白领买房请三思 房价不可能永远上涨

Martin

　　上半年中国楼市的全面回暖触动了所有人的敏感神经，许多沉寂多年的年轻白领终于按捺不住“安居才能乐业”的冲动，不惜倾其所有、负债累累也要拥有一套住房。或许在他们眼中，房价真的“没有最高，只有更高”，“成为房奴是人生成功的第一步”。殊不知，此背水一战的心态极有可能在未来给自己和家人带来灭顶之灾。我之所以这样说绝非危言耸听。在我看来，如果2006年以前你贷巨资买房还可以理解，因为那时的经济尚属景气，但在2008年金融危机爆发之后，在经济前景充满不确定性的今天，你仍旧做出这样的选择（并且付出了更加高昂的代价），那么此种错误是不可原谅的，无异于自掘坟墓。

　　我通过数年观察，发现中国民众普遍欠缺独立的思考能力，而这种特质与受教育程度，如学历、专业等似乎并无太大关联。每当我善意提醒身边的白领朋友警惕地产泡沫时，他们总会援引一些“知名专家”的看法来反驳我，诸如“人多地少”、“刚性需求”、“城市化”之类。其实，我猜测他们并没有对这些专家观点进行过认真细致的推敲和分析，相信他们，仅仅因为他们是专家，是权威；抑或自己本来早就打算买房了，只是需要找些理由给自己一种心理慰藉，而所谓的专家看法正迎合了这种内心的诉求？

　　我不敢全盘否定所有的主流经济学家、房地产专家，他们之中确有许多特殊利益集团的代言人，但也不乏仗义执言之士。人人均有发表见解的权利，因此无论这些专家学者替房产商造势也好，“说真话”也好，这些都无关紧要。重要的是我们必须拥有独立的主见，不能总指望让别人代替自己思考，直接告诉你答案。市场经济的精髓就在于买卖公平。除了你自己，没有人会对你的钱负责。永远不要指望吃亏之后，到万科售楼处给王石送一个花圈能解决任何问题，这是一种不成熟的表现。

　　房价真的会永远上涨吗？在回答这个问题之前，我们最好先弄明白为什么进入21世纪之后，中国的房价会取得惊天涨幅。为什么这件事没有发生在上世纪80年代、90年代？

　　房价上涨的原动力在哪里？

　　有人说是“温州炒房团”集体炒作的结果。您不妨思考一下其合理性：温州经济占全国GDP总量的百分比是多少，他们真有这样的实力翻云覆雨，让上海、北京、深圳的房价在5年里翻10倍吗？即使他们真有如此大的能量，为什么不早点动手？毕竟改革开放已经30年了，为何在1990年代无所作为？温州人可并不是 21世纪才在地球上出现的。对此，您一定会联想到国家政策出台的时机。的确，2003年8月31日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》的18 号文，首次明确了房地产的国民经济支柱地位，并被看作房地产市场化的引擎。诚然，这是点燃此次楼市繁荣的第一把火，但仍然不是深层次原因。我可以大胆断言，如果把这样的政策放在1990年代，绝不会发挥如此“出色”的功效。

　　实际上，楼市疯狂上涨的最大推动力，不在国内，而在美国。如果您平时留意国际财经，那么当得知“中国加入WTO”、“格林斯潘将美联储联邦基金利率降至 1%的历史低位”这两件事同时发生的时候，就应该马上买房。当中国在2005年7月宣布允许人民币在央行干预下维持小幅升值时，就应该明白房价还会继续上涨！这个中有何奥秘呢？

　　认真观察一下同期世界各地楼市的表现，可以发现除中国之外，美国、英国、日本、澳大利亚的房地产市场均出现了30年来罕见的大幅上涨，虽然和我们相比仍然极为逊色。股市也是一派繁荣胜景。不难看出这是一波世界性行情，已经加入WTO的中国当然不可能置身事外。其幕后推手是谁？答案是前任美联储主席格林斯潘。

