2010年房地产开始进入格局性大调整

Martin

　　纵观中国房地产30余年的发展史，应该说是有欢有喜，有悲有泣，也曾经风过雨过阳光过，从整体发展里程上看，几乎是每大踏步前进10年就会来上一坎一坷一波折，仿佛是在控制一下过热的冲动，调整一下方向、速度和内容。即便是有些不适应的企业也能坚持在行业的队伍里，一般都能做到轻伤不下战场，即便是有重伤和死亡的也被不断涌入的数字冲淡了。滚滚大浪究竟淘尽了几多沙子没有人记得，而那些由沙聚成石，再由石聚成岩礁的大房企是怎么赫然崛起的，却是历历在目。

　　但是从近些年的房地产市场行情来看，无论是价格的强劲走势还是调整的周期，都发生了明显的变化。房价由原来的每年甚至几年上浮10%左右，猛增至50%、80%甚至是100%、200%的飚升，有人称这种现象为房地产企业和整个行业疯了，其实我到觉得是整个需求市场疯了。房价每平米涨300元钱有人买，涨800元钱依旧不影响销量，涨1000、涨2000相反到刺激了消费，如果一下子涨了5000元钱，肯定就会排起了长长的抢购房子的拥挤大队，这样的局势，这样的行情别说是商家了，就是傻子也知道一个比两个多呀，多卖几个钱，企业多些利润，股东多分些红利难道还会有拒绝的吗？

　　其实就整个房地产市场而言，没有绝对的错误和正确的行为，就象有的年轻人梗着脖子说，没有房子怎么结婚呀？中年人抱怨没有房子住马路呀？老年人无奈的说，为了儿女有什么办法呀？再加上投资的，保值的，倒房的和炒房的，楼市需求的口子一下子就从前胸开裂到了裤裆，如此精彩丰富内容能不抓人眼球吗？再经过宣传和包装，经过政府、专家和媒体的放大效果，中国的楼市一下子就火暴成了疯狂的华尔街了。一个见房子就买，买了就涨，涨了就挣的时代来临了，此时的房子已经不仅仅是居住性能这么单一了，人们的行为早已把它衍生成金融、财富和插手便可获利的具体道具了。

　　所谓的市场经济，实际上就是特指一种相互认可的供需关系，供需关系能否成立的主要前提，实际上还要取决于需要和需求，因为只有需才有要，只有需才有人肯去求。所以任何企业行为都不会放弃和背离这样的需要和需求的，并且都是在加足了价码和马力的前提下，提供房地产品服务的。另外房地产还有一种很强烈的效仿性，无论是买的还是卖的，仿佛自己的买卖行为除了产品本身还有另外一层意义，那就是：多少钱买的，多少钱卖的，买几套，卖几套等等，都是荣耀的具体标志或是悲哀与伤痛的具体数据。这些现象、思想和行为又不断的被复制和延续，一些原本有房无房的，既不卖房更不搞房地产的也开始了房地产了，致使房地产市场秩序出现混乱，企业基数由过大膨胀成浮肿。消费需求的心态也开始扭曲了，把以往的居住切割成居住与投资，或者干脆就是投资、投资再投资；而供给的形式也在不断的歪曲，从最初的卖产品逐步发展到卖广告，卖概念，甚至是卖虚假等等。

　　如果说安定团结是稳定和谐出来的，那么房地产的大起大落就是被折腾出来的，很多很多人，包括买卖双方，业内业外，官、商、民众，以及有事没事乱哼哼的联合折腾的效果。房地产之所以会出现这样的结果，主要和人们的心态和解决问题的观念、思路与办法有直接关系。可以说凡是参与房地产这点事的人和企业，也包括政府在内，都或多或少犯了些错误，但是又都不愿意主动的去改正自己的错误，相反却不断的指责和声讨别人，这已经不单单是老鸹落在猪身上那么简单了，就连从猪身边走过的所有的动物甚至是人，在老鸹的眼里都是黑的。

　　于是就有了购房者大骂开发商人黑心，而开发商人以及各路专家、大师们就说老百姓不差钱，只是持币待购；政府部门更是手忙脚乱嘴不闲的，一边用手安抚民众少安毋躁，一边又用拍地、税收和所谓的规划审批卡住开发企业的脖子，一边还用脚踢着开发商的屁股，同时还放开喉咙高唱和谐、繁荣加昌盛的赞歌，嘹亮极了！房地产就是在这样折腾下发展的，就是在如此环境中生存的，如同在环境和基因发生变异下长成的歪瓜劣枣一样，看了就让人不舒服。然而歪瓜劣枣毕竟属于个别，而房地产已经是普遍现象了，所以调整和改变已经是势在必行了，尽管在调整手段、过程和时间上还有很多争议和分歧，但是2010年的调整，在时间上应该是一个明显的开始了。

