万科预言市场将扭转规模性降价 3个月后或出现

Martin

　　4月21日下午，广州市国土房管局召集富力、万科(000002)、中海、恒大、新世界(600628)和保利六大开发商以及四大国有银行、三大中介及多位业内人士召开闭门会议，探讨当前的形势。开发商均在会议上表达了此番调控新政“过于严厉”的看法。

　　万科，在2008年的调整中率先降价的带头大哥，则在发给《第一财经日报》的一份对新政的评论中，表达了市场将会“扭转”的判断。

　　下降趋势已定？

　　临近“五一”，各大开发商分管营销的负责人，都在为这个楼市的传统旺季做积极部署。然而，国务院的新政策，极有可能打乱了他们的销售计划。虽然还没有大型开发商加入到降价阵营，但这也许只是短暂的，因为大部分开发商相信，终究会走到“随行就市”的一天。

　　万科表示：“2009年下半年后，个别热点城市房价出现过快上涨，这一现象的背后既有新房阶段性供应不足、可售资源持续下降等因素，也存在资产配置需求增加等多方面的复杂原因。受供需关系持续紧张和市场预期不断趋热等因素的影响，近期个别热点城市再度出现恐慌性购房的局面。”

　　对此，万科认为：“个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”

　　事实上，万科代表的是不少大开发商对后市的态度。招商地产(000024)董事总经理林少斌日前接受媒体采访时就对房价做出了“涨得多的多降，涨得少的少降，之后二三线城市跟着降”的判断。

　　林少斌表示，现在市场上依然处于供不应求的状态，而且开发商资金压力都不大，市场很难出现深幅度调整。但他认为新政策还是会对市场造成冲击。

　　深圳另一家上市公司的高管评论，去年四季度之后到今年第一季度，不少地方房价出现“疯涨”，再这么涨下去，无论对市场，还是对开发商来说，都是一件极为“恐怖”的事情。因此，接下来将对这一段时间的涨幅进行“合理修正”。“降到2009年年中的水平，很多开发商都是能够承受的。”

　　上述人士同时指出，接下来一段时间，有两种人将是相当难受的，一种是去年年底和今年初买房的人，他们将有一段时间处于高位被套状态，而另一种人就是这段时间买了地王的开发商，将注定要为自己的行为付出代价。

　　按兵不动

　　新政出台一周以来，各地关于降价抛售的消息此起彼伏，此刻，大型开发集团则选择“按兵不动”。

　　4月16日，国务院公布二套房贷首付比例提升到五成的第二天，广州一家房地产上市公司的营销总监正在山西，部署一个新楼盘的开盘工作。之后，他就赶回广州安排“五一”全国市场的工作。

　　“'五一’暂时还没有针对新政策的出台作出调整，还是会按照原先制定的策略进行销售，事实上最近两天新开盘都卖得很好。”在谈及“五一”的销售策略时，这位负责人表示，现在还要再看看，而且每个城市都存在差异，目前还不好说会怎么样。

　　另一家民营地产企业的营销部负责人也透露：“公司这些天都针对可能出现的局面做了一些方案，但现在最后的方案还是定不下来。要看看再说，局面还不清晰。”

　　尽管如此，接受采访的开发商均承认，所有对“业绩”有要求的上市公司，都会“保业绩为主”，这意味着，一旦成交低迷的状态出现并长期无法突破，“该降价的还是会降”。

　　有业内人士表示,2008年的一轮调控时，部分率先降价的开发商曾经引起老业主的强烈不满，也各自遇到过业主退楼等事件。这让开发商在今年会采取更加谨慎的销售策略，不敢轻易降价。

　　据介绍，开发商极有可能采取的策略是：等待二手房先降，让市场有了充分的思想准备，然后再开始从新开盘的定价上着手。“一些价格已经被拱高了的老楼盘卖不动，就只好让它先放着了。”

　　销售“荒年”

　　在大多数开发商看来，鉴于开发商目前的资金状况，以及目前市场上供应不足的局面，大开发商的“按兵不动”将持续一段时间，有人士认为到3个月之后，规模性降价才会出现，因为届时将有大量新货上市，市场竞争将急剧增加。

　　据悉，去年第四季度开始，所有大集团都大幅增加新开工数量。有统计显示，去年四季度和今年一季度这半年时间的新开工量，比此前一年的总数都要多，而这一批新货，都将集中在今年第三季度开始推出。事实上，就在此前公布今年的销售计划时，以金地、富力、恒大等为代表的多家上市公司都曾经透露，集团的供应大多数集中在下半年。

　　数据显示,2009年，全国实现商品房销售3.8万亿元，较2008年的2万亿元接近翻倍，毫无疑问，房价的非理性上涨以及宏观调控，注定将打断成交量继续上涨的趋势。

　　一家上市公司董事会秘书坦承：像庄稼一样，如果说2009年对于地产企业而言，是一个“丰年”，那么2010年将注定成为一个“歉收”的年份。在他看来,2010年的总体成交量肯定出现大幅下滑。而开发商的销售，也将再一次遭受考验，是否能够完成各集团确立的20%以上的增长任务，目前还是未知数。

　　随之而来的，便是地产公司业绩受到冲击。2008年地产上市公司业绩普遍下滑或者零增长的一幕，也许又将在2011年的年报中重现。