楼市股市相对论 哪个更增值保值

Martin

　　去年一年，股市、楼市双双低迷，今年以来，两者又上演了一出"飞天"大戏。难怪握有闲置资金的投资者纷纷投入资金炒股或买房。忽略市场的短期波动，面对后期可能出现的通胀，买房和炒股究竟哪个才是最理想的投资保值方式？

　　买房派：

　　风险小于股市资产长期保值

　　论点一：稳定保值预期升值去年，正当人们观望房价是不是还要继续回落的时候，资深投资人士老沈已瞅准时机抄底，以单价12000元买下了宝山区一套80平方米的房子，一年不到每平米上涨了4000元，还收了2万元房租。

　　"还是买房好，稳赚。我自己也炒股，还不是来来回回坐电梯，折腾下来，真没赚到什么钱，"老沈心态还很平和，"虽说这套房子涨了不少，但没卖掉，也只是账面盈利，不过我原本就没打算短期买卖这套房子。"

　　老沈向记者表示，在物业税开征之前，房地产仍是最好的投资工具。"房子虽然会折旧，但是土地在升值，房子的出租收益也在上涨，所以现金流和投资价值都能有所保证。不过房子也不是随便买就能赚钱，一定要买好地段的房子，这样升值才快。我这套房子就是靠近地铁的。"

　　买房等于赚快钱的观念在近几年的房地产市场中得到了认可，如果说股票、基金亏钱的可能大，房地产不仅赚钱，亏钱的几率也很小，这几乎成了许多投资房产百姓的共识。

　　焦点网日前进行的一次调查显示，在所选择的投资产品中，有52%的网友选择了投资"房产"，超过半数。位列第二的是"股票"，有34%的网友考虑投资股票，剩下的13%则选择"其他投资方式"。

　　论点二：适度负债积累资本工作了几年的年轻人手头可能只有首付款，而随着房价的上涨，这笔首付款恰恰发挥了杠杆的作用，买房实现了资本积累。

　　从事房地产工作的李先生表示，他大学毕业没几年就贷款买了一套房子，当时只花了不到10万元的首付。而现在，贷款剩下不多，他的房子市场价格超过了70万元。

　　马先生名下已经有了两套住房，如今还在考虑第三套房子，马先生表示，货币会贬值，不如换作固定资产，这两年房地产增幅很大，因此个人收益增速也很快，租金回报每年都在下降，但是总比定期利率高一点。马先生同时指出，购买房产之所以成功是因为前几年房价上涨得特别快，如今房价的自然增值速度已大不如前，况且起步资金要求也高出很多，通过房产进行资本积累的门槛已经提高了很多。

　　虽然住房升值的幅度已经不如前几年了，但作为固定资产，每个月可以有稳定的收益，其次在目前宽松的货币政策下，基于通胀的预期，房产还是一项不错的保值工具。国金证券首席经济学家金岩石就力挺买房论，他的观点是：中国的货币供应量长期高于经济增长速度，在这样的背景下意味着可能长期存在通货膨胀，如果我们把8%的经济增长对应平均24%的货币供应量持续2年，这意味着投资回报率超过16%才能挣钱。而你贷款买房利率仅为6%，你的静态回报就是10%。

　　林先生和妻子月收入大约能达到12000元。2008年6月，林先生将金桥的一套房子卖掉，净得82万元，家庭总资产达到102万元，无负债。此后，他们搬到源深体育馆的一个小区，花费3000元租了一套两室一厅的房子。此时，该小区房价约16000元/平方米，如果购买一套88平方米的房子，总价约145万元。林先生的太太建议买下这样一套房子，毕竟有孩子了，以后上学要划学区。但林先生说，他不希望总负债超过50万元，如果买145万元的房子，首付70万元（家里留一部分资金），那么还要贷款75万元，每月还款额要5000元左右。林先生觉得太高。

　　结果，时不我待。转眼到了2009年7月，该校区房价已经涨到了2.1万元/平方米，林先生夫妇那套目标房已经涨到了180多万元，距离林先生的目标反而更远了。还花掉了林先生一家36000元的现金（房租）。

