别让公积金“睡大觉” 教你八招用活公积金贷款

Martin

　　近年来，高得有点儿离谱的房价，让众多老百姓一筹莫展。“现在的房价哪里只是偏高而已，简直是太离谱了。在上海，我们俩口子加起来80多年工龄，买不到半套房。我的收入在社会中还属于中等以上，我都买不起，普通人怎么办？现在是三四代人来供一套房，这太不合理了。”在2010年的两会上，一位全国人大代表面对高房价如是说。

　　为了居住，买不起也得买。于是许多人便把资金来源放在了贷款上，商贷成本较高，越来越多的人盯紧了自己的公积金，希望公积金能够为他们在实现有房一族的道路上助一臂之力。也有不少人觉得自己的公积金比较少，办理公积金贷款或提取又比较麻烦，在买房时没有使用公积金，宁愿用高成本的商贷供房。面高房价，如何让公积金为自己购房置业服务，提高家庭生活质量大有学问。

　　用足用活公积金贷款

　　在购房者的行列中，有许多夫妻双方都有公积金，但都没有使用公积金贷款。一是嫌公积金余额或每月缴纳得少，二是嫌办理公积金贷款麻烦。由于许多人的公积金缴较少，在购房时积累也不多，而购房所需金额又比较大，都不愿意用公积金贷款。目前，5年以上商贷的年利率为5.94%，按照执行7折利率优惠后为4.158%，而5年以上公积金贷款利率则为3.87%，可见公积金贷款利率要比商贷利率低0.288个百分点。随着经济复苏速度的加快等方面的因素，7折利率优惠有可能会被调整为85折或直接取消，这更将显示出公积金贷款的省钱之道。

　　用足贷款额度

　　在购房时，要尽可能地使用公积金贷款。许多地区都提高了公积金贷款上限，如贷款额度最高可达80万元。在一些大城市，如果房价较高或购买的房屋面积大，公积金贷款的额度可能不够用，一些地方可能出于一人买房，全家支持的考虑，也做出了一些新的规定，如天津、银川、汕头等地推出了父母子女可以互提公积金买房政策。

　　利用好相关政策

　　对于购买首套房来说，应该遵循先公积金贷款后商贷的顺序，可充分享受公积金贷款的优惠利率政策。对于想购买两套房的投资者来说，应先用商贷购买首套房，再用公积金贷款房，节省利息支出。

　　选择合适的还款方式

　　各地对公积金还款方式规定也不尽相同，基本上分为逐月还款和一次性还款两种。一般来说，采用逐月还款方式较好，可在一定程度上减轻还款压力，并在资金宽余时，再将还款方式变更为一次性还款来降低利息支出。这对于收入不很稳定或资金困难的购房者来说无疑非常有利。

　　提取公积金用于房租支出

　　根据住房公积金管理条例的规定，房租超出家庭工资收入的规定比例的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。许多人没有充分利用这一规定，致使自己用个人收入缴纳房租，却又让公积金闲置浪费。

　　租房者如果能够提供正式合法的房屋租赁合同和发票等相关凭证，就可提取公积金用于支付房租。按照以前的政策规定，房租支出超出家庭工资收入一定比例(一般为5%)的部分，可提取公积金。提取时需提交收入证明、租房合同和发票等。目前，一些地方考虑到职工家庭工资收入的变动和当地的房租水平，将净房租支出超出家庭工资收入的比例做了提高，有的甚至直接取消了这一比例。租房者只要能提供租赁合同和发票便可提取公积金，从而减轻租金压力，但对提取的额度会有一定的限制。如上海规定，每月可申请提取的公积金不应超过租赁房屋的月租赁费用扣除家庭月工资收入20%后的差额，且每月最高可提取不超过1000元，对于符合支付房租提取条件的职工，可每半年一次向租赁房屋所在地的区、县住房公积金管理部门提出申请。天津则规定，职工在天津市租赁住房用于自住，并在国土房管部门登记备案的，可以申请提取本人及配偶的住房公积金，提取金额合计不超过房租发票记载的房租金额，但职工已有其他住房的，则不能提取。

　　合理变通让公积金发挥更大作用

　　公积金除用于贷款外，还可用于购买、建造、翻建和大修自住住房等。公积金的计息利率相对较低，如果不提取，就只能等退休时才能领，应尽量发挥其应有的作用。

　　提取公积金还贷

　　许多地方规定，买房一次性付款后，半年内可以提取自己的公积金和补充公积金。当然，也可采取公积金冲还贷款方式(提取住房公积金归还个人住房贷款，有两种方式：一次性还款法和间断还款法。)。如直接用于贷款扣款，公积金冲还贷款后几个月之内自己可不用再还贷款，这样每月的还款额就可以相应减少，其中自然可以少付一部分贷款利息，从而减少贷款支出。

　　活用公积金投资

　　2009年以来，许多地方的公积金都可以按月提取，如在北京，若办理了按月提取公积金业务后，被提取的公积金将按月打入申请人的联名卡中，申请人可以随时支取和查询并自由支配，也可以将月供还贷账户直接设定为公积金联名卡账户，从而使公积金提取账户与月供还贷账户合二为一，将按月提取的公积金额度自动转化为房贷月供支出，这种方式可以称之为“月冲”方式。

　　对于已有住房，或者购房时为一次性付款或已全部还清贷款的，可考虑给自己的公积金安排更能有效发挥其作用的用途。如可使用住房公积金来购买一套住房用于投资或出租，以避免公积金的闲置浪费。住房公积金的计息利率相对较低，如果有较为丰富的投资经验，可考虑将公积金用于投资，如进行基金定投等，以赚取更多的收益，提高财务自由度，改善家庭生活品质。