批驳35种错误观点,认清房市未来趋势

Martin

　　为何近几年房价大涨？为何房市从2007年冬开始走熊？今后房市走向何方？有人从市场主体上分析，有人从供求上分析，有人从机制上分析。其实，从思想上去分析才能说得清楚，因为没有谁当面强迫你买，归根到底都是市场主控者通过散布“骗钱言论”使你形成供不应求的错觉，使你产生“贪婪”和“恐惧”的心理，使你产生“买房永远稳赚”和“房奴光荣”的观念，从而使你自愿“掏腰包”了，最终使其“取钱机制”得以顺利运转，使其“赚钱目的”得以实现。房市已经成了赌钱工具和投机市场，充满各种错误观点。买卖住房动辄几十万以上，买后可能在手几十年，如果分辨不清各种观点的正误，该卖时买了，该买时卖了，这个亏你就吃大了。

　　1.驳“30年来地价房价涨幅惊人，说明今后通货膨胀率和房价也会高增长。”的错误观点。房市成熟了，税收制度成熟了，而你的头脑还不成熟的话，就等着吃亏了。

　　改革开放以来的30年里，以沿海二线城市E市为例，大约地说：猪肉由0.8元涨到14元，18倍。大米由0.14元涨到2.3元，16倍。全市年平均工资由400元涨到22000元，55倍。房租涨200倍以上，新房价每平米涨到1万元，折合“相同材质”来说，涨了几十倍，土地一亩几百万不奇怪，许多地段涨了500倍以上。

　　因为没有认真调查分析，所以多数人看到的是一二十年或近几年来的涨价奇观，不少人存在模糊认识，说：“眼看着房价涨了许多倍，说明钞票贬值太多了，说明投资房产永远能跑赢通货膨胀。”这个错误观点是无知的表现。他们只看到表面的现象，没有考虑到当时土地、房屋等资源处于“无市场，无价格，不许交易”的不正常状态，没有考虑到旧中国的底子一穷二白，建国后实行半供给性半福利性分配的计划经济和搞阶级斗争耽误经济生产，生活水平很低，95％的钱袋里“现金不超千元”。就象你毕业前年劳动收入为500元，毕业2年后5万元，怎么能以此100倍来预测未来2年后至少增长10倍呢？

　　很明显，改革开放前后正治经济环境天差地别。以很特殊的“非商品化的革命年代的价格”为基数统计出来的增长率是很怪异的，很不可思议的。如果以30年来的地价房价增长率作为参照物和依据来预测今后的通货膨胀率和房价，必然得出错误的荒谬的结论。然后用错误错误的荒谬的结论来指导房产投资，必然走入歧途，导致失败。

　　投资房子只是在不成熟市场经济国家里可为，因为成熟市场经济国家的通货膨胀率相对平稳，1988年，黄金平均价436.77美元/盎司，2008年8月10日收盘价是800多美元/盎司，20年才涨1倍；因为其税收制度成熟了，物业税、遗产税、房屋空置税、房屋利润转让所得税、赠与税、出租税都有了；因为其土地价已经涨到位了。例如日本17年过去了，房价还没有创出新高。今后20年，我国向成熟市场经济发展，通货膨胀率可能低增长，可能开征物业税、遗产税，土地价可能平稳，房价可能创不出新高，而不是有人依据30年来地价房价的惊人涨幅而预测的今后20年通货膨胀率和房价可能增长三五倍那样。房市成熟了，土地价成熟了，税收制度成熟了，而你的头脑还不成熟的话，就等着吃亏了。

　　2.驳“在通膨中房产永远是最佳保值增值品”和“通货膨胀之下，拿现金不如持有房产。”的错误观点。严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，导致中后期大跌过头。

　　“介入点位”的高低决定投资的成败。前几年房价在每平米3000元的低位时，拿现金不如持有房子，因为房子可能涨上去。当2007年秋房价在每平米12000元的高位时，持有房子不如拿现金，因为房子可能跌下来。价值低估的投资品才能保值增值。当普耳茶炒高10倍时，一定会因为其他物价上涨1倍而再次上涨吗？当君子兰炒高100倍时，还能再创新高吗？

　　“介入时机”的早晚决定投资的成败。保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人，1996年买楼54平米 * 每平米8.333万 = 450万港币。当时所有香港人都认为香港人多地少，又是国际金融中心之一，房价绝对不会降。1997年金融危机爆发，房价一路下滑，在2003年非典时，这套房跌至150万。2008年2月涨到300万了。12年里不包括利息，净亏损150万。日苯炒房者说：“在通膨中房产是最佳保值增值品的理论害人，我已经套牢17年还没有解套呢。”越南炒房者说：“严重的通膨的初中期，房价股价大涨过头，严重透支未来，导致中后期大跌过头。”

　　因为投资别的每年有10％收获，所以2008年初买新房90平米时，首付、装修、家具家电花65万 * 1.1 * 1.1 *1.1 ……（15次方）= 65万 * 4.18 = 15年里付出资金成本为272万。按揭65万 + 65万 * 每年付息0.07 * 15年 = 按揭成本为133万。272 + 133 = 为了这套房十年里总共付出资金成本405万元。如果15年里租房，3万 * 15年 * 涨价系数1.5 = 合计租金68万。405万 – 68万 = 15年里为了一句“我有房”三个字就破费了337万元。15年里总共付出资金成本405万元 / 90平米 = 到最后每平米实际花了4.5万元 / 15年后房子0.7成新 = 十年后该地段新房价格要涨到每平米6.43万，你才保本。说明：买入已高估的房子保值不了，增值不了。

　　3. 驳“通货膨胀是永远的，所以房价永远上涨”的错误观点。通膨带来的涨价占总涨价的比重很小，“炒民生”不会长久，所以想在通货膨胀中长期获利难以实现。

　　6年前，H市每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在卖12000元。总涨价9000元。但是，通膨所增加的土地外成本不超过700元 / 总涨价9000元 = 通膨带来的涨价只占总涨价的8％。即使今后几年里通货膨胀率达到不可想象的1倍，通膨带来的涨价也只占总涨价的16％，影响很小。投机炒作才是房价大涨的主要原因：第一成本的土地是在炒作和竞拍中飞涨的，房价是在捂盘加炒作中哄抬上去的，“红包”的膨胀是在投机炒作中水涨船高的，连税收也是借口打击投机炒作而增加上去的。

　　炒房者想在通货膨胀中获利难以实现。因为通货膨胀只是房价大涨的次要原因，而引起房价大涨的投机炒作这一主要原因属于“炒民生”。民意高于天，各国历史表明“炒民生”不能长久。股票2007年11月上到6124点，2008年8月19日低见2284点，跌幅达62.7％。说明通货膨胀虽然会一时促涨，却不能保证“投机价”长期高高在上不下跌。

　　4. 驳“通膨引起房涨”的错误观点。真是猪八戒倒打一把，其实不是通膨引起房涨，而是房涨引起通膨。控制通膨必须先降房价。

　　通货膨胀严重。2008年前7个月，居民消费价格总水平同比上涨都超过6%。其中，食品价格上涨较多。通货膨胀就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”，就是实物增加不多而钱增加很多。