　　像林先生这样过于保守，在自己能力范围内却不愿意合理举债的人士，一旦错过了利用银行杠杆做巧妙投资安排的机会，可能也就意味着错过了让财富较快速膨胀的机会。

　　而对于盲目过度举债的人士和家庭而言，在申请各类贷款之前，最好能衡量一下自己的还款能力。银监会2004年曾经公布了一个规定，单笔房贷的月支出须控制在收入的50％以下。

　　同时，月还款与收入的比例还要计算全面。月还款额不止包括了你房贷的支出，最好也将你车贷、信用卡欠款以及其它消费贷款的支出计算在内，得出的数值再和"50%"这个最高限额比较。

　　论点三：居住功能降低风险由于房地产除了具有投资价值以外，还具有满足居住需求的一般商品价值。而这一点，也正是房地产比股票风险更小的根本原因所在。

　　理财专家表示，由于自住需求及居住功能支撑，楼市整体呈现稳步上涨态势，楼市起伏较小。而作为纯投资价值的股票市场，受国家政策、国内外经济状况、或是一些突发事件，股市上下波动的起伏比较大。2008年，大盘缩水近70%。而对于楼市，即使是政策最为紧缩、市场最为不景气之时，楼市房价也只是略有回落，但跌幅超过50%的房价是大家所不能够想象的。在系统性风险上，楼市的风险小于股票。

　　炒股派：

　　大盘不在高位股票变现容易

　　论点一：股票灵活，房租下降市民廖先生告诉记者，2006年他买入卢湾区一套价值200万元的房产，当时首付资金只有50万元，剩余的150万元为银行贷款。此后，他把房产出租，由于房子位于中心区域，周边办公楼云集，因此月租金达到了4600元，按照当时的贷款利率，廖先生可以用租金抵扣利率。

　　但是如今，以房养房的"算盘"似乎失灵了。比如，现在花费200万元，基本买不到廖先生当年买下的房子，原因很简单，房子的单价上涨了。租金收益却逐月呈下降趋势。由于城市的地铁交通日渐发达，一些市中心的房子并不像以前那样抢手。

　　中原地产研究咨询部经理马冀表示，如今租金回报率一般以年租金收益/总价来计算，随着房屋总价上升，租金收益目前有下降的趋势，目前如果依靠贷款买房，一般不可能仅仅凭借租金收益就可以支付贷款利益，加上中国人的观念是有房才有家，因此租赁市场的发展速度不快，此外，房价的增幅大于租金增幅，租金回报率连年下降。

　　廖先生说，现在看，相对房产，股票流动性好，即便是暴跌，也有随时可以清仓的机会。而手头的房子要在跌势里出手，却不是那么容易的。

　　论点二：股票机会成本低于买房对于那些把买房作为理财的人来说，投资不能忘记两条规则，一是不要把所有鸡蛋放在同一个篮子中，二是别人贪婪的时候恐惧，别人恐惧的时候贪婪。

　　投资房产对于许多百姓来说基本上意味着90%的资产投入，那么就会失去了其余的投资机会，其中包括创业，目前证券市场逐渐回暖，股票、基金、外汇、期货甚至黄金等市场都有投资机会，孤注一掷于房产未必是收益最大的。

　　在金融行业工作的南女士是位老股民，她表示都说房子保值，那是有一定前提的。如果有房贷的话，就很难说保值。房子的流通性差，股票流通性强随时可以变现。但抗跌性有多少，取决于资金的安排。

　　论点三：房价不会只涨不跌上海交通大学龙乐长三角商业地产研究中心副主任邢元志指出，通胀压力下，资金固然要寻找出路，但是控制风险才是最重要的。买房，如果是自住，倒是一个不错的选择，以时间来换空间，但如果是投资，建议暂缓。邢元志认为，以目前的房价看，很难看到多大的上升空间；而对于股票，可以选择细分行业的龙头，按目前的经济发展态势，或许会有不错的收益。

　　虽然目前房价每年的增幅比较稳定，但是其中含有许多变数，一个是无法预知的CPI，关系到通货膨胀，另一个则是银行利率。前者关系到货币的贬值程度，后者关系到贷款成本，因此房价的上涨幅度中要扣除通货膨胀率还有贷款成本，这两者都是目前无法预测的。另外的变数还包括政策面的，因此投资房产不等于没有风险，换句话说不会只涨不跌，如果涨幅不足以抵扣购房成本，还是会亏损。