一个北京人在北京的购房经历与体验

Martin

　　以下是我做为一个中国公民，一个北京人在北京的购房经历与体验：

　　一、介绍与资产现状

　　介绍：出生于1978年北京；男；工作地北京，从事过IT、金融、体育和文化等行业；生活态度积极乐观。

　　资产：自购汽车一部（工作、父母出行、自用），25万（存款、基金、证劵、纸黄金）

　　二、购房期望

　　现在北京租房居住（已有三年半），希望今年在北京购得一处自住型婚房（首次购房）。

　　地点：西四环附近。主要为了事业和照顾双方父母方便，且教育与医疗机构完善。

　　户型：两室一厅。

　　购房方式：贷款买房。首付：双方父母各出30万，共60万（提到这里心有愧疚，这可是他们的大部分养老钱。可毕业后除去应有的开销，积攒的余额却无法赶上北京持续高涨的房价）。25万自有资金（用于办婚礼，装修，置办家具家电，将来小孩奶粉、衣装、玩具和教育基金等）

　　三、北京房地产市场分析

　　1、数据与现象：

　　数据：

　　2010春季房展（本人4月8日参加）

　　官方数据：首日观展37800人次，同比去年多3000人次，但首日意向成交和总成交面积均少于去年。北京市内项目的成交均价已达21164元/平方米，同比去年翻倍。（解读：此数据应包括昌平、房山、大兴、顺义、通州等北京人曾经认为的市内城八区以外的北京广阔的郊区地域。吾个人认为此数据指北京二环至六环地域新建期房均价（不包括西城、东城、宣武、崇文北京市内四核心区））。五环内新建期房均价25000元/平方米，四环内新建期房30000元/平方米起。

　　据统计，北京4月清明节期间商品住宅成交均价25010元/平方米，环比3月上涨了5469元/平方米，涨幅为27.99%；去年同期10947元/平方米，同比涨幅高达128.46%。(解读：去年同期正处于金融危机时期，房价低落。但房价环比、同比如此涨幅，令人惊奇！）

　　房地产市场之惊奇怪现象：

　　3月两会过后，北京这座被沙尘暴频繁骚扰的的城市。仿佛一夜之间，又一次被房地产围剿，成交量与成交价大幅猛增。

　　1）3月15日，一天出现三“地王”，地价比周边房价贵。

　　解读：似乎央企房地产开发商在不计成本的掠夺式拿地。为什么呢？

　　a、看好后市。难道真如潘石屹先生所说“北京四环外的望京地王房至少要卖到45000元/平方米，才可以有10％的利润”。难道央企就为了这10％的利润而放弃了其它实业，并迫使潘、任两位北京房地产风云人物退出竞争……一个说自己“不要”！一个说自己“无能”！

　　b、囤地待涨。难道事先预知了某些房产调控政策，先买再说，调控过后，囤地待涨！不可能吧？国家有相关政策！但执行呢……？

　　c、“任计划”启动。难道真如任志强先生几年前所说的，以后京、沪、广、深、杭的房子就只能是富人才能买得起了，任的“富人区、穷人区建设规划”要实现了？

　　其它………………？？？

　　2）“你身边所有的人都在讨论房子，都在炒作房子，都在囤积房子，你要是没有一套房子，你就会觉得被边缘化了，你就忽然有一种恐惧感”（电视剧《蜗居》里的经典台词）

　　3）北京胶囊公寓出现（月租200元－250元），房间长2.4米、宽仅0.72米（吾们的生活会更美好么……？）

　　4）二手房主坐地抬价，一夜涨5万、10万“很正常”！(非高价，不出售）

　　5）房产开发商和中介对外一致口径：“房价还要涨！！！”（钱多……人傻……速来）

　　6）市场再现多个“日光盘”，一个房号居然被炒到了50万！（消息来自杭州）

　　7）《2010胡润财富报告》：中国亿万富豪5.5万，众多炒房者成千万富翁。

　　8）中国建筑的平均寿命只有30年（应指由于各种原因被拆除的建筑的平均寿命是30年，而不是全国整体的建筑质量的平均寿命）。发达国家，美国的建筑寿命达到74年，英国的建筑平均寿命达到了132年。

　　解读：我隐约的感到不安，因为在如今全国百姓仓促抢房（还是期房），房产商在高房价卖房、短时间建房的诱使下，购房者入住后房子质量是否会出现“楼裂裂”、“楼脆脆”等建筑质量问题？是可以预见的……

　　9）近期，国家统计局公布2009年全国房地产价格上涨1.5%。国土资源部下属单位中国土地勘测规划院称2009年全国主要城市房价平均上涨25.1%。数据来源与统计方法不详，受到多方质疑。