　　任玉岭任北海市副市.长时亲历泡沫破裂。他说：通货膨胀有热钱，升值、次贷、石油粮食涨价等外因，但主要原因还是在国内，主要矛盾在房地产。房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子，是这次通货膨胀的‘牵引机’和“助推器’。1994年，北海市的物价上涨高达43%，就是由房价大涨引起的。

　　很明显，不是通货膨胀促使房价上涨，而是房价大涨带动物价上涨，加剧通货膨胀。理由是：从涨幅上看，房价严重虚高，已经远远偏离通货膨胀促使房价上涨的轨道。本来30万的房子，6年里被炒高到120万。6年里人民币不可能扩张4倍。从时间上看，房涨早于肉涨粮涨。从资金总量上看，某市2年成交房子10万套 * 平均每套涨价40万 = 资金多出400亿。物价怎会不涨！在变态的房价下，民众不得不提前透支今后几十年的收入买房，今后几十年才印的钞票也印出来了。货币就膨胀了。从外在表现上看，地价房价大涨后，企业的用地用房和人工成本大增，出厂价就提高了。失地农民以前供粮供菜, 现在反而要向社会购买，农产品就涨价了。

　　牵牛要牵牛鼻子，打蛇要打七寸。通货膨胀和物价上涨会破坏整个经济体系，不得不治理。管不住房价这个“带头大哥”，就别想管住大家，大家就涨价不断。最终，大倌为了江山，中小倌为了交椅，不得不调控，不得不强迫“带头大哥”（房价）带头降价。

　　5. 驳“一旦有恶性通膨，观望者就永远追不上房价了。”的错误观点。ZF有很强控制力，通货膨胀会严重但不会极其严重。

　　如果通膨极其严重，如果房价再上涨，房价涨带动物价涨，物价涨导致加工资，加工资导致出厂价上涨，恶性循环就破坏了经济整体，国民经济就垮了。如果通膨极其严重，房价再上涨，科技人员的收入不如炒房的老太，哪有心思干事业？如果通膨极其严重，房价再上涨，买房比国外困难了好几倍，留学生怎敢回国？落后就要挨打，落后就难以统一。ZF有很强控制力，面对严重的后果，会采取措施控制通货膨胀，所以不会出现极其严重的情况。2008年6月，广义货币M2虽然突破了18.04%，但存款准备金率提到17.5%，说明货币发行没有失控。

　　为了控制通货膨胀，需要加息。不加息就象有大病不吃药，等到不得不吃药时，就要大把地吃。加息一开始，房价就要大跌了。假如真象炒房者说的那样出现了极其严重的通膨，就有许多企业倒闭了，许多人失业了，吃饭堪忧，怎能顾得上买房，无钱供房，大抛房产，房价必大跌！

　　6.驳“盖房应该高利润”的错误观点。连通管的水会流平。资金都去填充投资“洼地”导致房地产利润逐步接近社会平均利润，买便宜货的机会终将到来。

　　连通管“一边水高一边水低”的短期状况出现了。在“世界工厂”千辛万苦做出口，为就业做贡献，年利润率只有2％，甚至亏损的情况下，开发商和炒房者获得了数以十倍的年利润率。“风景这边独好”对千行万业产生了非常严重的“吸血效应”。有的人辞退工人，卖厂买房。千商万贾聚集房市，千钱万币蜂拥而入。于是，一家欢乐百家愁，一湖水灾百湖旱，一家垄断百家争，一碗美味百人抢；于是，“倒厂风波”来势凶猛，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。银行（树枝）和房地产公司（树叶）都不会先死，要当心的是制造业（树头）会先死.ZF在行业上再“胳膊往里拐”，再不“一碗水端平”，最终就会得了一税丢百税，如果第一产业垮了，“皮之不存，毛之焉附？”最终就会一损百损，一了百了，最终就会成千上万的人失业，社会难以稳定，最终就会搬起石头砸自己的官位，所以，连通管“一边水高一边水低”的状况是“兔子的尾巴长不了”。

　　连通管的水终将流平。“人往高处走，水往低处流。”资本具有追逐高利润的本性，暴利就象千香万艳的“花粉”，必然引来千蜂万蝶。大家都目睹过“暴利洼地”被“移山填海”的“张艺谋式”壮观景象：从千军万马制造家电到降价比赛；从千村万山种果树到挥泪砍果树；从千家万户买股票赚大钱到八成人亏钱。大家都去追逐暴利，都去填充投资“洼地”，就象连通管的水终将流平，必然导致房地产业利润逐步接近社会平均利润。栽果树比种稻子好赚，大家都去种，不久，千车万担的“柑橘”就烂在树上了，价格就降下来了。大家都去盖房炒房，就象大家都去种果树，必然导致住房过剩。结果是房价成千上万元地往下掉，结果是大众买便宜货的机会终将到来。

　　7. 驳“房子价高有理，不可能便宜”的错误观点。价值规律比人强。只要有信心，有耐心，就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。

　　价值规律威力无比。开发商残酷无情，炒房者兴风作浪,扰乱了房市的正常秩序，使价格严重偏离价值轴心。不要强调我国“有特色”，只要是人，贪心和恐惧都是一样的，一样是“孙猴子逃不出如来佛的手心”。在牛市里，高估时车水马龙，人们神差般地贪心地追高再追高；在熊市里，低估时门可罗雀，人们鬼使般地恐惧地抛售再抛售。于是，价值规律比人强，房价里的大部分水分就被挤掉了，价格就接近价值轴心了。

　　价格以价值为轴心，围绕价值上下波动。严重违背价值规律是不可能长久的，只要有信心，有耐心，就能够在价值轴心附近买到价格较合理的住房。那么，价值轴心在哪里呢？6年前，二线的H市房价在价值轴心下边，每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在竟然卖到1.2万元。“价值轴心可能是7000元”（涨4000）。通膨所增加的土地外成本不超过700元。土地是全民所有，许多行业的利润小于5%，美国开发商只有5%的利润，所以土地、税费、开发商收益和红包成本共增加3300元，市场就给足面子了。

　　价值轴心7000元是可能见到的，这是各方都能接受的较合理的买点。因为对价值规律的神意各有领会，市场是不断波动的，价格取舍因人因时因地各异，买点的计算还有多种（房价收入比、房价租金比、波浪理论。市盈率、对比收益率等），买点有多个，所以你可以综合分析，纠偏修正后做出自己的价格判断和买卖决策。

　　8. 驳“盖房量跟不上需求量”的错误观点。正治课老师说：住房的相对过剩是“生产无计划性”和激烈的市场竞争的必然产物。

　　“生产无计划性”是市场经济所固有的。20多年前，中学老师说：“西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库，穷人却买不起，资本家宁可将牛奶倒进大海里，也不低价卖给穷人。”我们的房市，将要展现的基本上就是这样的景象。

　　从整体上看，社会生产是无计划的，无序的。管理部门在其中有利益牵连，不但未能给以及时有效的计划性引导，反而以过度的放贷、火热的土地竞拍和大肆的舆论煽风加剧了“生产无计划性”和市场竞争。于是，市场经济所固有的“生产无计划性”和激烈的市场竞争终于导致了生产相对过剩，并呈现不断恶化的趋势。

