楼市回暖步伐超出想象 北京上海多地楼盘成日光盘

Martin

　　从去年年底以来，为了控制房价的过快上涨，国家及各地政府陆续出台了一系列楼市调控举措，而各地楼市在一二月份也一度出现成交低迷的情况，房价也开始有所松动。不过，进入3月份以后，情况却突然开始急转直上，楼市回暖步伐超出想象 -----一套房子上百人抢，新盘开盘就售罄的火爆场面，在今年3月开始再度上演。中央电视台财经频道的记者去北京楼市进行了调查。

　　　　开盘当天即售空 北京多个楼盘成“日光盘”

　　这里是北京南四环外一个普通住宅楼盘今天开盘的场面。上午开盘仅仅两个小时，170 多套房子卖得只剩下不到10套房了，而这10套房基本上是一层，或者是户型、朝向不太好的房子。

　　北京某楼盘销售人员：“今天放了170套房子，排号的有200人。”

　　记者在现场了解到，今天销售的是这个楼盘的3期，平均售价是每平方米1万8千元，而在2月份这个楼盘2期开盘的时候，房价是每平方米1万五千元。楼盘销售人员介绍说，还有两个楼盘要到5月份开盘，预计那时的价格要在每平方米2万元以上了。根据北京市房地产交易管理网的统计显示，3月份北京共有 38个项目开盘，其中新盘项目5个，其余项目均是老项目后期开盘。38个项目整体开盘均价为25337元/平方米，环比2月份整体开盘均价上涨了 34.5%。而很多楼盘，像中海紫御公馆、太阳公元、美利山等，都是开盘当天就卖光。 开盘当天就卖光的现象不仅出现在北京，3月27号，重庆的青国青城1号楼开盘2小时，166套房源全部售罄。3月26日，广州东逸湾推出88套中小户型，开盘当天即售罄。原本定于3月28号开盘的福州金融街(11.56,0.25,2.21%)万达广场精装SOHO，鉴于客户提前排队，开发商只好提前开盘预售，552套房一日售罄。

　　中国房地产估价师经纪学会理事 李文杰：“一方面是购房者恐慌性购房，另一方面开发商也捂盘惜售，目前投资性购房的比例已经达到40——50%了。

　　　　防卖家毁约 北京二手房定金翻5倍

　　买卖火爆的还不只是一手房，在北京，二手房也在被争抢。买卖过二手房的人可能都知道，在签订合同之前，很多买房人都会给卖房人交一部分定金，定金的数量基本上在2万元左右。不过在北京，这个定金的价格，眼下已经涨到了5万、8万，甚至是10万元。这到底是为什么呢？来看记者的调查。

　　进入3月份尤其是3月中旬之后，北京二手房交易量也开始暴增。根据北京市房地产交易管理网的统计，3月份，北京市二手房成交量达到了20935 套，环比2月份已经翻了一番，而市场上二手房整体供求比例也达到了1：3.3，也就是说，一套房有3到4个人等着买，在一些热点区域这个比例超过了 1：5，市场0再次出现一套房多人抢购的场面。在这种情况下，房主的报价也是节节攀高。目前，北京市二手房的平均报价已经从上个月的16520元/平方米，上涨到了17415元/平方米。与此同时，购房纠纷也在大幅增加，而这些纠纷有七成左右都是因为房主不断往上提价，购房者不同意而导致的。因此，为了防止房主随意涨价违约，购房者就纷纷提高了定金额度，试图用双倍的违约金来约束房主。

　　北京链家房地产经纪公司区经理 刘秀丽：“现在我们都鼓励客户，签大定，一般是5万元、8万元，只要不超过房款的20%。还有一些客户，只要双方都愿意就直接签合同。因为现在是卖方市场，一般一套房子都是10个人左右看房、预定。”

　　　　上海中低端楼市放量 中小户型“一日光”

　　从我们记者刚才在北京市场的调查来看，楼市交易已经到了一个令人乍舌的火爆境地。而在上海，情况差不多也是这样。进入3月份，上海一二手房的成交量和成交价，都出现了放量，不少新楼盘的中小户型甚至是“一日光”，也就是一天就卖光了。

　　根据上海中原地产有关地产样本数据监测，3月份前三周，上海二手房成交套数，比2月份前三周大增80%，而这个贡献主要就来自于中小户型住房，3月份，面积在70-90平方米的中小户型物业，成交量和上月相比放大200%，而面积在150平方米以上的大户型，成交量和上月相比下降了近 40%。而在上海的新房市场上，中小户型更是抢手。统计显示，3月份，上海全市商品住宅成交面积为80万平方米，相比2月大涨150%，成交均价为 19767元/平方米，这个数字相比09年3月，大涨了48%。更让市场关注的是，不少楼盘在开盘当天就卖光了。像3月20号，上海嘉定保利家园开盘，新推出270套房源，面积在68-88平方米之间，一天之内就被全盘“消化”。3月27号，浦东新区的保利林语溪开盘，100套面积为约90平方米的住宅也是“一日光”。同一天，上海宝山的香逸湾开盘，推出254套房源，户型为89平方米两居室和136平方米的三居，也是当天全部售完。这些“一日光”楼盘大多位于郊区，价格每平方米都在20000元以内，在上海属于中低价位。

