潘石屹：买房不如买地产股 新地王难再现

Martin

　　物理学中有种“自激”现象，在一个音响系统中，喇叭的声音传到麦克风里，经过扩音器的放大，会在喇叭中传出更大的声音，然后这些声音又被送进了麦克风，经过放大，又在喇叭中播出来，这样一直反复，最后就形成了尖叫。

　　去年下半年以来、尤其是今年“两会”结束后，中国房地产市场上影响价格的信号十分混乱，导致土地市场、房地产市场严重失衡。土地价格的上涨幅度最大，而土地价格的上涨反过来又刺激房价的上涨。“地王”不断出现与房价飞涨互相作用，形成“自激”现象，结果是现在中国房地产市场上尖叫声一片。

　　市场上有许多信息加速着这种“自激”现象：政府供应出来的部分土地又被某些开发商囤积起来，“地王”频出，成为房地产市场上最戏剧化、最刺激的画面。但这些都是表面现象，最根本的原因还是市场上钱太多、地太少。在这种市场背景下，国务院提出了新的十项政策。这些政策只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。

　　在房地产市场中，哪些品种和地区是值得投资的？应该从以下三个指标去分析：一、资金成本；二、租金回报率；三、物业税(或资产税)。目前中国还没有物业税，只有通过前两个因素来分析，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%(中原地产数据)，而银行按揭贷款利率为6.5%(二套房利率)，相差约-4%。根据香港房地产市场的经验，这两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。不同区域的不同物业品种，包括住宅、商业、办公楼等，是否值得投资，是否存在泡沫，都可以用这种方法来衡量。

　　过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。

　　新国十条提到“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”，这句话也可以调整人们对未来投资房产的预期，冷却市场里的头脑发热。在前面的问题中，我们已经分析了衡量房地产市场的三个重要指标，即资金成本、租金回报率和物业税，现在北京和上海的住宅市场上，租金回报率和银行按揭贷款利息之间已经有-4%的差距了，按照香港房地产的经验，已经超过了临界点。

　　这次新国十条针对目前房地产市场的两个基本问题：土地供应少；钱太多，而且它在用市场的手段通过调整供求关系来平衡住宅市场、稳定房价。过去许多行政命令往往对市场不起作用，或者是起反作用。如果要在投资房产和房地产股票两者之间选择的话，我认为目前投资房地产股票更合算。

　　通州区房价涨到每平方米3万，甚至超过了市区中心某些地段的房价，其主要原因是城市中心地段没有供应量了，我们看看二环内、三环内还有多少住宅新项目在销售呢？城里可售的房子少，郊区的房源才会变得希贵，投机性需求也受到刺激，所以通州的房价涨得这么快。

　　北京市从3月17号开始，已经有一个月时间没有出让土地了，这主要是担心出现新的地王。这一个月当中，北京市修改了“招拍挂”的办法。

　　最近，国务院、银监会、北京市出台了一系列的政策，北京土地市场到底呈现怎样的局面？等北京有土地交易后，我们再来仔细观察。我想，新的地王再不会出现了。