　　上帝欲其亡,令其先疯狂。大陆人具有“制造过剩产品”的超强本领。开发商认为住房在许多年里是稀缺品，所以，在赚得钵满盆满之后，不计高负债率的后果，四处借贷，不断扩大再生产。由于金钱具有逐利性，各路资金不断流向超额利润的房地产，黑钱来了，灰钱来了，红钱（红包）来了，白钱（干净钱为白，存银行是白白让别人用）来了，许多公司和企业的“生命钱”来了，甚至社保“救命钱”也敢来。由于不是高科技，有地就是“草头王”，可以“空手套白狼”，于是“18路军”都来盖房，工地遍地开花，商品住房、限价商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、小产权房象雨后春笋到处冒出来，供给以每年2万、3万、5万套的加速度在增加。

　　因为不涨就没人追买，开发商每批都提价，近几年总房价每年以10万、20万、40万元的加速度上涨，需求者以每年10万、20万、40万人的加速度被赶出市场。“Ⅹ趋势”形成了，供给量不断趋大（/），有效需求（＼）不断趋小。左侧“＞状态”时供小于求，发展到右侧“＜状态”时，就变为供大于求。

　　9. 驳“刚需很大，供不应求”和“富人钱很多，再多也被买走”的错误观点。盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，必然是：囤积量X ＞ 刚需量y。

　　炒房者为何一边以价格来“低头承认”可出租房过剩，一边“大言不惭”地说房子供不应求？因为他们高估了人的主观能动性，只见开发商及其支持者的力量大，不见客观规律力量更大。高估了刚需的购买力，只见刚需人多，不知刚需钱少。

　　“刚需很大，再多的房子也供不应求。”是自欺欺人的疯话。盖房炒房者钱太多、心太贪、太骄傲和太盲目，而非富人钱太少、太胆小、太谨慎和太理智，所以必然是：囤积量X ＞ 刚需量y。“30％的人却拥有70％的钱”，“70％的人只拥有30％的钱”，这是铁的事实，所以必然是：囤积量X ＞ 刚需量y。刚需量y 取值5万套，得“X ＞ 5万套”。刚需量y 取值500万套，得“X ＞ 500万套”。所表示的意思都是“供大于求”。

　　“富人钱很多，再多的房子也被买走了”是炒家必败的“证言”。如果刚需量小，炒房者就会因为无人接手而被套牢，所以99％的炒房者在买人时都坚信刚需量y很大。看看网上的讨论就知道这种想法的盖房炒房者很多，富人的钱象山一样的多，所以，囤积量X要大于刚需量y（比如每年5万套）很容易。囤积量X已经大大超过今后的刚需y了，富人却还在高估刚需y，还在买入，买入，再买入。就象养大虾，物以稀为贵，一斤卖30元，特好赚钱，大家头脑就发烧，就大养特养。你市场需求10汽车，大家就会冲动地盲目地种出13车。市场需求增大到100车，就会养出130车。最后就会过剩，过剩，再过剩。

　　总之，供给必然过剩，供给已经大量的过剩。大量的过剩必然导致（象砍果树那样的）熊市来临！

　　10. 驳“求大于供，供给多少套，就被需求吃到多少套。”的错误观点。重新划分供给和需求，供给大于需求的真相就揭开了。

　　“将投资投机房归类于需求”是尚未被识破的骗局。投资投机者的买入不是自住，是为了高卖而获利，所以买入后就转化为供给了。这种供给是间接的供给，潜在的供给，未来的供给，所以大家都错误地把“投资投机者买入量很大”理解为“需求很大”。比如，2006年开盘10万套，自住购房者买走4万套，投资投机者买走6万套，大家都说“供给10万套，被10万个需求都吃掉了”。其实，揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于供给后，房市供给（10万套）大于需求（4万套）就清楚了。

　　经过重新划分，供给大于需求的真相就揭开了。供给包括5块：“开发商的供给”，“ZF的供给”，“投资投机需求所转化的二手房供给”，“单位自建房供给”，“小产权房供给”。开发商推高房价,需求日益减少,最终作茧自缚。“更新改善性需求”和“拆迁需求”一换一，总量不变。需要在3年内买自住房且买得起的才是有效刚需。有效刚需只包括2块：“老居民有效刚需”很少，老居民大多有私房，或在等社会保障房。“城市化有效刚需”很少，因为新移民大多是低收入者。

　　“老居民有效刚需”和“城市化有效刚需”是真正的需求，基本的需求。房价最终由有效刚需决定。由于钱袋（物质）决定有效刚需（思想），所以，更准确地说，有效刚需的钱袋决定房价。炒房者必须通过卖给有效刚需才能达到赢利目的，所以有效刚需的消费能力决定炒房者的最终命运。

　　有效刚需们的钱袋子已撑不起高房价。因为富人不缺自住房，想买自住房的低收入者和一般的中产已经被挤出市场，所以有效刚需只剩“准富人”（中产中较接近富人的那些人）。新房总价120万，因为按揭已收紧，需要首付50万，需要按揭70万。加上贷款利息，需要还贷130万 / 20年 = 每年需要还贷6.5万 / 还贷占收入0.5 = 家庭年收入13万的才买得起。很明显，房价已经闯入“准富人区”了。准富人大多有房。几年前只需首付15万，不得不买的中产都轻松地买了，没有买的是少数。由于近3年股价涨幅大于房价，所以现有首付50万、家庭年收入13万的准富人，大多是“有钱用于投资股票的中产阶层”，是基于先投资再买房的想法。2008年，这些人遇到股市大跌过半，财产大幅缩水，购买力受到沉重打击。有效刚需啊，你到底在哪里？满世界去找，以刀相逼也出不来足够多的刚需！

　　11.驳“人多地少，人多房少”的错误观点。日本的人均土地更少，城市更有发展潜力，地价房价照样连跌17年。计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有五七套房。

　　土地供给短缺的谎话已被识破。到处在晒地皮。2007年底，开发商囤地约10亿平方米，足够开发4年。论刚需性，论稀缺性，论不可再生性，土地都比不上石油，而石油价并没有象我国大城市里30年大涨几百倍，却历经了多次大跌。土地不但是可再生的，盖了拆，拆了再盖；而且可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。旧城旧村里大多是矮房子，拆迁改造后建高楼，总体上还可以放大1.5倍。1500万人的大城市是由1000万人的大城市发展而来的。1000万人的城市再来500万人，放大1.5倍，土地不外扩也不缺。日本人口密度是每平方公里339人，我国是130人，东今更有发展潜力，地价照样连跌17年，跌幅70％。

　　社会发达后，晚婚和独生蔚然成风。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些结婚需求已基本释放完毕，刚需大降。你我接到的结婚请贴上的主人大多是独生孩。1988年全国出生人口2457万人，2000年下降到1379万人。12年下降了43.9％。根据《全国教育事业发展统计公报》，2007年与1996年相比，全国小学招生人数，从2524.66万人下降到1736.07万人，减少31.2％。目前，去世的主要人群是战争时期出生的。再过20年，去世的主要人群是建国后和平时期出生的（80后的父辈等），数量大增。这是一个不可逆转的“住房由一般过剩发展到严重过剩”的过程,表现为“Ⅹ趋势”。“老人身后腾出住房数”越来越多（/），“结婚购房数”（＼）越来越少。发展到右侧“＜状态”时，“老人身后腾出住房数”大于“结婚购房数”,占到刚需一大半的“结婚刚需”就被抵消掉了。