　　2001年，由于担心美国纳斯达克泡沫崩盘之后引发经济衰退，格林斯潘实行了长达5年的低利率政策，并于2003年将联邦基金利率下调到只有1%，达到战后最低水平。长时间的低利率使得信贷水平极度宽松，制造出了严重的流动性过剩。如果说中国是最大的贸易出口国的话，那么毫不夸张的说，美国是全球最大的通胀出口国。由于美元是国际储备货币，过量发行的美元不仅直接推高了美国房价，而且源源不断地流向世界各地（即热钱）。作为“金砖四国”中发展速度最令人惊羡的中国，当然是热钱竞相追逐的对象。中国从21世纪初开始外汇储备就急剧增加，除出口盈余之外，最大的“贡献”就来自国际热钱（主要是美国）。2005 年之前，人民币始终采取盯住美元的策略。此时美元已经在格林斯潘的低利率政策下大幅贬值，而人民币又与美元挂钩，这使得人民币和以人民币计价的资产被严重低估。在西方国家眼里，那时中国的房子实在是太便宜了！（但这只对外国人而言，当时的房价相对我国普通百姓的收入并不便宜）2005年7月，中国央行宣布开始实施人民币“渐进升值”政策，这立即点燃了海外热钱对人民币的升值预期。这个“渐进升值”政策简直就是为海外热钱流入量身定制的！这意味着你把美元换成人民币，存在银行里什么也不做，每年也可以坐拥5%的利息和7%左右的升值利润。自此热钱加速流入，但12%的年利润率显然满足不了他们的胃口，因此他们试图涌入资本市场追求更高的回报率。中国不像美国，我们的投资渠道极为有限，只有股市和楼市。2003年，由于股市正值大熊市，而同年又恰逢18号文出台，楼市想不涨都难了。

　　虽然很多主流经济学家不太认可（主要是新凯恩斯主义者），但我一直坚信，资产价格（股市与房市）快速上涨本身也是通货膨胀的一种表现方式，虽然它们从未被统计在CPI中。这或许就是格林斯潘从2001年至2005年长期奉行低利率的原因，因为期间虽然房市异常火爆，但CPI一直保持在低位。如果按照奥地利学派，通货膨胀永远只是一种货币现象的说法，那么可以认定，钱太多了才是导致资产价格上涨的唯一原因。从2001年到2008年，我国多增了2万亿美元的外汇储备，就算按照1：7的汇价，为了兑换这些流入的美元，我们也最少多印发了14万亿元的人民币！其实不难发现，这段时间所有的物价都在上涨，只不过楼市的上涨最为疯狂，因为它是中国比较稀缺的投资品。热钱深知，政府取消了老百姓的福利分房之后，房价再高，中国百姓也得买单。其实出现这种状况的不只是楼市，当时国际间流传着一种说法，叫“买中国”。什么意思呢？就是中国需要什么，我们就炒高什么。明白为什么大宗商品暴涨吗?为什么铁矿石谈判每年均以供方大幅提价告终吗？就是因为中国需要。卖家明白：再贵，你也得买！这是一种彻头彻尾的绑架。

　　房价会永远上涨吗？

　　虽然无数开发商与“专家学者”给出了各式各样的理由，但一个不容否认的事实是：“房价永远上涨”从未有过历史先例。

　　经济泡沫的一个最大特征，就是公众相信：“此次与众不同。”这正是泡沫一次又一次发生，但人们从未真正吸取教训的原因。一般来说，一波大的经济泡沫每隔 20 ~ 30年会发生一次，这通常是一代人的成长时间。年轻人对泡沫的认识和体会往往来源于上一代人的述说，而非自己的亲身经历，因此大都缺乏足够的警惕性。35 岁之前的年轻人，生平看到的是经济持续的繁荣，听到的是专家对美好未来的溢美之词，股市、房市虽然存在短期波动，但长期来看始终保持上涨（这正是大多数基金定投广告的常见宣传）。对中国这个新兴市场国家，情况则更加特殊。我们改革开放的时间也仅有30年，因此上一代人大都只有计划经济时代的记忆，如果没有广泛的阅读和研究，对经济泡沫不可能有任何了解和认知。我发现，当代年轻人最喜好的是时尚、明星、贷款、消费，相反他们对经济知识的匮乏程度令人吃惊。而根本没有经历过泡沫时代的父母显然不可能给他们提供任何警惕性的建议，相反许多传统观念，例如安居才能乐业、买房才能上户口、结婚必须买房、不买还要涨等等，反倒起了推波助澜的反效果。许多年轻白领即使关心经济，但也往往局限于主流媒体的头版和“专家教授”的评论。请翻阅一下历次泡沫时代的报刊杂志，有几次主流媒体事前就承认，“这是一次泡沫”?美国证监会曾在事后对纳斯达克股灾做过特别调查，结果发现在崩盘前一个月内，各大投资银行推出的400多份调研报告中，建议卖出的只有5份！房市与股市并无本质上的不同。请记住，在泡沫时代，大多数人的做法和“主流共识”一定是错的，真理只在少数人手上。这是被历史反复印证的事实。

