挤压楼市泡沫考验中国政府智慧

Martin

　　整个3月份，陈磊（音译）的电话都响个不停。作为上海市松江区的一名房地产中介，他对潜在购房者的问询 应接不暇。松江区到处都是新起的楼盘。

　　过去10天，电话又一直响个不停，但这一次，来电者的问题有所不同。陈磊表示：“我们接到了许多购房者打 来的电话，问我们是否可以取消他们的购房交易。他们觉得，自己没法获得抵押贷款。”

　　过去两周内，中国政府展开了一场有力行动，试图将炒房者挤出地产市场。许多分析师担心，地产市场已接近 泡沫水平。几乎每一天，都会有一项新的行政措施出台——提高第二套房首付及抵押贷款利率要求；告知当地 银行停止发放第三套房屋的抵押贷款；加大非城市本地居民获得贷款的难度。

　　官方媒体昨日报道称，政府将强制暂停房地产公司在资本市场融资。中国政府没有采取在整个经济领域加息的 做法，而是尝试使用多种规划手段进行微观调控，给房地产市场降温这一举措对中国经济至关重要。存在泡沫 的楼市若能实现软着陆，将有助于在中期内为经济复苏提供支撑。但如果这些政策对价格影响甚微，从而迫使 当局出台更为严厉的措施，或者，如果它们导致2008年类似打压行动之后出现的那种市场大幅下滑，那么，经 济增长将受到严重影响。

　　尽管房价已经强劲飙升了数月，但中国政府采取此次行动的直接原因，是有明显迹象表明，楼市泡沫在上季度 变得异常严重。北京咨询公司搜房网的数据显示，3月份房地产销售环比增长了90%。渣打银行(Standard  Chartered Bank)表示，一季度土地价格同比增长了170%。

　　负债比例似乎也在不断上升。中国央行上周报告称，抵押贷款额相当于一季度房屋销售额的66%，远高于2003 -2009年的平均水平（34%）。此外，住房成本的不断上升，已经成为许多城市的一个热点政治问题。

　　此次出台的措施是否会成功尚属未知。这些措施大多旨在减缓二套房的购买，所以，其影响将取决于中国究竟 有多少投机性购房。

　　经纪公司里昂证券(CLSA)最近总结称，中国22%的购房是出于投资目的。不过，北京师范大学(Beijing Normal  University)学者贺力平估计，近几个月来，这一比例已飙升至高达70%的水平。

　　同时，这里面也存在心理学方面的考虑。政府试图通过几乎每天公布新措施的做法，让潜在投资者相信政府确 实动了真格。

　　一些经济学家认为，政府的这些微观调控措施没有抓住关键矛盾。上海经济学家谢国忠(Andy Xie)辩称，投机 的根源在于实际利率为负，这迫使储户寻求其它方式投资。所以，只有全面加息，才能减缓房地产投资步伐。

　　不过，房地产中介接到的那些惊慌失措的来电表明，大面积出台的新政已经生效。搜房网分析师何帆表示：“ 一线城市的销售已明显下跌。”

　　事实上，一些分析师担心的是：这些措施效果过于明显，一旦房价开始下跌，将很难止住。一些观察人士预测，一些大城市的房价将会下跌二成。如果出现这种情况，中国政府将面临微观管理复苏的压力。