　　上海华燕置业发展有限公司 总裁助理 范伟国：“一般来说 日光盘的户型 基本上都是小户型 小套的 一般市场上最常见的就是80 90平方米的2室户 这种房子基本上卖得很快。”

　　而记者近日在上海春季房展会，以及3月27 号上海万人看房团采访时，也发现郊外中小户型住房同样是上海市民买房的首选。

　　上海市民：“大概80平方米左右，总价150 160万元的(房)。”

　　上海市民单价在1万5到2万元的小户型，70 80平方米或者再稍微小一点。

　　此外记者还了解到，受相关政策及市场刚性需求影响，上海4月份将要上市的48个楼盘中，有28个楼盘将有部分或者全部为中小户型住房。

　　中国指数研究院 副主任 陈晟：“基本上还是在我们所说的改善性需求的这一档，100—70(平方米)之间。”

　　　　上海：投资炒房从豪宅转战中低端房

　　从上海市场来看，中小户型和中低价位住房卖得也真是够火的。那么上海这些火爆的中低端楼盘到底是市场真正的刚性需求，还是投资客的拉动呢？我们也跟随记者去了解一下。

　　上海华燕置业发展公司总裁助理 范伟国：“(上海)有些楼盘集体认购的现象是比较严重的 一般的有的出手就是10几套 甚至于4个楼面 他是按一个楼面一个楼面来买的 这些是我们所说的投资客或者以前所说的炒房团，大多数浙商为主。”

　　中国指数研究院 副主任 陈晟：“我所知道的比如说在嘉定的一些楼盘 甚至就有人跟他说 整个楼都不用卖了 整体的给我 实际上这肯定是投资的行为 比如我们所说的江浙包括温州这一带的 ，甚至有一些职业投资者。”

　　房地产业内人士告诉记者，和以往浙江炒房客在上海主攻中心区域中高端楼盘不同，这次他们进场选择的大多都是郊区的小户型中低端楼盘。而这一点从近期上海豪宅市场的走低也能看出端倪。

　　统计数据显示， 2009年11月，上海豪宅成交面积6.28万平方米，成交均价81145元/平方米，2009年12月成交面积为7.39万平方米，成交均价83810 元/平方米；而进入2010年，上海豪宅市场却大幅走低，无论是成交面积，还是成交均价，都出现大幅度下降，一些高端别墅区域甚至出现“零成交”。 2010年1月，上海豪宅成交面积降到了3.91万平方米，成交均价为74160元/平方米，2月成交面积更是下滑到1.7万平方米，成交均价69237 元/平方米，3月成交面积为1.9万平方米，成交均价71202元/平方米。销售单价6万元以上的豪宅项目今年以来的成交量仅是去年12月的36%。

　　上海德佑房地产经纪公司高级经理 王凯：“以前我们一个月可以卖到10套左右，那目前大概3—5套左右 有明显的下浮。”

　　中国指数研究院 副主任 陈晟：“他(炒房者)甚至把他原来持有的上海市中心的一些豪宅 已经在对外出手了那么他在进行换手 他发现豪宅的边际效应已经在下降风险也在加大 包括可能未来的物业税可能存在风险。”

　　上海华燕置业发展有限公司 总裁助理 范伟国：“特别是温州人 他们为什么会选择这种房子(中小户型 中低价位)呢？他们的理念非常清楚 他们觉得外环线以外这些房子 他们价格还在低位 在洼地 他们还有升值的空间。”

　　　　广州深圳：二手房量价创新高

　　不止是北京上海的楼市火爆异常，在另外二个房地产的一线城市---深圳和广州，3月份二手房成交量也开始激增，尤其是深圳，二手房价和成交量都创下了新高。

　　数据显示，3月份深圳二手房成交均价为17651元/平方米，均价较2月份普遍上涨 1000元以上；与此同时，成交火爆也已经成为不争的事实，3月份，深圳二手房成交量超过10000套，环比2月大增106.5%。

　　深圳市民：“比原先最便宜的时候涨了10到20万元了。”

　　深圳房产中介机构：“现在业主反(悔售)价的还比较多，很多时候到了那个价格，业主都不过来的。”