　　顺便提一下，为什么深圳的房价在2008年出现了不小的跌幅？因为深圳距离香港较近，很多人都对1997年的金融风暴或多或少有一些体验……

　　房价走势与经济关联甚密。一般来说，房价上涨与经济增长同步，而房价下跌往往意味着经济衰退，正如现在的美国。房市与股市的最大区别，就在于房市的牛熊周期较长，一般有5到10年。因此在经济高速发展，繁荣兴盛的时候，往往给人房价永远上涨的错觉；相反在衰退或萧条期，容易让人以为房市将就此一蹶不振。与其像许多房地产专家、教授、学者用供需矛盾来解释，我更倾向于将其看作一个大众心理学问题。我个人非常崇尚已故经济学家海曼·明斯基的金融不稳定假说，其主要观点可以用两句话简单概括：1）长期健康的经济增长，使人们敢于去冒越来越大的风险；2）当大部分人都成为冒险的赌徒时，一点小小的失望情绪就足以酿成毁灭性的后果（此时被称为明斯基时刻）。美国的次贷危机就是一个典型的明斯基时刻被触发的例证，这是一次完全的系统内危机，就是出自大众心理对房价预期发生的激烈扭转。深究其内因，道理非常明显。2003年之前，美国房价的年平均涨幅为4%，而收入增长速度也是每年4%；但2003年之后，美国房价突然开始加速上涨，年平均涨幅达到10%，但老百姓收入增长速度只有5%。其不可持续性不言自明，难以确定的只是崩盘发生的时间。您真的认为中国这次会“与众不同”吗？拿上海房价来说，2003年之后的年平均涨幅至少在30%以上，而个人收入目前基本不变，甚至因金融危机而有所下降。我个人对后市难以找到乐观的理由。

　　另外一个值得担忧的问题就是中国经济能否保持年8%的真实增长率。今年上半年股市与楼市的火热完全由信贷资金过度投放所拉动，不仅无法反映经济增长，反而印证了实体经济与中小企业目前步履维艰的现实。金融危机沉重打击了中国出口业，由于做实业无利可图，大规模的信贷资金只能流入股市和楼市投机。目前房价成交量陡升，另一方面也说明获利盘在全面出逃。目前炒房就如同刀口舔血，连中产白领也已经“倾其所有付首付，一穷二白还月供”了，还能指望有多少后继力量继续这场庞氏骗局呢？

　　当前买房的风险

　　如果你腰缠万贯，买房如买菜，当然任何时候都可以出手。但最可怕的不是披着羊皮的狼，而是披着狼皮夹杂在狼群中的羊。这些与狼共舞的羊们就是刚参加工作不久，收入还不错，但买房依然吃紧的年轻白领们。他们正是热钱与投机资本正试图大肆吞噬的对象（我国的蓝领阶层对他们来说已是残羹冷炙）。如果你是一名普通的工薪层白领，那么买房最大的风险不在于房价下跌本身，而在于你穷尽了自己的储蓄，丧失了在经济衰退中对抗危机的能力。具体说来，对自住型按揭购房者，现在买房至少有如下风险，其中有些是致命的：

　　1. 下跌风险

　　前面已经说过，一旦明斯基时刻被触发，市场情绪将急剧转向，房市必然崩盘（不要相信主流经济学家关于房市只会温和下跌，不会崩盘的鬼话。看看美国大萧条时期，以及2007年次贷危机爆发之前，华尔街的大鳄们都在说什么，应该给你一些启示意义）。崩盘时想逃跑是非常困难的。房市不像股市，流动性并不充沛，价位高企，趋势又向下，买盘一定四处难觅。房价何时会转而下跌呢？事实上，暴跌的绝大多数条件目前已经满足，就差出现第一缕触发明斯基时刻的失望情绪。我们刚才谈到了房价暴涨的真实原因，那么房市即将暴跌的信号其实也不难判断：

　　a) 我国GDP增速开始放缓，失业率增加（统计局一定会迎合政治需要把统计数字做得尽量好看，但市场不难得知真相）

　　b) 外汇储备增速放缓，直至出现减少。这意味着外资开始抽逃。

　　c) 人民币开始贬值，或中国开始抛售美国国债

　　d) 目前全世界都处在极低的利率环境中。一旦加息预期升温，楼市将暴跌

　　或许有人会说，对自住型购房者，房价涨跌只对心理造成影响，不会有“真实损失”。那么请问什么是“真实损失”？一套价值100万的住房，现价只有40万，那么另外60万难道不是“真实损失”？

