金融时报：楼市新政之效 中国房价能跌几成

Martin

　　英国《金融时报》4月28日载文《中国房市新政之效：房价能跌几成？》，文章说，昨天，是被称为“史上最严厉的房市调控政策”——中国国务院新的“国十条”出台的第十天。打破了“以往套路”的房市调控新政，在短短的十天里给中国房市带来的“转折性”变化，已使对以往历次中国政府的房地产调控政策倍感“麻木”、“失望”甚至“愤怒”的中国市民，重新看到了解决住房问题的希望：新政及频频出台的一系列配套政策不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”，而且就连一些开发商和炒房者不得不承认，新政下，中国一些大中城市的房价可能要降两三成。

　　始于去年12月中旬的这一轮房地产调控，在过去4个多月中，在楼市这个当今中国社会最大的热点舞台上，演绎了一出高潮迭起、精彩纷呈的大戏。

　　在去年大中城市房价暴涨了40%至50%、民怨“高度沸腾”的情况下，曾经把“促进”房地产市场大幅发展视为应对国际金融危机重要工具的中国政府，不得不出台了四条了无新意的“遏制部分城市房价过快上涨”的措施，并在今年1月上旬以国务院办公厅的名义，下发了11条具体落实的实施细则通知。

　　如果说，4月14日国务院常务会议出台的“新四条”还显得笼统，甚至有些含糊的话，4月17日以国务院名义下发的“国十条”（国发〔2010〕10号），则是温家宝自担任总理以来第一次亮出的真正有效的房地产调控政策。

　　目前一般舆论认为，“国十条”主要打击的是炒房者，只能遏制房产投机买卖。有的房地产大亨甚至说，新政对开发商影响不大，因为房地产商去年都赚了大钱，资金能撑三年，采取降价卖房补充资本的可能性不大，所以，房价短期被打下去可能性不大。这样的论调，与其说是对形势的误判，不如说是开发商给自己打气，“稳定军心”。

　　认真研读一下“国十条”新政，人们不难发现，它现有的“指向”要比一般人所以为的宽泛的多。房地产调控政策主要有三个方面：一是市场和住房的政策层面（如保障房和商品房的比例和覆盖面），另外就是市场供和需两个方面。现在一些媒体对“国十条”所能认知到的，通常是出台最早的相关配套政策及细则——主要就是第二三套及以上住房贷款的首付率和利率水平的大幅提高——产生的炒房成本提高及其对房价走势的影响。这方面的政策之所以出台最早，是因为早在2008年调控房价的时候，主要用的就是这一招，而且效果显着。

　　但在这次“国十条”中，提高贷款首付率和利率，却仅仅是“抑制不合理住房需求”部分的一项，甚至可以说并非“药效”最强的部分。因为在这个方面，比提高贷款利率和首付率这样的经济手段“更狠”的，还是在“税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”这样的法律法规上。

　　在此次“国十条”中，还有很重要的一点，就是强调在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”。这在过去几乎是闻所未闻。在中国的官场政治中，一般只对像矿难这样的突发事件进行领导层的失责追究，而对房价失控、医保不足等民生上的问题，基本上都无人问责。但这次，不仅把住房问题提升到“影响社会稳定的重要民生问题”的政治高度，更是提出对控制房价和推进保障性住房不力，“影响社会发展和稳定的，要追究责任。”从某种程度上来讲，有了这样的问责考核，中国的房地产市场调控，就有了起码的组织制度保障。在中国的官场运作中，只要高层“当真”了，低下的官员就不敢怠慢。

　　正是以上这一系列的功力十足的组合拳，使中国新一轮房地产市场调控在短短十天就产生了与以往完全不同的反响。不过，对于普通市民来说，他们最关心的，还是这次“史上最严厉的房市调控”究竟能使房价降下多少。最近一些来自大中城市的开发商和炒房者估计，在新政的重压之下，房价可能要下降二三成。但在全面分析房市新政以后，再作这样的结论就显得过于保守。最乐观的估计是，如果新政如民众所愿真的能够全面铺开，并“落地生根”，2009年以来房价暴涨最疯狂的一二线等城市，房价的降幅可能达到四五成。

　　做这样的推断，不是没有相关依据的。最近的一次的全国房价下降，是在2008年的房市调控以后。那时政府调控房价的主要手段（不算那些无效的“空调”举措），就是提高银行的住房贷款首付率和利率水平，以此提高炒房者的购房成本。在央行和银监会的共同施压下，中国大中城市的房价下降了20%上下，深圳和北京等地的不少楼盘价格更是下降了3成以上。