　　在老居民里，2008年2岁的张小强和李小花，在25年后买1新房后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有七套房。这是单套房的情况。二套以上的家庭很多。25年后，父母还在世但55岁上下了。爷爷奶奶和外公外婆的房子先后要拆迁了。有二种可能：一是被看空者说对了，那时房价低，但出于“祖产不可减少”的传统观念，留5套是可能的。二是被看多者说对了，当时房价不低，由于80后的子辈正是中青年，有几份房租，还有拆迁费，就会七套还是七套，少则5套。二种可能的最终结果都是严重过剩。

　　从人口结构来看，房价的下跌趋势将是长期的，不可逆转的。人口减少导致房子越来越过剩。大城市闲置房将随处可见。那时，住房因为闲置和过时而丧失了使用价值；因为无人接手而丧失了投资价值和投机价值；因为过剩而丧失了炒地价值和拆迁价值。只是一堆钢筋水泥，能值几个钱？

　　12. 驳“物以稀为贵，房子还要上涨十几年”的错误观点。大城市的住房，不管是静态还是动态都是大量过剩。几十万套可出售房将象股市“大小非”卖盘汹涌，夺路而逃。

　　把水杯里的石块（已有人入住的房子）拿出来，水杯里剩下多少水（尚未有人入住的房子）就一目了然了。看静态，我可以大声地说：“今天，总人口1000万以上的所有大城市，睡在室外的小于1000人，说明99.99％的人住在房子里；尚未住人的挂牌待售房、闲置房和在建房总数大于10万套。” （例如深圳，闲置房数以万套，2008年8月挂牌待售房5万套，三年计划新建9.71万套社会保障性房，商品房在建和计划建的大于9.71万套）。今后50年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话。由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，永远的过剩！不然，请你告诉我，哪个大城市，在今后哪一天，不应该说出这一句话？在今后哪一天，挂牌待售房、闲置房和在建房总数不是大于10万套？

　　在二线的E市，总人口1000万。300万人租房 / 6人 = 目前有人居住的可出租房50万套 + 闲置房、挂牌待售房、在建房等12万套 +“六年里新增闲置房”6万套 = “六年后可售将可售房总数”68万套。为何“六年后可售将可售房”没有减少反而增加了？

　　供给日益增多。因为钱好赚，大家都在八仙过海，各显神通，大干快上，快马加鞭。因为技术含量低，房子是比汽车更容易大量制造的商品。容易制造就容易过剩。

　　做长期投资，在20年里，要历经许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税。在20年里，谁敢保证不发生金融危机、经济衰退或房熊市？在20年里，面临环境污染和地震、洪水、火灾等天灾的威胁。10种风险让你遇到一种，就亏大了。E市的炒房者是在“住房稀缺，奇货可居，先出租，待高价而沽”的错误理念指导下大量囤积住房的。平日里，风平浪静，大家都不急于卖出。一旦大风险到来，买者因为恐惧，“每年自住性刚需购买”5万套就减为1万套。持有人发生信心危机，68万套潜在的供给就象“笼中虎”上街，就象堤坝崩溃而洪水奔涌而出，就象股市的“大小非”，卖盘汹涌，竞相杀价，夺路而逃。68条狼抢吃1块肉。就要看谁跑得早，看谁跑得快，看谁杀价杀得狠了。

　　13. 驳“房租会不断上涨”的错误观点。目前超低的房租投资回报，是“可出租房”已经严重过剩的铁证。

　　目前，房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房花120万/ 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.3万。租金3万 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金实际收益”0.5万元。125万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。0.5 / 7.6 = 15分之1。说明投资回报低得“别人我不告诉他。”

　　总房价125万元 / 每年租金3万元 = 房价租金比为42，即42年回本，即市盈率42。2008年8月，沪深股市不少绩优股的市盈率在15倍以下，足见房市风险之大。房价再涨一倍就是84年回本。怎么可能！

　　投资回报为何会超低？当然是可出租房严重过剩造成的。谁不知闲置房很多？超低的房租投资回报，是可出租房已经严重过剩的铁证。拒不承认，只能证明：你的贪心已经使你失去了理智和判断力。

　　14. 驳“闲置房不多，最终会被消化掉”的错误观点。六年后大城市将有几十万套“可出租房”闲置,租价成了房市长期降价的发动机。

　　E市,“六年后可出租房总数”= “目前有人居住的可出租房”50万套 + “目前尚未住人的可出租房”5万套 + “六年里新增闲置房”6万套= 61万套。

　　“六年后有人居住的可出租房” = “目前有人居住的可出租房”50万套 + “六年里新移民增加租房”6万套（三十六万人） + “六年里租房结婚等原因净增租房”2万套 –“六年里现租民由租转买搬出净减租房”10万套 - “六年里现租民由租转住廉租房搬出净减租房”6万套 = 42万套。

　　“六年后可出租房总数”61万套 –“六年后有人居住的可出租房”42万套 = “六年后尚未住人的可出租房”19万套 / “六年后可出租房总数”61万套 = “六年后可出租房总体过剩率”为31％。

　　从计算中可以看出，由于每年“从租房搬出数”比“新增租房数”多，租房变闲置房的不少，所以“可出租房过剩率”很高，而且将一年更比一年高。为什么？一是六年内要么有一次熊市，要么开发商低价大促销，从而把近几年建造的大量新房卖出去了。由租转买搬出的很多。二是正策房欠帐十几年，“大补欠”。由租转住正策房而搬出的很多。三是城市化放缓，新增租房人口较往年少。

　　15. 驳“房子象老酒，放得越久越值钱”的错误观点。几年后，只有较新的住房才租得出去，目前的大多数“可出租房”因为闲置将丧失价值。

　　六年后，新建的房子是智能化、新材料、新工艺、新外形，新格局，新装修。六年以后，最近几年建的房子与当时的新房相形见绌，越住越没面子；房子设施破旧，越住越不方便，就象你5年前买的电脑一样已经过时了。

　　现在房子紧俏，是宝贝，老房子也能租出去。E市, “六年后可出租房总体过剩率”为31％，只有较新的住房才租得出去。没有谁喜欢旧东西。一代人比一代人更会享受和更爱面子。到那时，因为“年纪较大”和“色衰”，“近几年建造的可出租房过剩率”可能接近40％。

　　“可出租房”过剩不可怕，可怕的是未来不断升高的趋势。E市, “六年后可出租房总体过剩率”31％，“十年后可出租房总体过剩率”40％。然后，“近几年建造的可出租房过剩率”可能接近60％，大量闲置，无人问津。大多数被迫退出租房市场，要卖出价太低，等拆迁还要一二十年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。于是，租价将在“竞嫁”中一路走低，房价被租价“牵着鼻子往泥塘里走”。

