潘石屹：中国房地产崩盘时间表究竟准不准

Martin

核心提示: “租售比”、“租价比”叫法不同，但与租金回报率、股票的市盈率一样，都是市场上用来衡量投资回报率的指标。“租售比”是衡量房地产市场中最重要的指标。有人不认可这个指标，要强调中国市场的特殊性。

　　

潘石屹：中国房地产崩盘时间表究竟准不准

　　网友流传的“房地产崩盘时间表”

　　《北京晨报》邢飞：国土资源部29日公布的一份报告中首次提到了“租价比”的概念，认为六城市的住宅有泡沫，但任志强认为“租价比”不符合中国国情。您怎么看？

　　潘石屹：“租售比”、“租价比”叫法不同，但与租金回报率、股票的市盈率一样，都是市场上用来衡量投资回报率的指标。“租售比”是衡量房地产市场中最重要的指标。有人不认可这个指标，要强调中国市场的特殊性。关于“租售比”，我已在微博中做了说明，请参阅我的微博（http://t.sina.com.cn/panshiyi）。

　　《京华时报》鲁欢：国资委劝退了78家主业非房地产的央企，但北京房地产市场的价格仍然在飙升，这是不是验证了您在微博上表达的观点：劝退央企并不能降低房价？央企陆续退出房地产业，对整个房地产业的增长，是好还是坏？

　　潘石屹：房价上涨原因太多了。主要原因是土地供应太少，供应的土地又没有及时建设成房子。央企财大气粗，在繁华城市飙出了几个地王，对市场上房价的上涨起到了立竿见影的带动作用。如果为了避免出现“地王”，就停止土地出让，更会加剧市场的恐慌，有人将这种政策比作“憋尿”，还是很形象的，“憋”不能解决根本问题。

　　房地产崩盘像地震，难以提前预测

　　《商务周刊》伊西科：从您的角度来看，中国房地产市场最大的症结在哪里，如何来破解？中国房地产有泡沫吗？

　　潘石屹：土地问题是中国房地产市场的最大问题。目前，土地市场上供地太少、房地商囤地，加之最近政府政策释放出未来土地的供应量会更少的信号，这些都在传递土地供应紧张的信息，市场接受这些信号后，就进一步制造出“土地疯涨”、“面粉价格比面包价格贵”、“地王频出”等现象，形成恶性循环。

　　《中国经营报》李乐：您说房地产市场的地价、房价、房租这三个信号发生了混乱，出现了“面粉比面包贵”、“租金回报不足1%”的怪现象，这其中原因何在？政府应如何做才能让市场恢复正常？

　　潘石屹：房地产市场能否恢复理性的状态，这主要取决于政府的政策，首先是土地政策，最重要的也是土地政策。短期能见到成效的是货币政策。税收政策已经研讨了十几年了，近期依靠税收来治理的可能性不大。应该逐步让市场的作用更有效，发挥市场调控和配置资源的作用。

　　微博网友 @任天天：近日网上流传着一张“房地产崩盘时间表”，对比中日两国的房地产市场走势，认为中国房地产市场将在2011年崩盘，凤凰网受调查的网友中有70%认同崩盘的观点，你的看法如何？

　　潘石屹：这张崩盘时间表已经流传一阵子了，我本人不相信图表上所说的崩盘时间。房地产崩盘如同地震一样，很难提前预测到，能提前预测到的危机还不是真正可怕的危机。但这张崩盘时间表的确给了我们一个警醒作用：当政策正在变成主导中国房地产市场的信号时，制定房地产政策时一定要谨慎。

　　搜狐财经　魏喆：在房地产调控方面，各部门应如何配合？如何避免行政权力过多干预，尽量发挥市场的力量？

　　潘石屹：中国房地产市场要健康发展，应主要依靠市场的力量。政府的政策要从宏观上去引导。现在需要政府各个部门反省以往的政策，对房地产有关的政策作出新的、全面的调整。

　　土地招拍挂不能“量身定做”

　　搜狐财经　魏喆：近日国土资源部将对土地招拍挂制度进行完善试点，能否解读一下这个政策对房地产市场的影响？

　　潘石屹：土地价格与交易方式没有多大的关系。给房地产市场降温，最重要的是增加土地供应量，打击囤地，其次是调整国家的货币政策，市场上钱太多了。“招拍挂”制度应该更躬、公平、透明，不要“量身定做”，不要设置不合理的限制条件。减少拍卖方式，多用“暗标”方式，因为暗标只能出一次价，可以减少拍卖现场的冲动和攀比。土地政策已经到了需要全面调整的时候了。

　　搜狐财经　魏喆：78家央企退出地产业对市场有什么影响？市场冷却并恢复理性了吗？

　　潘石屹：央企争地王，宽松的货币环境，再加上土地要从紧，供应量要减少，这些信号不断刺激市场上的土地价格，使其飞涨。从全国总量来看，央企争抢地王的量并不多，但都集中在热点城市，对房价上涨示范作用很强。

　　《新京报》张家齐：如果北京的北五环都能卖到均价2.75万元/平米，那么北京城区范围内有房的家庭不都是百万富翁了？土地市场是不是有泡沫。

　　潘石屹：这是我微博中的一个观点。如果按此推断，北京居民人均拥有的财富高得难以想象，个个身价百万，这不是泡沫还能是什么？

　　《天津日报》刘佳：SOHO中国已经进入上海，潘总对上海以及长三角市场的预期在哪里？该区域已经聚集的中信、万科等地产大鳄，SOHO的优势在哪里？

　　潘石屹：以上海为中心的长江三角洲地区，经济发达，市场化程度高，我们的产品和商业模式在上海有一定的优势，并得到了上海市政府的大力支持。SOHO东海广场在几个月时间出租率从接手前的28%达到了82.5% ，在目前市场环境下取得这样的业绩，证明了SOHO中国的商业模式在上海有很强的生命力，我们很看好上海市场。