中国房地产将迎来一个漫长的下降通道

Martin

　　一、需求分析

　　中国的房地产主要有三种需求：住居性需求，由居民的收入水平决定；投资性需求，由租金水平来决定；投机性需求，由房价短期上涨所形成的房价差来决定。

　　通过几年来的价格快速上涨，中国的房地产早已超出普通居民的实际购买力水平，住居性需求已经极度弱化，已无法支撑目前的高房价。在房价上涨过程中，目前各大城市的租金水平并没有出现同步上涨，因此，租金收入将无法弥补住房投资者的无风险收益和资金借贷成本；住房的住居性需求是投机性需求的基础。因为，投机性需求只是一个中间环节，不是最终需求，只有住居性需求的强弱最终将决定投机性需求的强弱。通过几年来的房地产的价格上涨，房地产已经脱离了中国经济真实基本面，大量的房地产产品囤集在二手房市场，并没有转化为居民真实的住居所需。因此，没有真实的住居性需求做支撑，投机性需求就没有支撑的基础。另外，投机性需求需要房地产价格保持一个较好的上涨水平，而且这个上涨过程中由房价差所形成的收益一定要超过投机者自有资金的无风险收益、借贷资金的成本、政府的各项税费等形成的购房总成本，否则，就将面临亏损。在目前情况下，房价已处于滞涨状态下，没有形成一个可观的上涨速度，因而是无法调动投机性需求。可以说，在目前境况下，房地产的价格上涨速度已对投机性需求没有形成吸引力，投机性需求势必弱化。

　　如果住居性需求无力，投资性需求减退，投机性需求弱化，房价势必缺少上涨的动力。

　　二、政策分析

　　中国房地产的疯狂很大一部分是由政府的政策推动的，尤其是近年来，房价的快速上涨一方面是政府的政策失误，另一方面是由政府的认识失误所引起的。前者主要存在于2007年以前，当时政府没有找到房价上涨的真实病因，因而出现头痛医头、脚痛医脚的乱象，政策出发点互相矛盾，政策效果互相冲突，因而导致调控效果较差，基本没有达到调控的目的，因而给开发商带来“调控出暴利”的意外惊喜。2007年以后，政府的调控似乎是把稳了部分脉搏，实现金融政策和财政政策的有效结合，因而房地产调控形成了较好的效果，房地产价格出现了调头向下的局面。但是，随着2007年底次贷危机所引起的金融风暴在全球蔓延，中国政府的调控政策又迅速地转了向，由扼制房地产的投资和投机转而默认和支持，因此，投资的回暖和投机的盛行重新带动了房价的快速上涨，2008年底至2009年前三个季度的房地产的重新活跃，基本是由投资性需求和投机性需求所带动的，而在投资性需求和投机性需求活跃的背后，则隐含了政府政策的重大失误。政府的决策者寄望于用房地产的繁荣来拉动中国经济的发展，来抵御全球性的金融危机。其实，这是决策者们的一厢情愿。

　　但是，政府政策上的重大失误很快把中国经济推到了一个危险的境地：房价过度上涨，使得住居性需求极度萎缩，而且无法承接投机性需求。由于房价上涨，投机活跃，投机者过度依赖金融杠杆，从而把整个银行体系拖入了危险的境地。整个社会的金融资源过度向房地产领域集中，使得其他产业出现了金融脱媒现象，中小企业、民营企业无法得到金融体系的支持。另外，再次从房地产的价格需求函数来看，只有住居性需求是随着价格下跌而需求增加的，其它二种需求即是随价格上涨而增加的。房地产价格的快速上涨而导致住居性需求迅速弱化，二手房市场的供给迅速膨胀而需求乏力，从而将房地产推到了近乎于崩溃的边缘。而且，随着价格的快速上涨，房地产对其他产业的带动作用也趋向弱化。因此，政府本想依赖于房地产的发展带动中国经济的发展，但不想，房地产所带来的积极作用远远小于它的消极作用，对整个社会经济、整个社会稳定体系带来的破坏作用更大的，这是政府决策者当初所没有想到的。在目前的背景下，政府已别无选择，势必将重新转变对房地产的各项扶持政策，将重新加强金融手段和财政手段对房地产的调控作用。

　　目前，全球经济体系历经次贷危机的严重摧残，在发生重大的变化。过去一直在倡导经济自由主义的欧美经济体系面临来自于第三世界国家尤其是中国等新兴经济大国的严重冲击，这些欧美国家的经济结构在发生着革命性的变化，他们的经济政策也将发生革命性的变化，经济自由主义所倡导的劳动力成本优势理论将被这些国家彻底抛弃，他们在全球经济分工体系中将不再注重于他国的低廉劳动力成本，而是要着重于保护本国劳动力的就业，只有充足的就业和充足的本国产品的供应才能保证他们的经济体系健康运行，才能保证他们的政治制度的稳定。因此，在今后数年乃至十数内，中国将要面临严重的贸易保护主义壁垒，外部需求将迅速萎缩，中国依赖出口的这架经济发展马车将动力减弱甚至停止工作。至于投资，中国已面临严重的经济结构问题，大量的产品已处于严重的过剩状态，越投资越过剩，因此，投资已不可能解决中国的经济发展问题。因此，能带动中国经济发展的重任就只能落到传统的三架马车中的一架上了即内需上。

　　就房地产对于内需的关系来说，正如前面分析的那样，只有住居性需求是随着价格下跌而扩大的，才是一种良性的发展，政府只有保持房地产价格的下跌才能撼动房地产的有效的住居性需求。刺激房地产的价格上涨来带动投机性需求，对于国家经济体系是严重有害的，是不可能最终拉动经济增长的。而且，普通居民家庭几代人的财富被高房价迅速消耗，不能形成其他消费，不但弱化了对于其他产业的需求拉动，而且将形成重大的民怨，对于政府的政治体制也是十分有害的。就是为政治体系的稳定考虑，政府下一阶段也不会放任或是支持房地产价格的上涨。因此，可以预期，没有政府政策的支持，今后数年内，中国房地产将迎来一个漫长的下跌通道，可能是一个较慢速度的下跌，也可能将迎来一个短暂的暴跌低谷，无论怎样，都是一个下跌的过程。