打碎牙往肚里咽 谁是美国房地产泡沫的最深受害者？

Martin

　　今天看NBC早间新闻，报道说美国房地产foreclosure的房子比去年增加了百分之三十五。什么原因造成了这样的局面呢？由于房价的大幅度下跌，许多房主决定停止偿还房贷，这些房主并非无力偿还贷款，他们不愿意再继续支付贷款的理由就是房价跌破了他们贷款金额的某个限度。比如受访的其中一对夫妇，在加州花43 万美元买了一个condo，现在这个房子的市价已经跌到30多万美元。他们觉得要再继续偿付房贷是不明智的，从而选择了walking away。还有一个很文明的名词，叫作strategic default，我把它译成“策略性放弃贷款”。于是这些被遗弃的房子都成了foreclosure 房屋而游荡在市场上。

　　据说，何时选择strategic default 也是有讲究的。如果房价跌到已经低于贷款（mortgage）的75%时，就该选择walking away。因为这时如果不放弃贷款，那就要看需要等多久房价才能回升到贷款金额以上的价值，而这却是个谁也回答不了的问题。当然，象这样不负责任地不付贷款，拍屁股走人的做法，会给个人的信用记录带来一定程度的损害。然而，人们在金钱利益与信用记录之间是需要有所取舍的。很多人便毫无顾忌地选择了walking away。

　　NBC的这个采访报道，让我想起了住在加州的一位朋友小G。他们夫妇俩07 年在房地产的高峰时期，搬迁到了加州，出价一百万抢到了一座已经有六十个年头的老旧房子。谁想到，搬进去还不过一年，房价就开始哗哗地往下跌。每次打电话，小G都要唠叨一番她的这个倒霉的deal。还好，她住的那个区很好，刚开始跌得并不怎么凶。

　　到了去年底，终于还是顶不住了，现在，百万的房子已经跌下去40% 还不止。大家给他们支招，那就学习老美，赶快把房子抛了吧。不说还好，一提仍房子，小G就急。“你们说得倒轻巧，抛了？能抛我不早就抛了。我们可是付了30万的头款在里面啊！”三十万还真不是个小数目，那是他们两口子辛辛苦苦工作十多年攒下来的呀。倘若把房子一扔，那三十万岂不是打了水漂。小G说得也对，“我就是要守着它，我就不信它不涨。十年，二十年，我付不完了，传给我儿子。”她话说到这，我不知怎么就想起了愚公移山了。唉，瞧这房地产泡沫，都把人给泡成什么样儿了？

　　另外一位在东海岸的朋友S，在05 年花了五十多万买了一幢连栋房，俩人把以前辛苦攒下的十五六万全部兜进去了。谁承想买完房子的第二年，房地产就开始滑坡，房价一路下跌。朋友S逢人就愤愤地讲，现在拿出五十万，在他们那儿，都能买一个豪华的独立别墅了。真是此一时也，彼一时也呵。看看他的社区里，到处插着foreclosure牌子的银行拍卖屋，他心里真是后悔不迭。早知如此，何必放那么多的头款呢？看来这买房子如何贷款也真是一门学问呵。

　　在这场房地产泡沫危机中，自然是有人赚到了便宜，而有人赔上了老本。买房子如同买股票，谁也不敢保证自己总买低点。但是，以付最低的头款来取得贷款应该不失为一种自我保护的手段。因为，贷款额和贷款利率都不是一锤定音的，如果日后觉得不合适，还可以通过重新贷款（refinancing）进行调整。

　　今年初，《时代》周刊曾有人撰文讨论“策略性放弃房贷：不负责任，不道德，但却是一种最佳策略”。作者在文中指出：“当你的贷款远大于你房屋的价值时，也就是通常所说的房贷灌水，一般有两种选择。一种是继续偿付贷款，这样你就相当于在不停地游泳，游啊游，直到浮出水面。要游多久才能浮出水面，没谁能告诉你。另一种选择是停止付贷，跳出游泳池。这样你就无需再担心还要溺水多久，更不要去拼命地挣钱还贷了，也就是咱中国人常说的无债一身轻。

　　主张后一种选择的人宣称，人们完全没有必要去为价非所值的东西付出分文，更不需要将自己捆绑在毫无意义的灌水房贷上。从法理上讲，采取walking away 方式的人，并没有违反房地产合同。合同规定房贷持有者确实有义务偿付贷款，但同时也明确指出，对于不付贷款的贷款人的惩罚是缴回房产。可见，策略性放弃贷款，对于房贷者而言，最多失去的就是个人信用。据说，几年之后就无人问津了。

　　想想那些没付多少头款，以strategic default的方式，轻轻松松同自己的贷款脱钩的人，有多么潇洒；而象我的这两位朋友不得不打牙往肚子里咽，一天一天地老老实实地付着贷款，他们这心里能平衡吗？难怪NBC专栏主持人乔治. 路易，探究地询问几位银行和贷款公司的专家，让这些有支付能力但却不愿意继续支付贷款的人轻松地走掉，对其他那些辛辛苦苦支付贷款的人，公平吗？其实，这也正是我想问的问题。

　　写于2010 年 4 月20 日