买东西前要算笔账，买房也不例外

Martin

　　刀剑笑@原创，转载请注明出处

　　写于2009-11-11，Email: jyz3051 # yahoo.com.cn

　　今天是光棍节，由于光棍节更多的指向小男生，让它由于缺少了要求浪漫的小女生，而变成了一个只是用来娱乐的日子。对比下光棍节和情人节，就能体会两者的区别。光棍有光棍的难处，但少了一些烦恼，比如说我们的冯仑老先生口中出现的“女青年推高房价”、“丈母娘推高房价”这些只能拿来娱乐大众的奇谈怪论，就不会影响到光棍了。

　　冯仑的这些话虽然看起来有些搞笑，可也确实说出了一些人的心态，摸清了很多人的命门：必须要有自己一套房子，并且越早越好的命门决定了这些人必定要忍受高房价的剥削。这让我记起了很多年前，一个日本有名的总裁说的比较伤中国人心的一句话：不参拜靖国神社，韩国人也不会买日本的产品；即使参拜靖国神社，中国人也会买我们的产品。虽然这句话很伤中国人的自尊，跟这个很爱面子的中国社会很不和谐，但是事实确实是那样。而买房出现了相同的情况：作为开发商的代表就说出了“中国人买高价房”是他们自找的，这两句话之间竟然是惊人的相似。买什么东西之前，得先算笔账，合算就买，不合算就不要买，买房子也不例外。假想一个场景：如果你到商场去买东西，首先你就有这个东西必须得买的情况下，那个商人不会把价格定得高高的么？反正你肯定会买，又为什么不定一个很高的价格呢？除非这个商人不想赚钱。我下面就给各位算一笔帐，看看买房到底是否合算。

　　以上海为例。如果花100万买一套房子，首付2成，也就是付款20万，余下的80万在银行贷款，为了减轻每个月的还贷负担，采用30年付清。一般来说，贷款30年，需要还的利息和本金一样多，也就是说你总共要还款：80万*2 = 160万。每个月还相同的数额，那么每个月你需要还款：160万 / （30年*12个月）= 4444元，假设为4500元吧。

　　中国的房子用地是70年的使用权，而商业地产的设计年限是50年，可是现在房子的质量没得说，一个房子差不多只能保持30年，也就是你还完贷款的时候，你的房子就已经不能住人了，已经到处漏水、到处裂缝、墙体脱落了，那个时候的房子肯定没有什么价值。你只能希望又一次赶上拆迁，以收回一些成本。这个价值是多少自己估计。我们先算算刚开始花20万付首付，后续又每个月支付4500元是否划算。

　　首先假设买这套房子是自己住，不会出售，那么比较居住的是否合算。解决居住这个需求有两种途径：一种是自己买套房子，一种是租房子住，如果你根本就不考虑租房子住这件事，那后面就不用看了。买房子上面已经说了，要花20万首付，并且每个月还要还给银行4500元。这是买的100万的房子，这个房子是什么样子的呢？以上海现在的房价，只要不是太偏的话，至少得1.5万每平方米，这个价格已经比较低了。那么这个房子就是67平方米，扣除地下室、车库，算65平方米。65平方米的房子做两室一厅肯定是比较小了，做一室一厅还是比较合适的。那么，租这样的一栋房子的房价多少呢？2000元足够！也就是说花了20万的首付并且每个月支付4500元的房子，跟别人每个月出2000元租金住的房子是一个水平的。

　　说到这里，有人会想：住自己的房子才有归属感，也就是更“爽”一些。那么再加1000元，去租一个3000元每个月的房子，怎么样？两者不是一个层次的房子吧。这样的话，你租房子住的话，每个月可以少付1500元，但住到了更好的房子，这个房子可能比你买的房子大一倍，并且不用付那个首付20万！哪个更划算，不说大家也会比较了。

　　又可能会有人想：自己有房子才显得有生活质量。这不是胡扯么？每个月要多拿1500元出去，还得还20万的首付。假设这个首付均摊到5年，每年还4万，每个月还3333元，也就是说前5年每个月多出1500+3333=4833元，接近5000元。也就是说一个人买房的话，每个月得支付：4500元+3333元=7833元，另一个租房每个月支付：3000元，而租房人住的房子比买房人的房子更好，好上一倍。这个时候你还能说“买房的生活质量更高么？”

　　当然，这里没有考虑30年后房子的价值，可能会成为一个软肋，下面就分析下这个问题。现在房子的质量大家是有目共睹的，前段时间出现了上海的“楼脆脆”，还有石家庄等多个地方的房子都倒了，说明房子质量肯定保持不到30年。浙江还出现了毛竹充当钢筋的情况，地板的水泥一扣就掉的情况，这些情况都说明房子的质量很差。北京亚运会80年代的房子，现在已经不能用了，也是一个证据。人大代表、学者，包括开发商任志强都认为中国房子最多只能管30年。这说明30年后房子的价值几乎没有。

　　退一步，假设不考虑房子的质量。现在的房价已经高上天了，中国的房子比美国、日本的房子价格的绝对值都高，已经不是什么新闻，而是一个公认的事实。而目前中国的人均GDP是日本的1/21，是美国的1/20。也就是说中国人均GDP再上涨20倍，也只能达到美国、日本现在的水平，而现在房价已经达到这个水平了。所以从长远来看，这个房价已经是天价了，虽然在短期内，或者在城市化运动过程中，房价会更进一步上涨，但从长远来看，房价肯定不会账的更高了，很明显的指标：中国的房价已经比美国、日本的房价高了。

　　假设买的房子在30年后，还是能卖这个价，也就是说100万的房子在30年后还能卖100万，那我们看看是否合适。买房子的话，利息80万，再加上房价100万，共180万。除掉30年后卖房可以得到100万，这样30年住这个房子只花了180万-100万=80万，也就是只花费利息。这样的话，折合每个月：80万/（30年*12个月）=2222元。也就是说这样你每个月也支出了2222元，而这个2222元还多于这栋房子能够得到的租金2000元，看看是否划算？这里还没有考虑钱的时间价值，因为30年卖房的100万折算到现在是没有100万的。

　　这个时候，有人会说，30年后房子会上涨，不会只卖到100万，会卖到更高。有这个可能，但是如果你考虑下房子的质量，考虑下现在的房价，你还会这么说么？

　　当你买衣服的时候，你可能会觉得这个衣服太贵不划算，那么你买房子的时候为什么不也算一下账呢？买东西之前都得算一笔账，买房子也应该不例外。仔细算算之后你会发现，买房子已经很不划算了。买房子之后你只有一套房子，没有其它的了，没有钱去旅游，没有钱去美食，没有钱去买好看的衣服，而只要不买房，在你住在更好的出租房子里的时候，除了没有那个房产证，一切都有了。

　　仔细比较一下，哪一个生活质量会更高？