　　10）北京商住房价格倒挂严重，商用房比不上住宅房。北京城区房与郊区房价格倒挂。

　　解读：难道开公司，做实业的都买了住宅房办公？难道北京人民已经将“低碳生活”付诸行动了？（郊区的空气质量更好嘛……）

　　11）调查称北京海淀90平米两居室（270万人民币）等价于哈佛附近（10分钟车程）160平方米的联排别墅（272万人民币）。

　　解读：美国房屋的使用面积，算法要比中国“实际”，一般走廊、地下室、小阁楼、花园、院子都不在房屋的销售总价之内。在美国的购房者，不仅拥有房屋所有权，也拥有土地所有权。但每年要交房子总价值的1％－3％的“地产税”（防止囤房投机）。

　　12）经我个人观察：

　　北京2010年三、四月期间已成交的购房者构成：投资型（中长期）＋投机型（短期炒作）占60％以上，自住型（婚房、改善住房条件等……）40％以下。还有不少此期间欲购房但未能成交的购房者多属于自住型（包括吾），被高房价拒之门外。（解读：国外成熟的房地产市场自住型占90％以上，投资型10％以下，投机型几乎没有）

　　近两年北京已出售新房的空房率至少在35％以上（解读：投机投资型囤房增多，住房资源浪费严重）。

　　2、房价高涨原因分析：

　　1）北京房价的增长历程……

　　自1999年房改至今，北京房价持续上涨（除2008年因国家宏观调控政策和全球金融危机影响，房价稍作调整），尤其从2003年至2010年，七年涨了近五倍（我曾于2003年关注一新楼盘，因出国学习未能购买。今日同地新开楼盘价已经高高在上）。历史似乎在告诉吾们，房子买了就能涨，而且是大涨。

　　2）投资投机买房者的“杠杆原理”……

　　100万的房，30％首付（30万）向银行借贷，一年后房价升至200万，转卖（相关税费，手续费可转移给购房者）。用30万成本一年换来100万收入，暴利！

　　3)通货膨胀预期，买涨不买跌……

　　在中国，住房从居住类消费品逐渐演变为投机、投资和可快速致富的商品。

　　4）市场信息不对称

　　主管单位：未来中国经济和城镇化将快速发展……

　　地方政府：地王频出……但已扩大供应量……再现地王……

　　房产商：供地太少，刚性需求大，可售房源紧缺……

　　专家：人多地少，供需失衡，房价未来趋势：涨！

　　…………

　　中国需要有公信力的、客观的、透明的房地产市场数据研究与发布机构。

　　5）房地产业各主要相关方分析

　　房价持续上涨：

　　中央政府：税金收高、就业率提高、促进相关上下游行业发展……GDP增长。

　　地方政府：卖地可得大量财政收入……公共财政支出不差钱！

　　银行：向房地产商和购房者收取信贷利息及相关费用……卖地卖房越多，房价越涨，经营收入越高。

　　房地产开发商：买地（仅先支付远低于整个地价的定金）－－>以地抵押从银行借贷－－>还地款－－>卖楼花（期房）－－还银贷（实际是购房者在房建成前已经替房地产开发商在还，而且是20年或30年）－－>建房交房（房子质量与真正使用面积只能碰运气，要看房产商的良心，其想赚多少钱了，没办法是期房！！！当然还要长期交付与服务质量相差甚远的物业管理费）－－>房产商取得良好资质继续向银行借贷买更多的地－－>以地估价融资上市（套股民的钱）－－>高价卖楼花（其中存在的某些官商勾结、囤地倒卖、违规扩建、捂盘惜售、虚假广告、雇人炒作（专家、写手等）哄抬房价等违法违规行为至今未能解决）……

　　炒房者：囤房炒房……高价卖出……赚取高利……击鼓传“花”！！！

　　百姓：要将多年的劳动积蓄，父母养老钱，以及未来20－30年的大部分工资都贡献给了一套房子。

　　投资房地产公司的股民：大多仅能靠利空消息，以那永远不可预估的股价高抛低吸套利，想从每年的股息分红中与房地产公司共同分得高利润……请您不要这样想，因为你只是人家需要时的提款机（事无绝对，少数公司除外）。

　　解读：勿庸置疑，房地产业是中国经济发展的支柱产业，牵一发而动全身。但中国未来的发展与崛起不应仅仅依靠经济效益，还要有社会效益。吾个人认为中国房地产业首先应是民生产业，保障中国广大公民的居住权……。

　　3、房价持续高涨可能带来的后果：

　　1）购房成本急剧增加，百姓消费预期与支出大量减少，不利于中国经济结构调整。

　　2）社会资本积聚房地产市场，不利于其它实业发展。

　　3）贫富差距不断拉大，或引发一系列不利于中国经济与社会发展的连锁反应。

　　4）长期以往，积重难返。不利于中国经济效益与社会效益共同发展。

　　《京华时报》近日报道：北京一小区两栋楼开盘，由于开盘价比承诺价高出近4000元，且先前告知购房者的两项优惠政策全部无效。引起近千名购房者与开发商发生纠纷。有购房者高呼“诈骗”，并与开发商发生肢体冲突。

