成的首付，不一定还有什么新政，还是先看看暂时不出手。”

　　一家三口住在70多平方大的房子，张先生最近也频频往新开楼盘看房。据了解，张先生在海珠区的一家公司上班，孩子刚满周岁。“有了孩子后，现在住的地方有点挤，去年我们就张罗换套大房子。但09年的房价让计划赶不上变化。

　　另外，据张先生妻子介绍：“今年我们去了很多个新开的楼盘，但市区的价格太高，最近都往郊区跑。国务院新出台的系列政策对于我们的影响还是很大的，本来积蓄不多，首付五成不容易，过一阵子再说吧。”

　　开发商称房价可维持一段时间

　　就拿广州珠江新城周边楼盘来说，据开发商介绍，这里的主要买家是白领阶层，特别是小户型普遍受到热捧。“对于白领来说，购买一套小户型房产是最好的选择，而这大多数都是他们的第一套房，国十条对他们没有多少影响，”一楼盘售楼处经理高先生介绍，“因为有需求在，所以我们不担心房价会下降。按照我们的判断，目前开发商的资金充沛，可以一段时间内维持房价不降。”

　　另外一家位于珠江新城中区的房屋中介告诉新浪财经，从新政出台以来，二手房的成交量有明显下降，但成交价格依然维持在23000元/平方米，保持平稳。“新政以来过来看房的人也不少，但确定成交的很少，很多人受到政策的一定影响，多处于观望中。大家都在等着降价，但我们认为市区的房子可能性不大。”

　　业内专家多看空

　　深圳房地产研究中心副主任王锋认为，房屋成交量迅速下降的现象，说明新政对房地产调控的作用已开始显现，深圳房价下降的现象也逐渐出现，但至于会下调多少就要看市场供求博弈了。

　　资深投资客邹建明对于房价一直是看空，他认为，两年内，深圳房价将下降50%。