　　房价下跌的风险不只与此。如果你首付30%，那么一旦房价下跌幅度超过30%（考虑到近几年的疯狂上涨，下跌30%不足为奇），你的房产便立即变为负资产（市场估价小于你尚未还清的银行负债）。此时对银行来说，你的房产价值已不足以抵押你的负债，他们有可能会给你打电话，让你追加首付款。如果你无法在短期内筹集到这样一大笔钱，你就将面临被收房的风险。

　　总之，您要清楚知晓：无论资产价格怎样变动，您的负债都是一个定值。因此无论经济形势怎样，你需要支付的月供一分都不会少。但租房就完全不同，楼市下跌之后，房屋租金也会即时下跌，

　　2. 失业风险

　　我始终不明白为什么在目前全球经济衰退、各国房市普跌的大背景下，还有如此多的人仍然“坚定地看好”中国楼市。中国经济的两大支柱：出口和投资，在未来具有极大的不确定性。西方国家消费水平的萎缩将直接打击我国出口产业，从而影响GDP增速。我们今年上半年GDP增长7.1%，但贡献主要是来自投资领域（6.2%），消费贡献只贡献了3.8%，出口是负增长，出口把 GDP拉下来2.9个百分点。目前我们试图通过扩大政府支出，拉动投资的方式稳住GDP增速，然而效果将如何，还是一个未知数。

　　中国从未爆发过经济危机，但过去不会，不代表将来也不会。按照明斯基理论，只要实行市场经济体制，经济危机就无法避免。在全球衰退的大背景下，我们能否独善其身呢？

　　“判断未来”是每个人都必须理性面对的永恒问题。当经历了一系列繁荣景气的美好时光之后，大多数人都会想当然地认为明天只是今天的延续，日子只会越过越好。他们不喜欢持有储蓄，喜欢超前消费、举债消费，因为预期自己的工资会上涨，“非财产性收入”也会增加。最近买房的房奴们，手头几乎没有任何安全边际，此时一旦失业，后果将不堪设想。美国大萧条时期，失业率一度达到25%。如果这样的事发生在我们身边，房奴将全面破产。请牢记：在经济衰退期，一定要多持有储蓄，少持有债务！

　　当前最危险的，就是和出口相关的中小企业员工、外企职员。特别是外企白领们，在贸易保护主义抬头的情况下，西方国家政客为了稳住国内就业率，有可能出台类似“先买美国货”之类的“先裁外国人”政策。应当随时做好丢饭碗的准备。

　　3. 利率风险

　　近期房价扶摇直上的一大诱因据说是通胀预期。这是非常幼稚的观点。诚然，各国政府为刺激经济毫无顾忌的滥印钞票，一定会在未来引发通胀，但通货膨胀并不一定意味着房价就会无休止地上涨。最大的原因就是利率因素。

　　当前世界各国利率都处在极低的水平，这是难以为继的。按照货币学派代表米尔顿·弗里德曼的观点，基础货币发行后的12至18个月内，通胀效应便会显现。经济衰退+通货膨胀等于什么？没错，就是滞胀。我们应当清楚认知，下一轮通胀将与前一次（发生在2003年至2008年的经济繁荣期）有本质不同，程度将极其猛烈。届时各国政府一定会大幅提高利率水平以对抗通胀，而经济衰退的困扰将被摆在第二位置。显然，对利率高度敏感的房地产市场将承受巨大压力。要知道，美国房市就是被伯南克连续不断小幅加息的手段摧毁的。中国的房市已经高处不胜寒，想象一下，如果央行把利率提高到10%，那么房贷利率将至少达到15%，结果会如何？有人说为了顾忌经济，央行不敢大幅加息，但“两害相权取其轻”，通胀不加以果断控制，会立即演变成恶性通胀，诱发执政危机，而这是政府绝对不可能容忍的。

　　值得一提的是，在我国，大多数房奴选择的都是浮动利率贷款。由于近期房贷利率很低，许多人非常短视，按照现行利率来计算自己未来的还款能力。这无疑让银行掌握了所有的主动权，如果央行大幅加息，提前还款便是唯一的活路。但手头毫无安全边际可言、一身负债累累的房奴，哪里来的钱提前还贷呢？许多人连首付款都是从亲朋好友那里借来的……