　　（文图链接：http://news.xmnn.cn/gnxw/201004/t20100412_1388276.htm）

　　《中国广播网》近日报道：杭州一楼盘首推228套房（部分房源还被内部认购），却派发出5000个选房号，吸引了5000名市民前来抢房。结果现场秩序一度失控，甚至有保安在维持秩序时昏倒。最终只得出动大批警力到现场维持秩序。

　　（文链接：http://news.nc.soufun.com/2010-04-12/3234800.html）

　　四、启示

　　巴菲特：当潮水退潮后，才知道谁在裸泳……

　　西方谚语：上帝让你灭亡，必先让你疯狂……

　　《无间道》：出来混，迟早是要还的……

　　《易经》：天地之道，物极必反……

　　可见，现在恐慌性购房和投机投资炒房盛行于各大城市。中国的社会资金与百姓财富不断的被房地产市场吸收并吹大，这个泡泡就像“秃子头上的虱子，明摆着！”我相信，中国经济发展与城镇化建设一定会继续，房价上涨也是正常，只是现在的高房价已经远远超过了市民所能承受的范围，其价格与价值严重背离（理性分析：北京现在的住房价格至少已经透支了未来三至五年的涨幅）。

　　五、选择

　　收售比分析：

　　联合国人居署的标准，收入与房价的合理比例应在1比3至1比5之间（即3年至5年的家庭收入等于当地住宅房价）。北京社科院去年发布的《北京蓝皮书》中，北京的收入与房价之比已达1比23（解读：要用23年的全部家庭收入买一套房子，虽然吾们的工资还会涨的，但不要忘记，这部分是要支付20年或30年银行贷款利息的。“房奴”，这个名字真的很贴切）。

　　租售比分析:

　　国外通常租售比（月租金与房价比）为1比200至1比300之间（即一套房仅靠出租，投资回收期为200至300个月是合理的）。

　　北京的租售比：四环内一套70平米左右的社区住宅房，3000元租金足够了，按现在同位置期房价3万元/平方米。租售比为1比700。

　　我个人情况分析：

　　如我所期望在北京西四环附近购买一套70平方米两室一厅期房，均价约2.8万，总房款为196万。首付3成多：60万；余房款136万进行商业贷款，按揭年数：30年；采用“等额本息还款法”，还款总额238万余；需支付银行利息102万余；月还款额：6600余元（如加息，支出还要增加）。

　　购房后，每月家庭收入将大量用于还房贷！生活质量一定会受到影响。今后孩子教育，双方父母养老、医疗费用怎么办？

　　因此，我决定暂停购房计划……。

　　六、建议

　　我个人认为：由于中国自有的区别于其它国家的现实发展情况（人口、地理环境、自然资源、城镇化发展需求、收入差距……），我国的房地产住宅市场不应完全市场化，商业化。应分为“社会保障型供地与住房市场”和“商品房供地与住房市场”。出台新房地产改革计划（二次房改）：

　　原则：“标本兼治”

　　目的：“居者有其屋，安得广厦千万间”

　　方法：“多管齐下、执行到位”

　　1、扩大土地供应量，改革土地出让制度。

　　2、制定房地产长远规划政策，推出面向多层次居住者、购房者的供地和建房政策。（公租房、经济适住房、普通商品房、高级公寓房、花园别墅）。

　　3、根据实际情况，规定各地方政策保障性居民住房占有比例（即强制要求建设大量的公租房和经济适住房保障中国公民居住权）。建立独立的监管机构，每年公示建设量与入住情况，并纳入各地方官员政绩考核评比。

　　4、建立合理实效的房地产市场监督、预警与惩罚等管理机制（整治房地产业，做到公平、正义、透明。关键在执行）。

　　5、严控投机投资型购房者银行信贷，改革房地产产业相关税费（提高住房持有时期相关税费，逐步减少交易环节相关税费，避免投机行为和资产价格泡沫。合理调节房地产商利润，责令央企房地产商建设保障性住房）。

　　6、加快二、三线城市及城镇化建设与发展，促使中国人口移居分布合理。

　　7、扩展与创新金融投资平台（使大量闲置资金通过金融渠道投资实业）。

　　有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。

　　温总理，您在两会期间回答记者提问时说：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”

　　我坚信，21世纪中国的崛起与发展将势不可挡；我坚信，中国政府会依法管理与治理好关乎亿万民生的房地产市场。我坚信，明天会更好……！

　　因为，信心比货币和黄金更重要！

　　近日，中国购房者信心指数2010年第一季度调研报告（国家统计局中国经济景气监测中心和新浪乐居联合编制）中显示：被调查者对当前房价水平的满意度指数仅为53.0点，连续2个季度处于“不满意”区间（指数区间：0－－200）。认为住宅现状价格偏高的比例为70%左右，认为太高的达到30％。