　　16. 驳“先出租，待高价而沽就会大赚”的错误观点。严重过剩及其后果大白于天下后，出租房和闲置房就要争先恐后地卖出了。

　　E市的炒房者是在“住房稀缺，奇货可居，先出租，待高价而沽”的错误理念指导下大量囤积住房的。六年后，“严重过剩后住房已经失去投资投机价值”和“可出租房将大多数闲置”这二个真相就大白于天下了。黄金变成钢筋，美梦变成噩梦，于是有如股市“大小非”的“可售房”就纷纷挂牌求买。可是，历经16年的买力消耗，想买的基本上都买了，买得起的基本上都买了，已经难以找到足够的接棒人了。可出租房严重过剩所导致的房熊市就开始了。

　　“六年后可售将可售房总数”68万套的这些主人，就要杀价抢过“独木桥”了。独木桥有多大？“每年自住性刚需购买”5万套。68条狼抢吃5块肉。就要看谁跑得早，看谁跑得快，看谁杀价杀得狠了。你不要以为杀低了就薄利多销了，不然，“买涨不买跌”，早买一个月就多亏1万，买的人越来越少；晚卖一个月就多亏1万，卖的人越来越多。丧失信心后的恐慌又加速价格的下滑。跌跌不休的熊市就越来越寒风刺骨了。

　　每一种被炒作过的产品都逃脱不了从“短缺炒高”走向“过剩价落”的宿命。价值规律说明：价格以价值为轴心，围绕价值上下波动。受到老房子跌跌不休的影响，那时较新的房子也被拉到价值轴心下方去了，成了便宜的消费品。

　　17. 驳“今后，工资不断提高，房价还会再涨。”的错误观点。房价收入比奇高，大众不堪重负。

　　国际通行的房价收入比是3到6倍，按揭月供不超过家庭月收入的30％。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。1998年国W院在有关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。说明我国ZF对国际标准是认可的。E市新房平均价1万元* 90平米 / H市平均家庭收入6万（公布数的2.5倍） = 2007年底E市的房价收入比为15。15 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干30年只能买到只有使用权没有装修的毛坯房。22岁 + 30年 = 为房子需工作到52岁。而50岁后老板就不肯聘用。再涨50％是22岁 + 45年 = 为房子需工作到67岁！在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业不生病，不然就可能因为断供而被银行收走房子。

　　2005年，米国一顾问公司据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。我国大城市的房价收入比几乎都大于12, 存在地产危机谁说不是？

　　18. 驳“房市繁荣说明我国经济实力增强了，生活水平提高了。”的错误观点。高房价使人才外流，后患无穷，误国不浅。为了科技救国，房价必降。

　　按美国商务部公布的数据，2008年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元。每套21.6万美元 * 7 = 每套151万人民币元 / 每套的建筑面积相当于200平米 = 可能每平米在7550人民币元左右，而且他们的房子是有土地所有权和装修过和带家具家电的。2007年秋，在二线城市E市，用7550只能买到三等地段的只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。美国的人均收入是中国的一二十倍，美国的医疗教育养老体系我们好多了。我们是第三世界国家的收入，房子却是发达国家的价格。就这么低的房价，人家都次贷危机了，房价都下跌了! 我们靠几十个错误言论还能硬撑多久呢？

　　大城市里各行各业的精英的创业梦大多被废在了房子上。2008年3月5日，全国正协委员、清华大学校长、中科院院士顾秉林表示很担忧青年教师的住房问题：“现在买不起房的不仅仅是低收入家庭，现在高校青年教师的收入与房价差距太大，根本买不起房。”“我现在很担忧这个，这样下去会导致青年人才流失。”

　　从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数，假如房价再涨一倍的话，房价收入比为30 / 收入的0.5用于买房 = 留学生回国后干60年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的大套的毛坯房。在房价收入比为6的某发达国家 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干12年就可买到有土地权并已装修的大套的新房。那么有几人愿意回国效力？难道大家都不懂房价持续不断上涨的后果：农村综合痛苦指数比城里高，有点本事的，有点文凭的，有点钱的都要进城，结果到处是“老幼村”、“穷人村”。如果房价再涨一倍的话，大陆买一大套房子需60年，在台弯只需15年上下，如何加快祖国统一的步伐？

　　总之，房价再上涨对国家来说是得不偿失，后果严重。高房价后患无穷，误国不浅。为了救国，房价必降。房价与国际接轨是大势所趋，历史必然。

　　19. 驳“ZF从房市获利多多，对房价下跌不会不管。”的错误观点。“正策多变”的老毛病必然导致房价上下大波动。ZF对开发商不得不丢卒保车。

　　在管理经济中，ZF管理有个老毛病叫“正策多变”，病症是“打摆子”。运用市场手段来管理时，“一放就乱”。比如股市由998点大涨到6124点，股票鸡犬升天。房市也一样，热气腾腾，牛气冲天！“一乱就管”，运用管理手段来调控，收紧银根，不断加税。“一管就死”，比如股市见大顶6124点后最低跌到2284，跌去62.7％。同一个屋檐下，房市岂能独善其身，上下大波动是必然的。房市离“一死就放”还早呢。

　　房价已涨5倍，ZF趁早碰破它只是中跌，任其大涨会大跌。不软着陆，就会硬着陆。ZF不会坐以待毙，炒高房价就是搞地上悬河，不主动把小卒（房市）收拾了，别人（外资或天老爷）会来收拾你的大车（经济和金融）。丢卒保车是人在江湖，身不由己啊。任其大涨就是用大红包欢送短线热钱高位逃顶。日本和东南亚前车有鉴，后患无穷。如果热钱大撤退，釜底抽薪后房价会暴跌，发展成果将被洗劫一空。如果股价房价在热钱撤退之前大跌三五成，就形成关门打狗，为我所用。股价房价需要献身。舍不得孩子套不到狼（热钱）。要么大跌套住热钱，要么热钱逃走房价大跌，迟早都要大跌一回。

　　20.驳“ZF永远会支持房市炒作”的错误观点。 “炒民生”象吃“白粉”，一时痛快，危害深远，不可能长久。

　　在中国人中，胡润百富榜上的十大富豪，有8个来自房地产业。在美国人中，历年的世界首富有做软件的比尔盖茨和炒股票的巴菲特；目前，没有盖房炒房的进入十大富豪。说明在我国，“房老大”已经越权篡位了，说明“炒民生”已经把“科技是第一生产力”炒成“老二”了。长久了就会科技落后，落后就要挨打。所以，各国都严禁“炒民生”。

　　如果其他民生资料象住房一样也可以睁一眼闭一眼地任其垄断、拍卖、囤积、炒作和哄抬价格，炒家也可以将大米、蔬菜、饮用水、公交票、火车票炒高5倍，因为它们对于人类更加刚需！所以，各国都严禁“炒民生”。

　　炒民生危害社会，所以，各国都严禁“炒民生”。有人说：“不要多说房价，多流汗多赚钱才是硬道理。” 有人说：“多印钞票，多加工资后支付能力就提高了，就会使房价显得不高了。”可是，房价6年上涨90万。你家收入有增加90万吗？民众经济承受力就象一根扁担，500斤压上去一定会压断的。安居才能乐业。如果全家终劳一生还不能得一屋，恶劳者、投机者必日增，社会如何和谐、发展和稳定？

　　炒民生不得民心，危及正权。“炒民生”象吃“白粉”，一时痛快，危害深远，谁吃谁短命。各国ZF在“占小便宜吃大亏”后都把炒民生当作恶瘤切除了。如果西方人还在炒房，房价收入比就不会“安居”在10以下了。