　　今年楼市的快速回暖与其说是因为通胀预期，不如说和股市一样，缘于那4万亿规模的信贷资金注入。天下没有免费的午餐，如此注入流动性，在未来代价几何？不久我们便可知晓。

　　4. 质量与道德风险

　　我国的房地产市场多年来一直由卖方所主导，出于对房价继续上涨的恐慌心理，购房者几无议价能力。如果说一套房子，盖成什么样都能卖得出去，在巨大的利益驱动面前，我认为其建筑质量难以保障。近期发生的上海倒楼事件便是一个明证，我很难相信这只是一起个案。不倒不见得没事。如果说像三鹿奶粉这样的“免检”产品能够轻松过关？又有谁能保证你买的楼盘在未来不会有质量问题呢？只有在买方强势的情况下，市场才能发挥优胜劣汰的功效，此时卖方不得不保障质量。

　　5. 个人其他风险

　　前面我已提到，房奴最大的风险就是掏干了自己和家人的所有储蓄。在我国现行的社会保障体系下，老百姓不敢轻易花钱。除住房之外，医疗与子女教育的代价也非常昂贵。现在的年轻白领多是独生子女，必须在未来面对赡养4位老人与培养一个孩子的重任，您真的做好准备了吗？未来的压力只可能越来越大。

　　我该做什么？

　　缺乏经济常识的年轻白领，最容易犯的错误就是从众。大多数人的选择未必就是对的。在这个世界，永远是少数人掠夺多数人的财富。作为工薪层的白领，勤奋工作当然必不可少，但您一定要具备充足的经济智慧，保护好自己辛苦劳动的果实！

　　真相道白对年轻白领的建议如下：

　　1. 努力摆脱传统观念的束缚

　　诸如“结婚必须买房”、“不买房怎么给孩子上户口”、“买房才有安全感”之类。需要特别指出的是，由于年长的父母没有任何金融危机和泡沫时代的经历，这方面绝对不能听信他们。结婚是双方爱情的必然结果，靠一套住房维系的婚姻从一开始便带有功利色彩，这样的婚不结也罢；孩子户口问题虽然是困扰许多家长的大问题，但我国户籍政策的变化十分频繁，现在做出任何三年以上的规划其实没有太大意义；至于买房才有安全感的说法就更加可笑了，买房会耗尽你所有的财富，剥夺你所有的储蓄，让你从小资变为负债累累、手头没有任何安全边际可言的房奴。这样便有安全感了？千万不要指望房价会永远上涨。注意这里我用了“指望”这个词，您不觉得这个词略带同情色彩吗？买房之后，您将变成可怜巴巴的“指望者”，自此您的人生命运将不再属于自己。

　　2. 理性制订财富规划

　　除了暂时不要买房之外，我还在前面多次提及储蓄的重要性，但这并不是说让你完全持有现金。为了对抗即将来临的通货膨胀，你必须合理规划自己的财富，否则一旦爆发货币危机，你的财富将被席卷而空。配置10%的人民币现金、20%的澳元、40%的黄金（实物）与30%的商品期货是不错的主意。这样的配置经历过美国上世纪70年代滞胀的检验，不仅不会让你损失财富，还可能让您小赚一笔。

　　你或许会问，如果未来没有任何危机，而房价还在继续上行，那我岂不是亏了？其实您也未必会亏。这是一个典型的决策问题。下面这张图或许对您有所帮助。没有人能100%准确预知未来会发生什么，但我们应该始终认真分析并进行理性决策，这是一种科学的态度。我把决策空间分成了四个象限：垂直线分割出的两部分分别是“有危机”与“没有危机”，这是我们无法控制的；水平线分割出的两部分是“我有准备”与“我没有准备”，这取决于您的选择。请关注各种情况下自己可能遭遇的结局，我想您不难判断是否应该为可能发生的经济危机做些准备（不要贷款买房是最为重要的一点）。

　　

白领买房请三思 房价不可能永远上涨

　　3. 已经买房了怎么办

　　许多白领看到我这篇博文后可能感觉不太愉快，因为自己不久前刚刚购置了一套房产。如果您很有钱，当然不必在意。但如果你手头上已没有任何安全边际了，最好考虑在今年下半年（上海的朋友最晚也要赶在明年世博会开始之前）将房子出手卖了。从投资的角度来看，这也是一种亡羊补牢的止损操作。你现在就应该时刻提醒自己：现在这套房是属于投资，而不是自住。因此不要再多花类似豪华装修之类的冤枉钱。

　　总之，中国楼市从本质上看就是一个博傻游戏。白领们，在决定买房之前，你们要认清这样一个现实：在您身后有购买能力的傻子已经是凤毛麟角了。