　　在广州，进入3月份，二手房成交价格也是节节攀高，交易量也开始激增。

　　记者：“去年三月广州二手楼均价每平米是七千多元，今年三月均价每平方米已经突破一万元，在今年年初，二手楼曾经持续出现量价齐跌的情况，三月以来二手楼成交量大增，环比二月份上升了四倍。”

　　记者在采访中了解到，在广州市中心一套将近20年楼龄的二手房，现在开价也超过了 8000多元/平方米，较好楼层每平方米甚至是卖到一万多元。

　　满堂红置业广州分公司市场部主任 沈锐培：“可能一个观望会提前结束现在看(楼价)的趋势是稳中有升基本是保持在一万元/平方米的水平 。”

　　在广州，眼下由于二手房买家大多还是以自住为主，因此成交的区域逐渐由房价较高的市中心区，转向价格相对低一些的白云、番禺和黄埔等郊区，但即便如此，不断上涨的房价还是让市民觉得太高。

　　广州市民：“肯定是高了 但是我们现在是没办法 换了工作要到番禺上班只好将这边的房子卖了再买。”

　　倪鹏飞：两个因素决定了目前的形势

　　马洪涛：看了各地的消息，楼市的确是热得烫手，房价也是涨得疯狂，投资客更是蜂拥而至。如何看待这些现象呢？今天我们请来了中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞，来听听他的看法。倪主任，你好。在你看来目前各地楼市的火爆和疯狂是否是正常的，是否正常反映了市场供需关系？

　　倪鹏飞：关于这个问题我们在去年发表的住房蓝皮书已经分析到了，应该说是正常，也是一种不正常。产生这个问题的原因主要是两个方面，一个是从信贷上来看，目前银行信贷制度决定了年初信贷放量比较大，放量比较大，就会导致一方面开发商有了足够的资金，他可能会待价而估，捂盘惜售。从需求角度来看，无论是投资者还是消费者，他们有了足够的资金，为扩大消费、扩大投资提供了可能。第二个就是未来通货膨胀的预期，由于去年货币供应量过猛，所以导致通货膨胀预期加大。另外今年一季度由于翘尾因素的影响，物价在上涨，加重了预期，这两个因素决定了目前是这样一个形势。

　　马洪涛：既是正常的，也是不正常的。大家都注意到最近一段时间北京等等一线城市土地价格上涨很快，土地价格上涨，跟这轮房价上涨之间存在着一种怎样的逻辑关系？

　　倪鹏飞：我想应该是这种情况，年初的时候，中央采取了一系列调控措施，这样在一定程度上影响了消费者和投资者的预期，使他们产生了观望，但是由于这些措施的实施发生效果可能需要一定的时间，再一个各地落实也参差不齐，因此土地价格在上涨，这样就使这些投资者和消费者的预期发生了改变，这导致了刚才所说的在抢购的情况。

　　　　马洪涛：在你看来两者之间有着非常密切的关系。

　　　　倪鹏飞：应该是这样的。

　　　　“房地产崩盘时间表”事件始末

　　听完了专家的解读，我们再来关注网上流传的一个谣言，最近，一份“房地产崩盘时间表”在网上广泛传播，这张时间表把日本1985年到1991年的房地产市场走势，和中国2005年到2009年的房地产走势，进行了比较。最后，网友预言说，中国房地产会在明年崩盘。来具体看一下。

　　据查证，这份所谓“房地产崩盘时间表”最早出现于天涯社区，原文标题是《内幕分析！中国房地产崩盘时间表》，发表时间为3月26号 13:49:16，发表人是署名为“病毒killer”的网友，但他并没有说明帖子是他原创还是转载。 帖子一发出就造成了轰动，并在各大网站内转载传播，随后，《广州日报》3月28号刊登文章《中国楼市重蹈日本覆辙？》，并根据“时间表”内容，配以署名 “陈希”的漫画，这则漫画立刻也被广泛转载。 同时，各路专家学者也都对这份“时间表”发表了自己的观点，网民更是展开了激烈的讨论。一时间，有关这份“房地产崩盘时间表”的讨论成了最热门的话题。

　　　　日本专家：中国楼市不会崩盘

　　据了解，这个“中国房地产崩盘时间表”，主要是把日本房地产市场滑落的趋势，和中国当下的楼市行情，进行比较，如此对比，是不是对的呢？我们驻日本的记者，采访了日本的相关专家，来看看经济学家是怎样看待这个问题的。

　　日本瑞穗综合研究所首席经济学家中岛厚志先生长年从事日本经济的分析与研究，他非常关注中国经济的发展。在他看来，目前中国经济发展的状态，尤其是房地产行业，与上世纪80年代后期的日本确实有相似之处。