　　买彩电曾经要开后门，经常涨价。家电业走下坡路已经10年了，可能再10年，家电业也牛不起来了。不怕象股票那样大起之后大落，大落之后再大起。最可怕的是房地产在恶炒后不得民心，被归入“炒民生”（与“炒粮食”同类）后将从此一蹶不振。比如日本已17年没有恶炒房子了。日本炒房者17年还不能解套，所以炒房被套应该抛！

　　21. 驳“房市救市论”。四川省长敢在唐家山堵堰塞湖吗？涨得越高下落势能就越大，涨得越高就跌得越深。

　　一套住房总价100万，开发商有30％即30万的利润。自有资金和股金投入20万，50万元的贷款和借款。贷款和借款按平均年利率10％来计算，一年需要付出5万元的利息，其他费用5万元，共10万元。拖上3年，利润就全部没有了。熊市一来，按国外的情况，大多在5年以上，其间阴跌再阴跌，成交量稀少。这个后果是开发商一直喊“救命”的根本原因。

　　你骑自行车有见过“只有上坡没有下坡的路”吗？让你8小时不歇息地上坡，会不会累死？房价只涨不跌,不让房市休息是开发商的“自作孽”，就象对地震造成的堰塞湖只堵不疏“不可活”。一切处于高位的东西都具有可怕的力量，这在物理上称为势能。ZF救市就是堵堰塞湖，是死路一条。四川省长敢在唐家山堵堰塞湖吗？水位升得越高，势能就越大，一旦垮塌，死的人就越多。上涨20万元，那么房市下落的势能小，不会跌。上涨100万元，那么房市下落的势能大，会下跌。一旦下跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，惯性太大了，谁也阻挡不了。看股市吧，大跌中的调控是不灵的，只是增加价格运动的摩擦系数而已。ZF不愿看到“涨得越高，危害越大”的后果，就会提前疏导,泄洪（下跌）是唯一的正确选项。

　　22.驳“银行永远会支持房市炒作”的错误观点。银行按揭是杠杆毒药，药性一发作就会躺倒一大片。

　　“按揭击鼓传花”被叫停了。过去，银行按假收入证明放房贷。王二用刚买进的301号房抵押按揭30万，涨价后卖出。接手的张三用此房按揭60万，涨价后卖出。接手的李四用此房按揭90万。结果：一是搞出通货膨胀，二是大量的炒房者断供，危及银行。现在，按收入把关，李四们最多只能贷到50万，张三们的房子都成了最后一朵花。

　　按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位；房贷到高位会放大亏损，是“杠杆毒药”。炒家购买1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。房价跌了40％,房子的市价降为600万，那就死定了。3个月未交按揭款，银行就来收房。熊市拍卖必然低于市面价，拍得550万，自己的300万不见了，还欠银行150万，成为“百万负翁”，被银行列入“黑名单”，没有东山再起的机会，永世不得翻身。房价涨时，放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时，放大亏损而哭干眼泪。因为后果严重，到时会争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。

　　23. 驳“物业税不会出台，出台后房市也没事。”的错误观点。物业税将逼出房市“大小非”，是压垮房价的“最后一根稻草”

　　房价下跌，用天价地盖房就亏本了，土地就流拍了，“卖地财正”就走不通了。“以地生财”变为“以房生财”的物业税就不得不出台了。“吃土地”的对象少，吃不饱，弊端多，背骂名，不可持续。“吃物业税”的对象是人海。这是国际通行，名正言顺。已经空转多年，象自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。但这是压垮房价的“最后一根稻草”。房子多了养不起，炒不起，不合算，将象股市“大小非”一样卖盘汹涌，10万套投资投机房抢过独木桥要卖出，就象城市大堵车一样,房价不跌才怪呢。

　　只有交税的怕税多，没见过收税的嫌税多。在税收方面与国际接轨步伐从未歇息。在房地产方面，已有的税费不少了，未来的除了物业税外,还有房屋空置税,房屋利润转让所得税,遗产税,赠与税、出租税在那里候选呢。在牛市里，卖家许多税可以转嫁给“孙子”，在熊市里，卖家是“孙子”。

　　24.驳“好房子众人向往，盘整小跌后还要上涨”的错误观点。房市无法逃脱四季轮回，生生死死的宿命。逆水行舟，不进则退。

　　大自然春夏秋冬，四季轮回，万物闹腾，生生死死，符合规律，自然天成。房市，去年是如火的夏天，今年是落叶的秋天，明年是寒冷的冬天。要论辈份，客观规律是老天爷。开发商去年当老爷忽悠人，今年当儿子孝敬人，明年当孙子哀求人。即使是创造了天地万物，安排了四季轮回的上帝（老天爷），也无法改变客观大势，何况只能顺势者生，逆势者亡的凡胎肉身之人。于是说：目前的房市难救，无法走回烤人的夏天。

　　自行车上坡必然是：逆水行舟，不进则退。每分钟只踩5下，即小于所需要的最小速度时，一定会倒退。房价上涨速度小于每年5％时，钱就会流到投资洼地去，一段时间后就会下跌。所以，有价无市时，高位久盘必跌。自行车上坡你一定要“把吃奶的力气也使上去”。下坡不需要用力，靠惯性就会越来越快。房价上涨时是大量的钱推动的。房价下跌时，不要相信“大家都在做长期投资”，小量就会大跌。

　　25.. 驳“房子永远是最好的投资品”和“有房在手不愁卖”的错误观点。儿童玩一种游戏，玩久就腻味了，需要常换常新。张三们拿的已经是最后一棒，傻瓜才会去替死。

　　中国人遇到“大便宜”，总是疯狂地争先恐后地往前冲，然后吃亏了就象潮水般地退去。事后才明白大家都象三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。30年来，玩过无数的“家家”。炒卖过计划物资，炒卖过走私货，炒卖过国库券，炒卖过君子兰，炒卖过手机，炒卖过进口汽车，炒卖过城市户口，炒卖过原始股凭证，炒股，炒外汇，炒期货，炒黄金。哄买过的确良布，哄买过火柴盐巴，哄买过家电，哄买过摩托车，哄装过电话，刚哄买过房子，正在哄买黄金。N年之后呢？

　　再好吃的美食佳肴也有吃腻的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。社会是不断发展的，不断创新，常炒常新，有了热门花样来炒，老花样和冷门花样的价格就回落了。90年代初，买一部手机需要40个月的工资，现在1个月就够了；买一台彩电需要30个月的工资，现在1个月就够了。回头看，那钱花得真是冤啊。炒房已是昨日黄花，炒房危及民生，不会长久。永远的热门的是股市。不信你就看西方国家！

　　“炒房搏傻游戏”玩不下去了，大多数人拿着最后一棒。炒房者张三在2007年花130万买房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。扣除税费利息消耗后，2年才实赚到20％。炒房者李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给赵五。赵五以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去。李四“用屁股想”就知道，以前309万可买10套，赵五“用脚指头想”就不可能接手。李四们说：“张三们拿的已经是最后一棒，傻瓜才会去替死”。炒房者自己怎么死的愣是不知道，只因不懂“下棋要看后三步”。

