商业银行测试结果出炉：最多容忍房价下跌40%

Martin

　　在房地产调控新政之下，2010年的商业银行房贷压力测试显得尤为意味深长。

　　5月10日，一位股份制银行人士向本报记者透露，不同于之前展开的房贷压力测试，部分商业银行此次将房地产贷款与地方融资平台贷款之间的关联度也考虑在内；一些银行还参考了未来房地产政策的不确定性，比如房产税开征对房贷的影响。

　　记者从多位银行人士处得到的信息显示，从4月中下旬开始的房贷压力测试基本已告一段落，综合来看，多家商业银行对房价下跌容忍度在30%-40%之间。

　　央行1季度货币政策执行报告显示，3月末，房地产业中长期贷款增长38.5%，比上年同期高20.4个百分点。第一季度，房地产业中长期贷款新增3394亿元，占全部产业中长期贷款的21.9%，比上年同期高9.4个百分点。

　　房价下跌可容忍度30%-40%

　　本报记者从多位银行人士处获悉，工、建、中、交四大行的房贷压力测试结果均已出炉。工行、建行对房价下跌可容忍度在35%左右，交行为30%，尚未上市的农行为20%；股份制银行中，民生可容忍度最高为40%，招行为37%。

　　国有大行中，交行率先公布房贷压力测试结果。测试显示，房地产价格下降30%，开发贷款不良率增加1.2%，个人按揭不良率提高0.9%；不过，钱文挥表示，由于交行房地产贷款占比相对较低，完全有把握消化和吸收这部分风险。

　　同样在1季度业绩发布会上，建行亦表示，如果房价下跌30%，对该行不良贷款影响的百分点与交行大体相当，甚至会略为乐观一些。2009 年，在同业审批放松的情况下，建行的按揭贷款政策并没有放松，年末建行房地产相关贷款余额下滑到第三，占比也不是最高。

　　建行相关人士表示，2005 年以来，建行就对房地产相关贷款的客户结构进行了调整，从原来的6000 多户精选至3000多户。进入2010年，这一收缩战略进一步加紧，1 季度末比去年同期末减少400 户房地产客户。2010年1季度，建行房地产贷款增速大约在4%，而同期全国房地产贷款同比新增44.3%（其中开发贷31.1%）。

　　对于房地产贷款余额同样庞大的工商银行来说，房价下跌的影响亦在可控范围之内。2009年年报显示，工行去年新增房地产贷款和个人住房贷款分别为951.37亿元、2,768.70 亿元。

　　一位知情人士透露，目前工行2008年之前的存量房贷占比很高，目前还本付息率已达到60%以上，因此房价下跌30%左右，并不会带来灾难性的影响。

　　实际上，银行更为担心的是2009-2010年这一轮房价上涨过程中发生的新房贷，这段期间房价涨幅较高，发生假首付等欺诈手段也较多。

　　对于股份制银行来说，不同客户结构和信贷政策导致其结果亦有所不同。

　　房贷下跌容忍度最高的是民生银行，行长洪琦此前公开表示房价下降四成，不会影响到该行资产质量。

　　而对于个贷业务占比颇高的招商银行，一位知情人士透露，招行进行房贷压力测试时有更为细致的考虑，对房产税等潜在的政策风险进行了评估。若房产保有税每年按贷款1%的比例来分摊，同时三套以上房屋占余额30%的比例来测算，影响约0.8个百分点。

　　地方融资平台贷款关联度

　　光大银行风险管理部一位负责人表示，尽管2008年就已经展开房贷压力测试，但此次房贷压力测试不同于以往。之前压力测试更多关注个人和房地产商的信用风险，此次则更多从系统性风险角度出发。

　　一位国有大行人士认为，此前的房贷压力测试存在一定漏洞，没有考虑到地方融资平台贷款和以房地产、土地为抵押物的一般贷款。

　　实际上，在2009年地方融资平台蓬勃兴起之时，大量平台贷款以土地抵押、地方财政担保形式出现，一旦房价下跌，导致土地价值缩水，地方财政收入下滑，随之而来就是各类地方融资平台贷款的还款风险。因房地产下行带来的融资平台贷款风险不得不引起监管层重视。

　　同时，2009年信贷投放大潮中，土地储备贷款的非理性增长也颇令市场和监管层担忧。一位银行业人士表示，即便进入2010年1季度，一些银行仍无视低价下行的风险，盲目高估土地价值，抵押率过高，甚至将没有纳入规划和获得用地指标的土地也用于抵押。

　　此次压力测试时，多家银行都考虑到了房贷与地方融资平台贷款之间的关联度。接近工行的人士透露，加上地方融资平台因素，即便房价下跌35%，也在工行可承受范围内。