　　虽然房地产的调整与复兴是一种必然，但是在具体的实施办法与措施上还需要更加完善的设计和考虑，应该有重点，有节奏，有理有据的从自我规范和调整开始，去实现行业的发展和市场环境的彻底改善。2010年房地产调整的内容不外乎以下几个方向和形式内容：

　　一、中国经济整体的复苏拉动与世界经济的间接影响。房地产是一个大行业，上下关系到上百个行业的发展与壮大，是国民经济的一根重要支柱产业，此一举一动都关系到整个国民经济。也正是如此，中国经济的变化也就直接影响着房地产的进程，所以，与其说中国经济靠房地产，还不如说房地产的持续发展取决于国民收入的整体水平，因为只有国民收入提高了，才是消费的根本基础，是需求的唯一保障。

　　二、心态调整与改观是十分必要的，也是房地产进入调整的必经通道。尽管所有的人都知道这些年房地产一直处于飚升的趋势，但是我觉得这毕竟不代表所有房地产，因为很多三线、四线甚至还不上线的城市和地区的房价一直处于平稳上升，请注意“平稳上升”不是涨价，而是房地产业、产品的基本属性和特征，因为它是沿着国民收入的K线振荡的。改变心态和观念的具体形式就是与城乡建设改造相结合，缩小城乡间的差距，无论是经济环境还是生活居住环境都应该从整体提高上追求效果，着力开发打造利用好远郊近县的土地资源，用以资源生资源的战略眼光和思路去设计房地产业；利用城乡结合处土地资源，特色资源建立城乡间的环节密接；以一小时经济圈为概念，逐步延伸和拓展新的思路进来，从交通设施的改善，到交通意识的提高，再到交通资源的节约，这样都能无形的推动房地产业的快速发展。

　　三、建立公平合理的房地产企业竞争机制。市场问题市场解决，在这一点上最应该提醒注意的还是政府主管部门，一定要“为能为之所为”，坚决保证做到不插手不添乱的原则，在商品房市场这一块且莫再控制了，再调整了，再哪不刺闹挠那了，千万不要再折腾了！只要能把国家财政投入的人、财、物力，也包括精力都用在特别需要之处，放在需要保障的群体上，把保障型住房建设好，就足以了，人民肯定会满意的，只要不把保障性住房搞成商品房的价格就阿弥陀佛了！

　　四、房地产企业乃至于整个行业，一定是车到山前必有路，船到桥下自然直。对企业而言实际上是最为规范的体制，特别是房地产这样一个与民众、市场密切相关的经济实体，他们做什么，如何去做自己都十分清楚，根本就用不着政府部们操心，特别是象政府出面约谈开发商之类的蠢事，根本就有失身份并且还没有任何意义和效果。如果说约谈我到觉得应该由民众出面进行约谈，或者说消费者对开发商的不约谈就是最好的约谈，最有效果的结果。这样一来，房企自然就会从自己的产品上找出路了，在品种、价位和质量上加大与消费者的对接面；在自我运营的成本控制上不断的提高能力；在战略抢点上力求稳、准、狠等；在体制和体系上不断的完备、完善，把潜在的竞争优势提炼出了，把利润尽量摊薄，达到肥而不腻的效果。

　　五、进一步合理产业链条化。虽然我国房地产市场的产业链条已经形成，但是从房地产的一、二、三级市场，以及产品的质量、标准和市场化的程度上，还有待于进一步完善和改进。例如，可以把金融进一步溶入地产，甚至可以把土地这样的国有资源直接金融化的纳入金融管理体系中；而把开发建设，产品销售等环节纳入企业经营范畴体系；把制度、标准和专业特色的内容纳入监管体系。如此分工，分开运作管理，至少在性质上有了清晰的归类；在运作上有了明显的针对；在制度上有了实施和落实。房地产的调整是一个系统的工程，很大也很细致，大到整体框架需要改变，小到企业内部需要调整，尽管这样，但是并不复杂，因为只要把握住一个原则就可以，那就是凡是和房地产行业有关的，都应该从自我调整开始，调整好自己这部分就相当于调整好了整个行业了。

　　房地产已经是一个成熟的产业，在生死存亡上不应该再有疑问了，只是哪些应该存哪些应该亡，只是在生存的方式和状态上应该有一个改观。任何人任何事都会出现错误，都会有不正常的现象发生，也正是因为不正常，或许才能有了正常，房地产就是这样。正因为有了以往过去的太多太多不正常了，所以，回归和调整已经成了共识和渴望，2010年离我们很近很近了，房地产市场调整的脚步声早已是依稀可见了，明年是一个新开始，一个地产凤凰的深刻涅磐。