　　26.驳“房市不会有熊市”的错误观点。房市“已是悬崖百丈冰。”“雄关漫道真如铁。”“山重水复疑无路。” “路漫漫其修远兮。”

　　涨价涨得通货膨胀，涨得怨声载道，涨得调控不得不真抓实干。利空满天飞，恐慌气氛弥漫。广深跌势吓人。围城外的人不想进去，大家听说过“新手死于大顶，老手死于熊市抢反弹”的股言，都在袖手旁观。围城里的人想出来，叫卖声一个比一个高。“冬天”里，房子可能变成任人杀跌的“负资产”。涨时超涨，跌时就会超跌。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。下跌的第一年，跌去15万，外加资金成本损失5万，共损失20万。下跌的第二年，共损失30万。下跌的第三年……买涨不买跌，阴跌再阴跌，不反弹。熊市不言底，不见底不放量，“敢问路在何方”？“识时务者为俊杰”。“好汉不吃眼前亏”，面对银行要收房，几人能顶得住？许多出租房和空置房想卖出，非富人“买涨不买跌”，炒家就把自己套住了。

　　大势比人强，不要逞能地“犹有花枝俏”，“吾将上下而求索”就会被套住。小李抄底抄在了地板上，却没想到还有地下室；小王抄在了地下室，没想到下面还有地窑；小张抄到了地窑，没想到下面还有地狱。地狱又分18层。熊市不言底，“山重水复疑无路”，不到大底不放量。早买一个月就多亏1万，越跌越没人买。晚卖一个月就少赚1万，越跌越有人要卖。兵败如山倒，直至物极必反才会“而今迈步从头越”。

　　不信的人先看过2008年股市走势图再来说话。股市是经济的晴雨表。2007年10月股指6124点，之后血流成河，2008年8月19日2284点，已经跌去62.7％。

　　27.驳“房价的长期趋势是上涨”的错误观点。炒房者正在重复许多股民的错误：在投机市里做长线投资。

　　深圳2006年买房者中有30%在办产权证后半年内转手，投机之严重可见一斑。许多楼盘炒房占六成。投机市的基本特征是涨时超涨，跌时超跌。开弓没有回头箭,涨时会涨得很高。落箭不会半空停, 跌时会跌到地板。搞投机就要低买高卖，不贪不恋，打得赢就打，打不赢就跑。房子如果被当作股票，就不再是长期投资的佳品了！我国炒房是第一回，炒房者正在重复许多股民的错误：在投机市里做长线投资。建立在投机基础上的市场低买高卖，如潮汹涌，加上按揭是杠杆毒药，很容易掉入深渊。例如，深圳房价下跌30%后，李金东无力承受69套房每月30万的还贷压力而沦为民工。

　　要看到，香港1997年房价泡沫破灭11年了，还没有见到当年的最高价。日本房价泡沫破灭17年了，离当年最高价远得很。假如经过20年日本创下新高，炒房者得到只是资金坐牢20年，倒亏了20年的利息，你从这种长期趋势中得到了什么好处？

　　石油比房子重要得多，稀缺得多，刚需性更强。2007年11月中国石油上市首日最高价48.62元，2008年7月石油期价大涨高见每桶146米元，中国石油反而大跌在15元。你在48.62元时买了，然后对大家说中国石油具有长期投资价值，那只是自欺欺人，只是笑话。房市大牛市里每平米1.2万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米0.8万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。可见炒房者的各种理由在冷酷的市场面前显得多么的苍白无力。在牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样被套死的。

　　28..驳“中华民族最喜欢买房子，大家都在长期投资，大抛盘不会出现。”的错误认识。只要有5％的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低40％。

　　更喜欢买房子没有错，但是，也更具有“赌心”，一样有“贪心”和“恐惧心”，在投机市里一样会买涨不买跌。世间万物都有循环，都有周期。下跌时还有几个会相信“永涨不跌”的神话呢？哄抬价格和忽悠所导致的恐慌性购买需求因为骗局不攻自破，至少3年内不会恐慌了。熊市来临，80％的人看跌，看空理由有101条，亏钱的事例满街传扬。人言可畏，众口烁金。众人看跌的心理预期形成后，人言的杀伤力极强，大量需求就突然不见了。熊市来临，各种“范跑跑”（供给）就不约而同地冒出来了，“胜利大逃亡”就开始了，卖出的借口数不胜数：打赢了要“止盈”卖出，打输了要“止损”走人，套牢的割肉，保本的要吐鸡肋，获利要落袋为安，见横盘小跌要提早杀出。办厂的李四资金周转困难，企业濒临倒闭，只好从房市撤资去救急。要实行“财产公开”，倌人来买的比过去少了。将要收取“物业税”，炒房者难以做“长期投资”要卖出了。有的失业或收入大减要卖出。有的买时打算几个月就卖出而无钱还贷要卖出。

　　“锦上添花追涨，落井下石杀跌”永远是市场的本性。KFS和炒家由几千万人组成，不可能“铁板一块”。即使有95％的人信念坚定，100年也不卖，但房市的定价权总是掌握在少数人手里。上涨时多数人坐轿子被抬高。下跌时，只要有5％ * 100万套各类住房 = 5万个的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低40％。楼市盘子太大了，参与的人太多了，没有真正说了算的大庄家，一旦下跌，就象大堤决口，卖盘凶猛涌出，谁来组织众人去堵住决堤大口？潘多拉的盒子一旦打开，谁也挡不住。象卖彩电一样的价格战就开始了。

　　熊市来临，先走为王，后走为寇。谁相信“都在做长期投资，都不会卖出”谁完蛋，因为小跌不断都动摇，先知要过独木桥，发扬风格你让路，大跌开始卖不出。

　　29.驳“买房比其他投资安全，房价只会小跌不可能出现大跌。”的错误认识。熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。顺势者昌，逆势者亡。

　　如果谁在２００７年10月股市６124点时，说股市会跌到２０００多点，谁会相信呢？然而，人们认为不可能发生的事情却发生了。这就是市场，这就是市场的无情，没有什么不可能。2008年8月8日，68.59元的招商地产跌到12.6元（跌81.6％）也没人买。最初让你快速套牢40%,反弹总是夭折，之后就是漫漫阴跌和熊市不言底。熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。

　　顺势者昌，逆势者亡。大涨时无人不赚。熊市里股民7亏1盈2保本。不跑白忙一场。炒房要注意掌握分寸, 适可而止, 见好就收，要知足常乐，留点利润给自己吧！熊市里坚持就是失败。保本是炒房者的第一要务。不会割肉的人就是不会保本的人，在投机市里就是短命的人。熊市没有最低，只有更低。没有壮士断腕的魄力，给自己许多持有理由的人，最后连裤头都会输掉。