　　东京 日本瑞穗综合研究所首席经济学家 中岛厚志：“当时的日本就是这样，房地产价格不断上涨，使得人们普遍认为，拥有房产肯定不会赔钱，这种情绪在国民中蔓延，但当时日本的经济增长以及国民收入增加的幅度已经开始下降，经济增长率只有5%左右，然而房地产的价格在5年间却上涨了4倍 。”

　　中岛先生表示，虽然从表象上看，目前的中国经济确实非常像当年的日本，但两者之间还是存在着很大的不同。他说，现在中国的房地产价格虽然上涨很快，但还没有达到日本当时5年间上涨4倍的程度。特别是从中国全国范围来看，过去5年间房地产价格只上涨了40%。因此，可以说目前还没有达到泡沫的顶峰。另外，中国政府和央行人民银行已经开始在经济运营和金融政策上进行调控。如果能够抑制目前的过快上涨，即使出现了泡沫破裂，但由此带来的经济低迷的状况也不会持续很久。 对于网上流传的中国房地产崩盘时间表，中岛先生认为，这反映了人们对于中国经济，尤其是部分大城市房地产过热的一种担心。从中国全国的情况来看，这种彻底崩盘的情况近一两年出现的可能性不大。但必须引起高度重视，从政策面加以调控，否则危险会越来越大。

　　刚才的那张中国房地产崩盘时间表，给中国楼市提出了一个参照的对象，那就是日本的楼市，这个话题的确引起了不小的争论，但两国的房地产市场是否有这样的可比性？我们继续采访中国社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞。 1、倪主任有没有注意到这个“楼市崩盘时间表‘，你怎么看？ 2、今年以来，国家为了维护楼市的平稳发展，一已经出台了一系列宏观调控措施，但是现在面对上涨的房价，有人开始怀疑政策有没有起到效果，那么针对目前的市场情况，我们还有那些手段可以使用？(短期、中长期调控办法！！)

　　倪鹏飞：两个措施的出台可以迅速稳定房地产市场

　　马洪涛：倪主任，有没有注意到网上在流传楼市崩盘时间表，您怎么看？

　　倪鹏飞：我确实注意到楼市崩盘时间表，我认为它们有相似的一些地方，但是更多是有很大差异的。最主要可能有两点，一个是人口状况的不同。日本在当时的时候，在1991年的时候，人口增长已经结束，开始下降。第二个，它的人口平均年龄已经达到50岁。中国人口增长还在继续，可能还需要一段时间，另外中国平均年龄，购买住房平均年龄也相对较年轻，这是第一个。第二个从发展阶段来看也不同，当时日本城市化率已经达到76%，目前我们国家城市化率才处在 45%，并且还有一部分处在半城市化的阶段，所以从这两个方面来看，中国房地产在未来还有很大的需求，那么有了这些需求的支撑，我想在短期内，这位网友所说的情况是不会发生的。

　　马洪涛：虽然两国楼市之间并不具有直接可比性，但是我们也需要从日本楼市出现的泡沫破裂的情况当中吸取一些前车之鉴。我们注意到国家为了维护楼市的平稳发展，已经出台了一系列宏观调控措施，但是面对现在上涨的房价，有很多人开始怀疑这个政策有没有起到效果，针对目前的市场情况，我们还有哪些手段可以使用？

　　倪鹏飞：我认为目前政府对房地产市场完全有掌控的能力，就短期来看，有两个措施的出台可以迅速把房地产稳定下来。第一个就是金融措施，无论是需求还是供给，归根到底都是在钱的问题上。在未来要根据市场情况做相应的抉择，一个是加强信贷的监管，第二个就是要根据情况来改变首付的比例，再一个也可以提高信贷的利率。第二个，短期的，我认为政府要把房价作为宏观调控的主要目标，像通货膨胀率，像经济增长，像失业率这样一个指标，来作为宏观调控的目标，并且把它作为考量地方政府主要领导人责任的一个指标。这样才有可能使得各项调控措施更有效，发挥更有利的作用。长期来看，可能要解决三个问题，一个是要打破开发商对开发市场的垄断，一个是打破地方政府对地方土地的垄断，第三个要调整财税的结构，开征物业税，抑制房地产投机。

　　马洪涛：看来这轮房价飙升，很多消费者、很多购房者他们会关心一个问题，现在是不是一个买房的好的时机，您的建议是什么？

　　倪鹏飞：中国有句俗话，叫货卖当时值。从需求情况来看，不要跟风投资者和市场上一些炒作的蛊惑，要根据自己的情况来定。第二个，我认为未来尽管我们2010年下半年不会出现日本那种崩盘，但是调整无论是从市场形势来看，还是从政府调控的作用上来看，都有可能出现。

　　马洪涛：所以在您看来即便房价在飙升，但还是要保持冷静的头脑和判断。

　　倪鹏飞：对，未来是要有一个调整的过程。