　　30.驳“有钱人不在乎房价高低，想买就买。”和“自住者任何时候买房都是对的。”的错误观点。房市和股市的涨跌周期都是8个阶段，有涨有跌，买涨不买跌。

　　第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，先知在买，跟者不多。

　　第2阶段是开始上涨，信心大增，买者日多，到处盖楼。

　　第3阶段是如日中天，利好频传，买者踊跃，迭创新高。

　　第4阶段是高位盘整，众人观望，有价无市，地价下跌。

　　第5阶段是拐点到来，利空连连，救市无望，降价不断。

　　第6阶段是房价中跌，后觉跟卖，恐慌加剧，跌幅已深。

　　第7阶段是阴跌不断，钝刀割肉，深不见底，套牢难眠。

　　第8阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜，先知再现。

　　低位买入才叫先知先觉。 目前各地的房市，许多地方处于拐点到来的第5阶段，广深处于房价中跌的第6阶段。买涨不买跌。高位还在买的会深度套牢。

　　有钱人为何有钱？帐算得精！越是有钱的，越重视现金的投资收益率，越在乎房子的价格高低。自猪者明知房价要下跌了，可能买贵了40万，为何不等二年呢？又不是住在街上等。40万够买4部车，不是小数目。用40万来投资不好吗？用来买好的家具、家电不好吗？出去旅游不好吗？让孩子读好些的学校不好吗？为了2年的面子让自己多吃了8年的苦。你用40万去买面子。人家在背后笑话你，你有何面子？其实，真的下跌40万，买家就会拉起大横幅闹退房和要求补差价，大家见的还少吗？

　　31. 驳“等待跌势明朗再卖不迟。”的错误观点。买卖来回需要几个月，流动性差致房市于死地。

　　在股市，今下午买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100万元的股票要卖出时，一按卖出键几秒钟后款就到帐了。一套房你可能1年还卖不出去，一买一卖的交易期需要几个月，买者给你2万元定金，第29天他发现房价已下跌了3万，因为他那2万已跌没了，大跌后还要阴跌三五年，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有快速的出局机会，一旦关门打狗，就象“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃。面对这一结局，许多人在高位就会恐慌，就会争先恐后地杀低抢跑道卖出，从而引发大跌，推动大跌。

　　32. 驳“这几年开发商赚到的钱太多了，他们不急着卖，不对你提价就不错了。”的错误观点。债台高筑是开发商危机之源，资金链将绷断，开发商的唯一的活路是大降房价。

　　房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。在次贷风波和越南危机的提醒下，中央实行紧缩正策，第16次上调存款准备金率，银行不得不对房地产减少了资金供给。许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。据统计，上市房企的2007年经营活动产生的现金流量净额为负数366亿元。高负债率、低现金流让开发商如坐针毡。有的开发商囤积的土地5年也开发不完，开发资金的缺口5分之3。两年不开发就将被无偿收回。正常的融资渠道被封闭后，有的开发商无奈之下只能选择民间借贷，民间借贷的资金成本非常之高，年利率可达30%。不借肯定死，借了只是死的晚一些而已。所以此路不通。

　　有价无市拖得越久，资金压力也就越大。一看势头不好，建筑公司就要求开发商按进度支付工程款了，钢材、水泥等原材料企业就要求带现金提货了，买者就不肯买期房了。最头痛的是银行要来讨钱了。卖不出房子就会导致银行贷款超期，银行不良贷款超标就会导致分行长下台，所以分行长就急死了！你不降价就按照抵押收房去拍卖，那样损失更大。开发商不敢得罪“钱老爷”，所以不得不降价。不卖跳楼价，就要人跳楼。几经劫后余生的万科最精灵，表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，不想死的开发商会争先恐后地降价卖房，拿到现金，以解燃眉之急。

　　33.驳“开发商有价格同盟，不会降价”的错误观点。坚信价格同盟就会“后跑被套”和“苛利烂库”。拳头已经打直，不收回来就别想再打出去。

　　股市庄家很聪明，把股票搞得象飞机场，飞机有上有下，旅客源源不断地来买票。庄家见顶就逃，往下敢于杀出空间，高卖低买，有底可抄，交易旺盛，财源滚滚。

　　开发商的软肋已显露无疑。开发商象笨猪，把房市搞得象飞船，总在天上飞着。见顶不跑，在高位死撑着，有价无市。拳头收回才能再打出去，可他就不肯收回来。只上不下，无底可抄。因为开发商多如牛毛，个个奸商，人人贪心，因为市场竞争冷酷无情，所以松散的局部的价格联盟只能在短期内起作用。“夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞。”分崩离析是必然的。盖房不是高科技，垄断必然被竞争打破。不久，开发商在吃了“后跑被套”和“苛利烂库”的大亏后，就会走 “先卖为君”（如万科）和“薄利多销”（如各行各业）之路。

　　34.驳“人民币对美升值，对内贬值，热钱大量流入，房价必涨。”的错误观点。汇率可能先升后贬，房价奇高，热钱只出不进。

　　中国目前经济的表象与日本"失去的10年"之前状况有许多相似：米元弱势是一种“多印钱以吃钱”的剥削手段。米国大幅减息，大印米元，逼人民币对米元升值，从而将更多的米元赶进我国。米元必需兑换成人民币才能流通，于是我国不得不对应地加印人民币，所以热钱泛滥。人家减息而我国加息的话，会导致更多的米元流入。无法加息，于是通胀难以控制。在这样一个经济状况恶化却进退两难、苦无良方之际, ZF不可能让房市也来个火上浇油。

　　人民币不可能一直升值。赌人民币升值的短线热钱撤退是迟早的事。人民币升值之后可能是贬值。十几年前日元对美元就是这样。一线城市的房价收入比是美国的4倍以上，难道短线热钱不懂高位应该逃顶，是死了也不卖的呆头鹅？房市可能几个月也变现不了，股市1分钟就卖出，难道新热钱是傻瓜，不知套牢万般苦，还要往里冲？新热钱不肯进，老热钱要走，所以房价必跌。

　　35.驳“按揭买房比有钱再买房好。”的错误观点。高价房奴最悲惨。应该提倡“先创业先投资再买房。”

　　这一代年青人被“美国老太太按揭买房”的故事害惨了。失去了理想和梦想,把目光都投到了房子上，整天为还贷而赖活着，忽略了创造和再生产,中国人还有多少希望呢？为了国家未来和个人发展，应该提倡“先创业先投资再买房”。

　　在错误观点的引导下，许多人把买房作为第一需求，压倒一切的需求。这是排他的，畸形的。没有买房，可以租房。如果买房搞得没钱来开创事业，永远是个打工族。如果买房搞得没钱吃饭了，搞坏身体就得不偿失。如果买房亏损搞得夫妻反目，谈何幸福。如果买房搞得小孩没钱深造，就因小失大。如果买房在大跌时变成负翁，就要流落街头。如果买房搞得没钱治大病，就要流落地狱。

　　内需不振使国民经济的发展遇到很大困难，内需不振的根本原因在于高房价抑制了内需。一套房就吃掉一个家庭30年的节余。每月都是月光族，哪有能力去消费呢？“高价房奴”为了买房啃四老几十万元，但那是应付看病和养老的钱，最终要拿钱到医院去还。睁开眼先想到月供。每天先为银行打工半天。不得不节衣缩食，不敢会友“喝一下”，不敢跳槽，害怕失业，害怕收入减少，害怕生病。

　　高楼房每户只占有8平米土地，补偿使用权的拆迁费很少。30岁 + 35年 = 65岁你需要再花钱买一次房，但你老了，没有钱。所以，虽然使用权有70年，35年后你可能已是“无房户”了。高价房奴主动伸长脖子让人宰真窝囊，活得太累，繁忙一生，两手空空。